$万科A(SZ000002)$ 今年土拍市场市场的逻辑一变再变。现在又开始悄然发生变化。
第一变： 今年2月多地发文明确今年将推行住宅用地“集中供地”模式，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。然后市场解读利好头部资金实力雄厚的房企，在拿地和时间选择上有更大的调节空间。而小房企无法在同一时间筹集更多资金参与所有地块的竞争，减少了他们的生存空间，这样有利于减少土地的溢价。
□基于这个逻辑下，万科等一众房企迎来了持续的上涨，万科的股价创下了三年的新高。
第二变： 随着22城的第一批集中供地的推出，房企“自残式”竞争，土地溢价率非常之高，某房企宣称“努力做到1%-2%的净利润水平”。市场吓傻了，市场一开始认为限价限制了房企的利润率。后来我仔细分析，提出非限价引起，而是房企的对于新政策的焦虑以及行业内卷引起的这样的结果。参见："限价销售"的对万科、保利等房企到底是利好还是利空？叠加多家房企2020年年报暴雷、毛利下降等，市场更加坚定认为房企的利润率将持续下降，房企的生意模式变差。然后市场开始用脚投票：
□基于这个逻辑下，万科，保利，金地等主流房企股价持续性下跌，很多创下多年来的新低。
第三变：正在悄悄发生，我们先看下第二批集中供地的情况，
长春土拍“遇寒流”，超九成地块底价成交，土拍总溢价率仅有0.4%
厦门热度降温，溢价率为23.62%，而第一次集中拍地平均溢价率29%。
最典型的是上海，土拍规则发生变化，主动从政策上稳地价，非之前的最高价竞得，而是最接*平近**均价竞得。上海政策：首先根据报名企业数量进行一轮资质的审核评分，确保最终参与报价的企业不多于6-7家。入围企业进入报价环节，直至达到限价上限（上海本轮一般都在10%左右），随即进入一次性报价阶段，由报价水平最接*平近**均报价的企业获得地块。本次土拍情况，房企的毛利率回升明显，预计毛利率水平可达到42%。值得一提的是本次保利以105.13亿元的价格拿下静安区一地块，成交楼面价5.17万/㎡，溢价率8.4%，限价10.5万/㎡。
□土拍的新逻辑：
首先，由于开始适应集中供地，最近的土拍参与者很多都降低拿地热情，房企的焦虑有所下降，内卷开始减少。
第二，中央一直提的是稳地价，稳房价，稳预期。目前稳房价，稳预期基本达标，逐渐重视稳地价，比如上海就一个例子。同时中央对拿地激进的房企，要求对土地购买款的排查，说明中央重视稳地价政策。
第三，地方政府主动降低风险。随着有些房企债务风险巨大，地方政府有所担心烂尾，开始对土拍增加三道红线门坎，限制一部分房企参与。同时多数限价房的购房抱怨房子质量差，维权事件频频发生，即将进行第二批集中供地的城市，纷纷延期了，正在修补政策看，很多提出了竞品质，减少自持，而非之前的最高价竞得。
由于上半年集中供地节奏靠后，以及行业内卷，导致了土地溢价率高企。下半年将会有2批集中供地，正在生变的土拍逻辑来看，下半年资金紧张，土地增多，在“钱少地多”的情况下，房企的毛利润将明显得到改善，再次回到有利于头部资金实力雄厚的房企的逻辑上来。