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提问：雕叔1、目前家庭有2套房科华路金英汇67平套二估值145W，*款贷**剩余38W（商贷）；东门牛市口国嘉新视界套二57平估值100W，*款贷**剩余30W（公积金+商贷）手中*弹子**30W，计划卖掉金英汇房子，置换南门或东门80平套二，预算150W左右，现在小孩2岁半，明年读幼儿园，置换房希望除幼儿园，最好能考虑到小学和初中教育资源好的片区。2、科华路自住满意，但房子临主干道，噪音大。所以计划卖出置换大一点的套二。周围对口小学初中较为满意，但看了一圈附近二手房，没有合适的。楼梯房也是高楼层为主，刚开始找2-3楼的低楼层楼梯房，一直未有合适房源。3、老婆中意九眼桥沿河片区，目前关注小区望江嘉苑，正门三官堂地铁口即将开通，小区房龄17年较长物业维护较好，绿化高不显旧，但是小区80平米套二房源最低楼层只有4楼，较为理想的楼梯房楼层还是2-3层，高了感觉夏天爬楼梯比较受罪。旁边小区锦州花园好像是安置房，房屋质量较差，总价较低。另外还看了一个静居嘉苑。4、求房源片区推荐，本次刚需置换需求，换房最核心的想要安静。我们家庭的资产配比情况，请雕叔指点，该淘一些房龄短较新的次新房*款贷**按揭上还是继续我们现有思路找低楼层二手房，市区二手房感觉楼梯房较多，房龄比较长。目前找房片区科华路（半放弃，没合适房源）九眼桥沿河片区，杉板桥也可以，上班在杉板桥看雕叔也多次推荐这个片区，但是没有看到二手房源，我们平时都在贝壳上面找房子

回答：1、你这个预算，在南门基本买不到什么好资源的房子，你可以考虑东门，华润24城的房子。2、其实你想换置，就是希望能还个环境，小区各方面都比较好的房子，所以我的建议是没有必要考虑太老的小区，还是建议你选择次新房。杉板桥：可以考虑招商中央华城，中粮。

提问：雕叔你好！万年场华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：雕叔你好，感觉今年整体成都二手市场不太好，你觉得年底行情会好吗？作为普通资格今年底适合买房吗？

回答：你好！成都最近新盘火爆！普通资格也是可以去摇的，首先陆续开的新盘大概会锁住部分刚需资格，部分超出预算的也会放弃，如果你预算高可以去参与摇号的。至于二手房你说行情冷淡，最着急的不是买方，而是卖方。无论是开发商还是二手房业主，年底这段时间都不好过。尤其今年开发商三道红线压头，一些开发商必须要加大回款力度；二手房业主，则主要集中在有置换需求的业主身上。楼市买卖遵循“博弈理论”，卖方越着急，买方空间越大。年尾这段时间，会有很多笋盘和打折新盘流入市场，而且相对于全年，你还可以跟卖方有足够的讨价还价空间。这段时间，聪明的购房者都在想着如何“抄底”。所以千万别被诸多唱空情绪所感染，你可以查一下，去年第三季度、第四季度，市面上有多少唱空的文章？而来年出现小阳春，又有多少唱涨？把时间线拉长，站在上帝视角看楼市，你要做的，就是要研究你城市的楼市周期，把成交数据了熟于心。

提问：你好，金牛区户口，最近想在成都买房，自己住，上班在滨江中路。希望雕叔能推荐几个环境好一点的楼盘，二手、新盘均可，别墅或者大平层均可，控制700以内。西面、北面不考虑。还望指点。

回答：那你可以考虑攀成钢片区，目前全成都居住环境，和配套最好的也就在这个片区，你可以考虑：仁恒，天誉，天曜，最后也可以考虑华润24城。

提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！

回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。

提问：雕叔你好！兴隆湖畔的中铁悦鹿府据说高层精装2.2。请问这个盘这个价位投资如何?

回答：你好，悦鹿府其实就是中铁卓越城三期，预计超过1000套房源供出，所以摇中概率还是有的。兴隆湖板块除了定向住宅，对外销售是非常稀缺的，如2015年开盘的北鑫苑，2019年开盘的东鑫苑，以及今年8月取证的龙湖天境。所以悦鹿府的出现算是一个彩蛋。临湖的3栋2、3号房，但也不是直接看兴隆湖，而是兴隆湖出来的一条河道。目前片区内中铁卓越城—期挂牌单价在2.5万左右，天投北鑫苑达到了3.1万左右，所以剪刀差还是很明显的。不过距离地铁兴隆站步行距离大概2千米，今后出行更多需要自驾或者公交车，但作为投资房的话，是可以等待交通配套的完善的。开盘后报名的人数会很多，还是值得一摇。

提问：雕叔你好，我是高新区刚一，社保14个月，想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内，如果非常值得可以400万，但压力会比较大。投资+自住，比较在意房子未来升值空间、剪刀差、交通、商业配套，请问：1.高新区：目前我有关注山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD，请问我哪个比较有希望，建议冲一冲呢？2.天府新区：我在天府新区是刚四了，有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢？对比高新区上面提到的几个盘，是高新区的好，还是天府新区好？3.二手房：我这个情况，是否需要考虑二手房，如果可以，二手房推荐哪个板块呢？

回答：整体来看，你目前高新刚一，这里的刚一你要确定你社保是在高新区连续缴纳（而不是中途转来累计的）14个月，然后你的户口在高新区也是连续而不是中途转区来的12个月以上哈？这样的话，不论是三倍熔断的热盘还是普通的新房，你才能叫做是刚一资格。整体来看，你的社保时常不算太常，然后总的预算也不算太高，所以基本处于一个不上不下的概念，主打天府和高新的新房，还是有些难度，很多时候都只能说是抱着试试运气的想法去报名。1、高新区的山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府，这几个剪刀差比较大，预计社保时常可能会要求比较高，你的14个月，有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD这两个，总价比较高，中洲可能接近500万，陆肖起步350-450万，压力是大一些，如果非要二选一的话，陆肖是更合适的选择。除此之外，也可以关注一下金隅金成府，预算和你的顺位都还是比较合适的，就是捂盘很久，一直不开盘，但是可以保持关注。2、天府新区刚四的话，更不好选了，能选到的都是些歪瓜裂枣，整体来看是不如等高新区的，但是也可以把天府新区的作为备选吧，相对来说推荐可以看看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁卓越城、鹿溪樾府这几个楼盘，不论是资格还是预算还是你的多方面需求，都是比较匹配你当下情况的。3、二手房的话当下也是可以作为备选，和新房一起推进的，但是富贵险中求，二手房当下也有很多问题，比如单价贵，比如放款难，比如指导价下首付比例高等，总之和新房相比，都是有利有弊的，不能说绝对就买哪种好，只能说是哪种缘分更先到来。如果要看二手房的话，我比较推荐你多去看看大源（大多受制于指导价，下架了，需要去线下门店询问具体房源和楼盘信息）、市一医院（南城都汇）以及新川（中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川）几个板块的高新楼盘。至于天府新区，现在1.5万以上的无法备案，对买家极为不利，而且天新二手房泡沫较大，存量品质楼盘也不多，所以放弃。

提问：雕叔你好!我的情况是这样，我和老婆名下三套房(市区小面积学区房一套用来读书，想留着孩子读书用;另一套在天府新区，用来自住，房龄快5年;西三环还有一套在出租，房龄快十年)，我在南五环上班，老婆在天府五街上班。我们现在特别想置换一套改善的房子，但是就是很纠结，到底买哪里?之前很喜欢攀成钢，但是因为都在南门上班，太远太堵了，剑兰大道的堵你懂的。我父母他们是龙泉户口，名下没有房子。我想过几种方案，一是卖掉一套用父母名义去主城区买预算450的，二是用自己名义买(需要卖两套，预算可以增加到650)。您看有没有推荐的方案?是不是高新区最适合我们?但是高新区又没有看到非常满意的楼盘，太难了！

回答：你好！感谢赞赏，首先根据你们工作的情况，肯定高新区是最适合。相比起天府新区的改善，我认为高新区的改善，无论是目前自住需求，还是未来抗风险能力，都优于天府新区。其次，你们的这两个方案。要结合你们自身的情况来分析。首先如果你们收入可观，对未来充满信心，我推荐你们用第2种方式。卖两套，买一套高品质的改善。一来，你们是自住，生活的舒适度能够更高。二来，目前成都楼市，还处在个上升的阶段，长期看涨。所以我们需要的是，在限购的情况下，尽可能优化自己的资产。优化完的资产可能涨幅不是最大的，但涨幅的总金额是最多的。打个比方，一套100万的房子和一套200万的房子。在下一轮的整体上涨后，根据市场情况，100万的房子涨幅肯定是比200万的房子涨幅高的，但两百万的房子上涨的金额肯定是高于100万房子的。高品质的住宅，让你们产生居住舒适度的同时，你们未来的收入，还能继续支持你们用其他的名额，再购买房产，这样可以保证你们的购房资格，最大程度的利用。但如果你们对你们的收入没那么自信，或者你们未来的收入情况不是那么稳定有保障。那么我建议你们选择第一种方式。这样一来你们可以获得更多的涨幅。根据目前成都的市场来看，前些年的刚需群体，经历了一轮楼市大涨后资产提升，对改善的需求还是挺大，未来几年核心区域400-500万左右的改善，会处在一个相对比较吃香的状态。至于你说，不知道该买高新的哪些楼盘。如果你对新房有需求的话，那么后面出来的高新新盘，价格区间合适，你们又看得上，那都可以考虑。至于二手房的话，多去逛逛金融城板块。高新还是很看好的，对于购房者来说，只要这个区域没多大问题，那么在这个区域购置的房产，问题都不大，至于纯投资就看看成华区或我推荐的几个板块。

提问：雕叔你好！天府新区资格一个，想买个500个内的总价，看了天府里两梯两户的。从投资角度可以买吗?还有麓湖熙华天玺，中海观园，天府锦绣，龙湖云著，差不多的总价，或者雕叔有推荐合适的楼盘吗? 我自己的情况是，目前青羊优品道一套90出租，自己住在温江，温江恒大城140多平清水，时代金悦也有套空置，恒大未来200未交房。未来城按揭*款贷**120万，现金200万。除了优品道在我本人名下，其余在父母亲戚名下。一直都想在天府新区买套房子，所以现在想先买天府新区，后续依次卖掉恒大城和时代金悦。好不容易拥有的资格,不想买一个小房子浪费掉。原计划搬新家到恒大未来城，我在天府新区的房子考虑投资加自住，家里有老人带孩子。现在新的政策满五年,请问雕叔投资自住升值潜力各方面考虑，我应该选哪里?该怎么优化我的资产！我只能接受500万总价。

回答：你好！你重仓都建在温江太过集中，现在迫不及待的想在天府新区布局，如果早几年就分散投资F4板块的话今天你的资产在翻番。所以，第一步是同时进入天府新区和整顿温江房产。购房资格足够多，有足够人脉，那么就要把资格往大城南牵引，而不是专走熟悉区域。天府新区重点天西板块，500预算非常适合，天西板块重点考虑万科天府锦绣，楼盘体量大,定位高端，学区配备天府新区C区，天府七小元音小学和元音中学,还有天府七中私立，天府七中今年新开高一的目标重点大学。

提问：叔好，小白一枚，我目前只有20万，明年打算去佛山打工，想到那边买房自住+投资，前期刚需自住大于投资，一家四口（一儿一女），孩子以后可能在那边上学，从长远打算佛山周边稍微有潜力的地方或者楼盘有没有推荐？

回答：北滘新城的新项目集中度已经非常高了，北滘新城的利好很多都是来自潭洲湾经济圈的规划，聚集了很多高新技术智能产业，而且潭洲湾的大规划里还囊括了佛山新城。佛山新城本来的定位就是整个佛山CBD，有地铁、有城市公共配套、未来还有理工大学，两个新城都纳入潭洲湾后，整个格局变大了，也给北滘新城发展注入了更多后劲。三水新城从去年开始亮点频现，碧桂园落子打造双子星项目，华远两度拿地，在售项目更是大牌云集。相对北江新区，三水新城打造总部经济，定调更高，而且三水整体向北发展趋势明显，能吸引部分广州客或是狮山客。三水乐平，乐平紧挨狮山，受到狮山辐射，产业基础较好。同时挨着广州花都，白云区的客户前来交通也较为方便，预计现在及未来一段时间内都会以承接广州外溢客户为主，成为下一个同城化高地。禅城奇槎，奇槎应该是禅桂近年来无论是景观还是交通都较优质的一个宜居新板块，而且作为禅城东大门的区域价值非常高。佛山投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

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