在楼市趋稳的年代里，一个楼盘的去化率跟营销方案没有太大的关系，地段好且备案价不高的房源，只要价格合理都不愁没有买家，比如近些年的祥浦苑和榕心映月；
但有些楼盘，无论市场怎么样，只要行情不是太火热，自己永远是楼市的配角，一而再再而生地做活动，还是不被市场所认可的。
中海锦江城不知道会不会以负面教材写进福州的楼市！
今天看到中介朋友圈都在发这个所谓的“工抵房”广告，同样是88平米左右的户型，一套房源和之前对比又降了不少；
怎么感觉中海锦江城隔三差五的就有一些中介帮忙推销呢？其实从网签上可以知道一个大概；
中海锦江城是该楼盘推广名，备案名为 中海悦江公馆；
分为一区和二区，这次中介做广告的楼盘为一区，那到底折扣大不大呢？
中介的广告中有五组房源，我们选择中间的房源来做一个对比。可以看到这个房源是一区的03单元；
假设这是一区的最低楼层房源，从网上可以看到3号楼03单元的最低楼层为四楼；
广告里可以看到单价是1.53万，而实际的备案单价在2.12万左右，这样推算的话，这套房源大概为备案价的七二折；
同处于仓山区，为什么榕心映月和祥浦苑靠摇号就能日光，而中海锦江城隔三差五地做活动，还剩下那么多房源呢？
前面两个楼盘其实都有自己的特点，榕心映月双地铁（二号线和未来五号线）加持，周边有成熟的商业配套；
祥浦苑临近四号线地铁口，又处于江南CBD板块，未来有商业规划；
再看看中海锦江城，与一号线三江口站的直线距离在1.8公里左右，实际距离超过了两公里，这已经很难享受到轨道交通的红利了；
该楼盘位于三江口清富片区，周边没有像样的商业配套了，只有普通的中小型商超，还有早晚的集市；
一个朋友看完房子后出来在周边走了一会，说仿佛回到了90年代！
没有学区光环可以理解，毕竟现在能有名校加持的房源并不多，但是地铁和商业这两个重要配套，该楼盘却也不沾边；
加之位于三环之外，离市中心又有较远的距离，或许如此悲催的命运在拿地的时候就已经注定了！
这个楼盘在去年6月底拿的预售证，当初也推出过“特价房”，但是当初类似户型的一号楼居然总价要卖到180万；
当时加过置业顾问的微信，后来发现这些置业顾问居然跳槽到竞品楼盘去了；
良禽折木而栖，无可厚非，一个没有太多卖点的楼盘，在价格上没有绝对优势的话，真的是为他人做嫁衣；
今年四月底的时候，中介的朋友圈里，中海锦江城的88平米户型更新为157万元一套；
到了九月份，一些高楼层的88平米的户型为145万一套；
现在88平米的户型为133万一套；
但是客观说，此次低价的房源毕竟是低楼层的，和九月份高楼层145万一套对比，优势不是很大，只是总价上会低一点；
不过这对于吸引眼球还是很有效果的！
图片为售楼部拍摄
没有太多利好加持的楼盘，对于营销总或者置业顾问来说是最尴尬的，无论你有多牛的方案，又或者有多好的口才，在购房者面前毫无用武之地；
买房不是买白菜，购房者都会慎之又慎，你以为是在拼夕夕啊？买错了可不能无理由退货啊！
普通人来说，买错一套房，十年都白忙！
如果当初180多万入手这里的房源，现在是130多万，按福州的工薪阶层的平均收入，减去日常开销，真的要近十年的积累了；
所以，庆幸的是，没有多少人在180万的时候入手，这点从去化率上就可以得到印证了！
图片为实地拍摄
但是，话说回来，这个楼盘也不是一无是处的！
上图是踩盘时拍摄到的，可以看到世茂三江理想城就在该楼盘附近，当初开盘的时候单价在一万七左右，去化率还是不错的；
考虑到这个楼盘只有三栋商品房，其他都是安置房，以现在的价格看，至少对比之前入手理想城会更有性价比；
但无奈当初理想城已经把周边的地缘客户消耗了一波，导致锦江城没有太多的地缘客户接手；
这里远离市中心，没有地铁加持，刚需族对这个楼盘的认可度不高，导致去化困难就在情理之中了！
图片为实地拍摄
如果非要帮这个楼盘找一个卖点的话，那估计就是仓山区的价格洼地了，未来三江口会迎来一定的红利；
但是就目前三江口的现状而言，发展还有待时日，尤其是清富片区，周边的建面确实还不尽如人意；
如果非要给这个楼盘定位一些客源，那么应该是对价格比较敏感，且资金有限，又需要一套房子来自住的刚需吧；
从公共交通来看，周边配套也比较缺失，所以在购房者里又要再筛选出平时习惯自驾出行的群体；
总之一句话，这个楼盘应该是部分刚需群体的无奈之选吧！