去年下半年人民银行发布公告，要求今后*款贷**合同中采用LPR浮动利率取代基准利率。自2020年03月01日起，金融机构应与存量浮动利率*款贷**客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。
这一爆炸性的政策，改变了原有的房贷利率规则。为保证个体利益最大化，我们不得不耗费精力去研究新规则。因为新规则和买过房贷过款的人都有关系。
下面就用简单的方式解读一下新规则：
一、2020年01月01日开始，房贷利率按LPR浮动利率还贷。
二、LPR浮动利率由18家大型商业银行上报确定。
确定方法：每个月各家银行上报市场最优利率，去掉一个最高利率、一个最低利率，剩余16家银行加权平均，得出LPR利率。
三、2020年之前商业*款贷**(不包括公积金*款贷**)如何实施。
1、执行原合同不变，利率永远不变。
2、执行新规则LPR+加点浮动利率。
2020年之前所有的房贷合同，银行会联系你重签，以上规则二选一。只有一次选择机会，未来不能再变。
四、什么是LPR+加点利率？
假设最新的LPR是4.8%，比基准利率4.9%低了10个基点。
新版房贷利率=LPR+加点数值（可正可负）
假设A是2018年买的房子，
当时签的是基准利率上浮10%*款贷**合同
那你的执行利率是4.9%*1.1=5.39%
利率比LPR高了5.39%-4.8%=0.59%
你的固定加点值，就是0.59%
假设B是2016年买的房子，
当时签的是基准利率85折*款贷**合同
那你的执行利率是4.9%*0.85=4.17%
利率比LPR低了4.17%-4.8%=-0.73%
你的固定加点值，就是-0.73%
假设2022年的LPR是 3%
A的还款利率等于：3% +0.59%=3.59%
B的还款利率等于：3% - 0.73=2.27%
这个加点值永远是固定的
再举例说明一下LPR利率升或降对于还房贷的关系：
*款贷**200万，30年期限还款
如果未来LPR 升 1%，每年多还2万元，每月多还1666.6元
如果未来LPR 降 1%，每年少还2万元，每月少还1666.6元
站在个人的角度，大家都会选最省钱的方式。但是现在没人可以确定选LPR浮动利率省钱? 还是选固定利率省钱?因为未来长期的LPR利率是升是降没有人可以提前判断。
五、个人该如何选择
结合中国近20年房贷利率变化趋势，以及当前的经济发展形势，基本上可以推测未来5年内，房贷利率大概率是下行状态。因此对于LPR浮动利率&固定利率该如何选择，作者给出的建议如下：
1、*款贷**剩余1-5年的：选择固定利率。房贷即将结清，建议保持现状。
2、*款贷**剩余6-10年的：建议选择LPR模式，享受利率下行的福利期。
目前全世界的商品都供大于求，各国都在降息刺激经济，五年内LPR势必是下行的。
为什么*款贷**剩6-10年要选择LPR浮动利率呢？
大概率前5年会少还一些房贷。比如现在每个月还3000元，还有10年还完。近5年LPR利率下降，每个月还2800元；5年以后经济形势向好，可能每个月要还3200元。平均下来总还款额没变，但是近5年每个月可以少还200元。
3、*款贷**剩余10年以上的，个人建议选固定利率。
在这么长的周期里，谁都看不清经济形势会怎样发展。与其冒险把未来十几二十年的房贷与经济*绑捆**到一起，还不如就按原合同的利率执行下去。再说18家银行取平均值也不可能一直便宜了我们这些房奴。
近几年的利率下行是大概率事件。而从长远来看，房贷是个大市场，个人认为利率上行也是大概率事件。经济发展的羊毛就别想着薅了，我等韭菜少被收割就是万幸。
个人拙见，不喜勿喷。