随着橄榄城6期香颂高层以内部员工价9300-9500元/㎡限量加推，汴西湖重新回到购房者的视线之中。目前，西湖区域推售的产品包含了：西湖印象的别墅，洋房，瞰湖高层，绿城桃李春风的洋房，中南林樾的高层，洋房（零元入会中），枫华东京大道项目（征集案名中），富力湾（或近期入市）。
*橄榄城6期香颂领衔近期成交量
对于西湖而言，最大的价值，依然是在西湖和醇熟的生活配套。
西湖区域的现状是：汴西湖-郑开大道区域，已无新地块。未来在售项目，离汴西湖区域会越来越远。南部区域随着晋安路的通车，西湖二期的*地征**，西湖龙尾区域的呈现，也将进一步促使宋城路沿线区域的开发。目前区域内在售项目包含了拉菲国际（洋房别墅在售），蓝城诚园（售楼部近期开发），荣盛地块，大河-绿发地块等。北部片区西湖龙首区域，是未来开封中高端项目的必争之地，产品线包含了浅水湾，富力湾瞰湖高层，建业天筑，绿城桃李春风洋房及二期别墅，枫华公寓等。
*西湖印象在售高层观湖效果
说十三大街进入巷战，并不夸张。
这个区域的项目包含了东润银基望京，郑开绿地城，建业菊香里，恒大未来城，北大未名府，奇瑞金域华府等项目。区域的共性优势在于：其一：宋都紫薇园和连霍高速十三大街出入口的规划；其二：城市发展的方向，自贸区办事处附近。区域的共性劣势在于：尽管开车距离相对较为便捷，但短期来看，生活，商业等公共配套依然不足，短期来看，居住和购买成本都偏高，但相比起来，房价是目前开封较低的区域组团。
区域内的竞争愈发激烈，东汇名城时期的房价不必深谈，错过了就再也回不去。恒大未来城接手以后，区域内的房价在2017年市场大热时，一波郑州的投资客拉动，以恒大未来城为首的项目，价格直线上涨，区域内精装高层进入10000+元/㎡，洋房进入12000-14000元/㎡的价格区间。
*奇瑞金域华府
这个时期的竞争项目主要是奇瑞金域华府，东润银基望京和建业菊香里。
其中，东润银基望京的毛坯洋房价格区间在1.1-1.2万元/㎡之间。借助其售楼部样板区的展示和新东润在郑州区域的口碑，加上基本为纯洋房叠墅的规划，使其在洋房市场内具备了竞争力。
其中，奇瑞金域华府的优势完全在于价格。在未名府没有出现之前，奇瑞金域华府的价格在售项目价格最低的之一。但由于其背后为奇瑞，国企性质，这就使金域华府项目具备了市场上低价房源不具备的交付优势，至少你不用担心买的房会烂尾。
其中，菊香里为建业与路达合作的项目。跟着恒大跑，基本上足以完成其自身住宅项目的销售，合作项目需要突破的束缚太多，且即使没有束缚，在恒大对于营销的强有力支撑之下，建业菊香里项目确实没有必要做太多。
如今，这个区域项目的销售现状是：
1、建业菊香里加推商业
建业菊香里，加推学区商业，建业菊香里皮皮街，约9000㎡规划为教辅主题商业街，目前已实景呈现，涵盖课外补习，兴趣培训，教育服务三大主力业态。目前已和新东方、励步英语、正大教育、智弘魔7英语、明智教育签订了战略合作协议。
建业菊香里皮皮街以教育商业街定位，以“社区+”、“商业+”作为输出，其稳定性客源包含了建业菊香里的业主，东汇名城的业主（东汇名城项目东侧无商业配套），教育客群（一师附小，十四中，幼儿园等）。
*建业菊香里·皮皮街（商铺实景，部分为单一层）
*建业皮皮街位置示意图
2、恒大未来城，11元送11㎡？
房价上涨的本质是房子周边的配套设施不断增加。
以汴西湖为例，作为开封新区的起步区域，随着十余年来房价普涨的趋势，依靠西湖成型，万达落地+政策+百强房企进入亦迎来两轮上涨。具体来说，汴西湖的成型使湖周边的楼盘的价格从4000+过渡到5000+。万达广场的入驻，加上自贸区落地，郑州限购，百强房企相继进入，使开封新区的房价普遍跃入7000+，并在此之后迎来一*大轮**幅上涨。
其中，汴西湖的成型，证明了发展新区的决心，万达广场的落地，标志着新区具备成为新城市中心的可能性。
所以，从汴西湖区域的置业历史和现状来看，配套+是房价上涨的本质。
对于大多数的开封本地人来说，汴西湖的价值已然读懂，但对于更西的运粮湖的价值却依然顾虑。相比起来汴西湖来说，运粮湖更是新区中的新区，尽管自贸区加冕，区域配套+也正在逐步落地，包括恒大未来城的商业配套，恒大童世界等。
决定这一区域房价涨跌的是谁？
是开封人的邻居，郑州人。
你可曾记得，在郑汴一体化提出后的多年里，北大资源负责区域土地整理，却迟迟未见落地项目。爪哇东汇名城斥资数千万打造超豪华售楼部，依然没有撬动对区域的信心。让这片土地开始被接受和认可的是恒大接手东汇名城以后。
决定房价最终上涨的是，看有没有越来越多的人愿意买。买的人越多，房价上涨越快。对于本地人来说，对于居住的配套要求极高。对于外地人来说，哪里便宜加上哪里规划的好，就值得买。开封新区，不断涌入的外地人，支撑了区域配套的建设。在配套逐步完善以后，本地人开始逐步接受这些区域。于是，前期投资客开始出手，而接盘侠就是刚刚看清城市新区机会的后来者。
这一规律，在汴西湖区域，已然实现。
那么，在未来的运粮湖区域，这一规律能否应验，是当下值得探讨的关键所在。
问题一：开封人的购房目光是应该继续向西，还是选择其他区域？
问题二：恒大童世界落地后，运粮湖这一区域，谁是更优选择？
Part1：开封人的购房目光是应该继续向西，还是选择其他区域？
当下对于开封购房者的选择，具备吸引力的区域有西区和北区两大区域。其中北区以复兴大道组团为主，西区以汴西湖组团，中意湖组团，运粮湖组团和北高铁组团为主。
从区域上来看，西区作为置业的第一选择，是得到大多数人认可的。在西区三湖组团+北高铁组团等四大热门区域来看，汴西湖和中意湖组团已基本进入收获期，北高铁组团也依靠交通枢纽优势占据一席之地，运粮湖组团则是以自贸区+童世界+运粮湖三大支点，正在撬动版块价值。
而从城市发展方向上来看，尤其是在自贸区确认以后，向西发展已经成为不可动摇的发展路径。从这一点上来说，向西置业是在大方向上最正确的选择。
那么对于运粮湖这个区域来说，是在判断郑汴融城的深度。在过去的十余年，对于郑汴融城的争议从未停息，有人说郑汴融城带给开封的更多的是房价的飞涨，也有人说郑汴融城一定程度上改变了开封慢节奏的生活，和郑州之间多条交通干线的打通也极大的方便了两地人民，在开封居住，在郑州上班，也成为了部分郑开人的选择，等等。
当我们打开开封自贸区的规划图，可以清晰的看到运粮湖这个区域，规划了包括创智孵化谷，国际商务信息港，国际物流港，健康乐谷等。自然生态的运粮湖+多产业支撑的自贸区规划，已然成为这个版块的两大担当。具体为：
*运粮湖规划
自然生态价值担当 —— 运粮湖
运粮湖利用运粮河形成一座调蓄水库，其范围北起高铁，南至陇海铁路，东至十六大街，西至*八大十**街，总面积770公顷，规划水域面积400公顷，绿地面积370公顷，总库容量846万立方米。运粮湖两侧景观将形成“一轴两廊”的空间结构，五大功能区块及多个节点；一轴是指贯穿东西的核心风貌轴；双廊为西岸的跃动水岸“动廊”和东岸的静憩水岸“静廊”；五区分别是“漕运文化区、漕运码头区、花源梦华区、水岸游憩区和水岸博览区”。
*自贸区运粮湖区域规划
多产业支撑的自贸区规划担当——自贸区四大版块
国际商务信息港，占地约1.33平方公里，重点规划建设河南自贸区开封片区会展中心、信息服务中心，以及商务楼宇，重点承载会展服务、商务咨询、法律、会计、资产评估、信用评估等专业服务业，集聚综合性展会服务机构、中介服务机构等支撑性商务服务单位，为河南自贸区开封片区产业发展提供展示和服务的平台。
国际物流港，占地约2.53平方公里，重点规划建设开封综合保税区、保税物流园，重点承载“总部＋物流”、“生产＋物流”、“电商＋物流”等商贸物流功能，着力集聚大型物流企业、商贸企业、外贸商务服务机构，建成集内陆口岸、货物集散、流通加工、商品配送等功能于一体的大型综合现代物流枢纽。
创智孵化谷，占地约1.49平方公里，重点规划建设开封产业国际创新研究院、海外高层次人才创业基地、产业技术交易中心等创新创业载体，重点承载高新技术产业研发、设计、创业孵化、技术咨询服务，以及文化创意、金融服务、商务服务等功能，集聚一批国内外研发机构、实验平台、创新团队和组织，打造成为引领中部地区经济发展的创新创业集聚高地。
健康乐谷，占地约1.92平方公里，重点规划建设医疗旅游服务平台、中医药国际贸易交流中心、国际医疗康养旅游示范项目，实施轻医疗旅游和重医疗旅游并举，着力集聚特色中医药文化养生机构、国际性临床医疗机构、健康保健机构、医学科研单位等，积极打造中部地区国际医疗旅游示范区。
从规划上看，这个区域未来超越汴西湖的规划已然是定局。如今，也正在“配套+”建设的路上。于是，我们回到开篇，本地人眼中的开封和外地人眼中的开封，可能是两个截然相反的开封。城市框架无限向西拉伸，在一片荒地上建设开封新区，也是在摸索中前行。在过去的十余年，撑起汴西湖区域的确实是房地产，撑起区域繁华的是万达等大型商业综合体的入驻。而对于运粮湖，产业规划占据主导，这已然是城市发展的进步。
别忽悠我买运粮湖组团，是一种观点。
运粮湖组团仅恒大未来城在2017年销售额接近或超过40亿，也是另一种观点。在2018年，尽管恒大文旅城目前的销售业绩暂未达到这一数据，但首开超20亿，也足以证明这一区域的热门属性。
那么，究竟是谁在买这一区域？从笔者的调查来看：
从十四大街以西某项目购买的客群区域，排序为龙亭区，开封新区，郑州金水区，郑州其它区域，中牟县，杞县，顺河回族区，河南地市，鼓楼区，通许县，祥符区，其它区域等。客户来源的支撑点亦包含了郑州区域支撑起的半壁江山。
*运粮湖组团某项目成交区域分析
Part2：恒大童世界落地后，运粮湖这一区域，谁是更优选择？
对于开封购房者来说，郑开大道作为购房者心中的黄金轴线的地位已然牢固，评价项目的交通和地段价值，也越来越以这座城市的主干道作为参考标志。除此之外，作为运粮湖组团共享的大配套童世界来说，对于运粮湖组团的各个项目又有何价值？
首先，先来看恒大童世界。恒大童世界是专为少年儿童打造的全球唯一的全室内、全天候、全季节的童话神话乐园，以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，融合中国文化精髓和世界文明，采用世界最成熟、最受欢迎、科技含量最高的顶级游乐设施设备及技术，打造全球顶级的童话神话乐园。除恒大童世界以外，区域内还有包括约87000㎡国际会议中心、约26000㎡国际会展中心、约14600㎡运动中心、约12700㎡文化娱乐集群、约168000㎡欧式城堡酒店以及浪漫婚礼庄园、五大现代博物馆、万国美食街、缤纷商业广场、超高层商务建筑群等。
其次，建成以后，会有什么影响？据预测，开封恒大童世界辐射半径500公里、8000万人口，年游客量预测将达1500万至2000万人次，拉动旅游消费超200亿。
作为一个开封人，没有谁不愿意盼望着恒大童世界的快速建成，并且成功运营。
如果你常坐郑汴轻轨，你会对郑开大道这条房地产的黄金轴线会理解的更加深入。这条中轴线决定了你未来的居住区域是否便利，你未来的投资是否能最大化收益。无论是恒大未来城，还是恒大文旅城都选址于这条中轴线附近的区域。相比起来，恒大未来城距离这条轴线的直线距离最近，甚至可以说是紧邻。恒大文旅城，在规划的恒大童世界周边亦建设有住宅配套产品，其近万亩规划体量可以说是占据了郑开大道北侧+东京大道南侧之间的大部分区域。相比起来，恒大文旅城其在售（接受咨询）的住宅组团分布的交通优势稍逊一筹。不过从长期来看，当恒大童世界整体建设完毕，这一区域亦会得到深入的发展。
3、北大未名府，6800元/㎡的高层，8500元/㎡的洋房
我以为的买房，必须是带着投资眼光，无论你是投资还是自住。一要考虑城市发展方向，二要考虑房企品牌。跟定城市发展方向你保证你投资获益的前提，房企品牌是保证你获取投资收益最大化的关键。对于咱们开封来说，过去近十年，只有一个方向，城市向西。第一批汴西湖的居住或者投资的客户对此必将深信不疑。仅以高层产品为例，从最早的团购价3500元/㎡，早已飙升到二手房均价9000元/㎡。
2016年是开封房地产企业发展的新一轮里程碑。那一年，恒大首次进入开封，入围中意湖CBD区域。2017年以后，碧桂园，万科，绿城，蓝城、保利，雅居乐，富力等百强房企陆续进入，一时之间，开封人的买房观念开始接受新的洗礼。
政策与区域发展上，开封西区依然是风头正盛。国家自贸区的落地，开港大道和运粮湖组团的概念，已逐步向西拉升开封的城市框架。可以预见的是，未来的西区是新开封，未来的古城区是老开封。在这场区域变革中，开封的年轻人，开封的企事业单位，开封的城市商圈及生活配套，也将逐步向西。最为明显的是包括开封博物馆，图书馆，开封首个万达广场，开封恒大童世界无一不选择落地这个区域。无论是从政府层面，还是超级房企层面，无不押宝汴西新区。这是区域的发展的红利，在这场区域变革中，你看不上西区的结果，最终只能是西区将你抛弃。
从这个西区来看，由于九大街到十二大街之间断档，部分房地产项目的开发节奏较慢，导致区域停滞。这一现状，也导致了从东向西造成的视觉真空，即你从一大街向西，路过汴西湖，万达广场，博物馆，中意湖，一段断档之后，开始宋都紫薇园，运粮河，童世界等。
过了开远门，当下的热盘，莫过于北大未名府。
