合同补充部分72：
【征求意见稿】
【关键词：拒不遵循并执行示范文本】
一.“提供说明书”制度的执行情况。
纵观开发商说明书提供情况，有三种：或不提供，或提供，或在提供中并不正儿八经编制、印制和发放。
随提供“两书”的制度建设，不提供的已不多见了。而常见的则是最后者——不正儿八经提供，敷衍应付了事者，也才最可恶，也由此小小说明书竟成为偷工减料的一个高发重灾区。
对说明书的偷工减料，无论是在预售前或在核验备案之时就应发现，可质监与房地产市场监督部门偏偏就不能发现。以致等买受人在商品房交付使用时拿到说明书，再去发现其中种种偷工减料猫腻之时，为时已晚，偷工减料早已成为既成事实。
对于发现偷工减料而言，也就只能于说明书中去发现该偷工减料。该开发商就是典型的最后者，下面就其在说明书中的偷工减料作出剖析：
二，说明书应遵循“说明书示范文本”编制：
在《商品住宅实行住宅质量保证和住宅使用说明书制度的规定》第八条，对在说明书必须作出说明内容，给出了9条明确而又具体的规定：“《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项”。据此，四川省住建厅制定了《房屋使用说明书》示范文本（2012版）并在发布通知中明确规定：“建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照本“示范文本”编制……《房屋使用说明书》，并将其作为房屋销售合同的附件，提供给买受人。”
《说明书示范文本》明确规定了：
一、房屋基本情况：（下列6款说明）
二、各项目及部位的使用说明和注意事项：（下列12款，60项必须说明的内容）
（一）建筑、结构安全：（下列10项说明）
（二）防水工程：（没有单独列项）
（三）门、窗和外墙预留洞：（下列7 项说明）
（四）阳台：（下列3项说明）。
（五）上下水和其它生活用水：（下列5项说明）
（六）供配电：（下列5项说明）
（七）通讯：（下列4项说明）
（八）燃气：（下列3项说明）
（九）消防：（下列4项的说明）
（十）空调使用和安装：（下列2项说明）
（十一）电梯使用说明：（下列5项的说明）
（十二）小区配套：（有12项说明）
三、附件：（下列11款内容）
四、服务指南：（下列4款说明）。
（该示范文本具体内容见偷工减料事典71之附件）
三. 拒不遵循执行说明书示范文本的基本事实：
其一：从体例上就偷工减料了说明书示范文本。
2012版的《说明书示范文本》计有4条、27款、60项。是一个有六千字的文本。
可该开发商编制给出的《使用说明书》，竟简化到了只有19条，一千多字，一个偌大的商品住宅应作出的说明事项从六千余字到简化到只剩下千余字，根本就无法作出详尽的说明。
该开发商拒不遵循并执行示范文本，编制出如此《住宅使用说明书》，哪里在对商品住宅进行说明，纯粹是敷衍糊弄了事。
其二：偷工减料于对精装房的使用说明。
卖的精装房，可该开发商出具的“使用说明书”，却只是对清水房作出的使用说明。如此驴唇不对马嘴，根本就不是对精装房装修工程与装修设施作出的使用说明书。
买的精装房，却只拿到一个清水房《说明书》，根本就不是对精装房所应出具的《住宅使用说明书》。如此完全是鸡与鸭讲，也可谓天下奇闻了。
其三：偷工减料于对房屋基本情况的说明。
一是，完全偷工减料了在示范文本中的第“一”条——房屋基本情况说明。
该条是对房屋基本情况的说明，可在该开发商出具的《住宅使用说明书》中，完全缺失了示范文本下列内容：
1．建设该房屋的主要单位及资质等级：
2．该房屋建筑面积
3．房屋规划设计用途
4．结构体系：
（1）基础类型： （桩基础/条型基础/片筏基础/箱型基础）
（2）上部结构： （砖混结构/框架结构/剪力墙结构/其它）
5．房屋抗震设防裂度——度。
6．房屋共有部分：
在示范文本中对必须说明的6款内容，不仅不见说明，甚至连对该建筑主体责任单位——建设单位，监理单位和施工单位的基本情况也不作出最基本说明。尤其是至关重要的结构说明，在该开发商版本的《说明书》中竟然浓缩简化到只有一条，还只是敷衍了事的一句话：1.“本栋住宅系——结构”，即便如此，还未填写是个啥子结构。
二是，偷工减料于示范文本第二条：“各项目及部位的使用说明和注意事项”
尽管此条大都是对装修的说明，在该小区有部分清水房交付使用，同时也因精装房“二次装修”，也有一个正确使用的问题，而且该条更多的是对使用设施的说明，是以，在制式的《说明书》就省不得，简化不得。
有如，示范文本2：“本项目各建筑主体结构（包括框架梁、柱、楼板及承重墙体等）的任何损伤都可能引起严重的结构安全问题（建筑主体结构位置见附图1）。”
有如，示范文本3：“所有改变原有建筑设施的项目（包括拆除或改变隔墙及分户墙，在墙体、梁、柱及楼板上开凿孔洞，改变进户门及影响外墙立面的门、窗，顶层及屋顶平台装修等）都可能危及您自身及他人利益或安全。”
还有如说明书示范文本：（二）防水工程
“卫生间地面与墙面，穿过楼板的下水管洞周边，以及屋面和外墙面等部位，均采取了防水措施。您在装修时如对以上部位有改动，应采取保护措施，不应随意打凿开孔，以免破坏防水系统导致渗漏水情况发生，对自身和他人造成损失。如确有需要，应事前经过物业服务企业或其他管理人同意后方可施工，并请专业防水技术人员补做防水处理，同时自行对处理的部位承担保修责任。”
三是，偷工减料了示范文本“三附件”规定的11款几乎全部内容。
鸿博置业该开发商只给出了第5款中的有关资料，还残缺不全，而只在施工技术资料中给出一幅附图（结构平面示意图）。
四是，偷工减料了示范文本中的“四、服务指南”所列4款内容。
综上：这些重要的使用说明也被偷工减料了，如此严重缺项，不是在公然歪曲篡改示范文本，又是什么。
四.作者观点：
该说明书缺的不只是项，缺得是职业操守与“良知”。
不按照示范文本进行编制《使用说明书》，仅就编制体例而言，编制出的《说明书》缺少了《商品住宅实行住宅质量保证和住宅使用说明书制度的规定》第八条规定中的对“住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等”等9款内容作出的说明，就是以歪曲示范文本在对抗法规。
不管出于哪个单位的编制或印制，都在以该开发商出具的《使用说明书》歪曲所应遵循的《说明书示范文本》。
由此，也就完全违背了以下法规：
建设部—建房(1998)102号—《商品住宅实行住宅质量保证和住宅使用说明书制度的规定》第八条：“《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2．结构类型；
3．装修、装饰注意事项；
4．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6．门、窗类型，使用注意事项；
7．配电负荷；
8．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
国务院248号令《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”
建设部令第24号《房地产开发企业资质管理规定》（2015年修正，适用于当时的开发项目）：“具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
住建部2号令《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。