CFIC导读：
2019年全国*会两**闭幕，高层对房地产的几处表态，让人联想。
“许家印们”在香港掀起的美元债狂潮，究竟是外汇储备的利好，还是外债风险的“定时*弹炸**”？
上周五（3月15日），2019年全国*会两**闭幕。高层对房地产的几处表态，让人联想。
一处是，国务院总理李克强在政府工作报告中提到，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”
另一处是，全国人大常务委员会委员长栗战书表示，“集中力量落实好*党**中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等，立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”
这两处都提到了“房地产税”立法。看起来，这个税箭在弦上。
不过，这里有两个问题必须澄清——特别是对于那些依旧有志进行大规模物业投资的人来说，更要心中有数。
首先，立法需要一个过程，这是国家进步的体现，至于这个过程有多长，还需要根据实际情况，并按照法定程序来确定。它可能是一年，也可能，你不知道多少年。
其次，具体征收的某些技术性细节，才是关键。你要知道，重庆和上海两大直辖市早已开征房产税，但对当地楼市的影响基本上可以忽略不计。
为什么？问题在于起征点和征收范围。对此，这里不再细说，有兴趣的可以去看这两座城市的征收细则，自然恍然大悟。
实际上，“房地产税”很难成为市场的“黑天鹅”，这个行业的旧有属性，在未来的相当长时间内，都难以出现本质性的变化（其中道理不言自明）。
当然，这个行业绝非岁月静好，一些暗流并不被人关注，但刚好是它们，将影响行业的走向以及地产大佬的命运。
01
美元变贵，地产商却借得更起劲
自从2017年的“520大调控”之后，房地产差不多要从公共舆论的热门关键词中消失了。现在，房企大佬在香港的美元借债大潮，终于让大家重回舞台中央。
房企在香港发美元债，原本不是什么新闻，因为当年去香港上市，就是为了美元融资。但这一回，融资呈现了两大不同于过去的特征，简单来说：
一是，多。
比如，国际权威金融数据公司Dealogic的数据称，今年1、2月份，中国地产商发行美元债的规模同比增加了136%，达190亿美元。其中，比较激进的发债者包括了恒大、万科等。
二是，贵。
发债大潮从2018年下半年就开始了。据一些机构的统计，和以前相比，这一时期发行期限、条件和数量相同或类似的美元债券，票面利率出现了明显走高。比如，2018年下半年，恒大发行的三笔债券之中，最高票面利率高达13.75%，这是内地房企在港发债成本最高之一。
债券发行时，所谓“利率”主要是两个，一是票面利率（定期付息），二是收益率（参考市场利率确定，主要用来给债券折现定价）。对发行者而言，前者带来的固定票息支付才是真正的“利息”，它需要拿出真金白银，会直接施压于企业的现金流。
比如，一家企业以10%的票面利率融资10亿（假如平价发行），那么意味着这家企业必须每年支付1亿美金给债券的持有者。显然，企业付息压力不小。因此，在业内人士看来，如果一家企业敢于发行票面利率超过10%的债券，那么最可能的原因只有一个——缺钱。
缺钱的不只恒大。在2018年下半年，雅居乐为代表的多家“二线房企”也多次发债，而且利率相较于前几年也明显走高。
香港的美元“变贵”，一点都不意外，因为美联储早已进入退出量化宽松的时间通道，美元回流不可避免。实际上，正是由于美元向美国本土回流，港币汇率一度大幅承压。
2018年上半年，香港金管局甚至打响了“港币保卫战”，金管局通过不断从市场上买入港币，来维持港币对美元的固定汇率区间（联系汇率制度），此举旨在稳定国际资本在香港的投资信心。这种局面近20年来少有发生，因此一度让人想起1998年香港与“金融大鳄”索罗斯的世纪对抗。
因此，内地房企发债利率实属正常，但问题在于，既然这么贵，为什么还要融资这么多，原因只是缺钱吗？你要知道，民营地产商从来都缺钱。
02
外储增加，“许家印们”的大智慧
2017年1月20日，特朗普正式成为美利坚合众国第45任总统。之后，他提名“鹰派”的投资银行家鲍威尔替代温和的耶鲁教授耶伦，担任美联储主席——在参议院认可的情况下。打造强势美元，吸引美元资金回流，特朗普的指向很明确。于是，委内瑞拉、土耳其和阿根廷，一个一个地被放倒。
它们倒下的原因并不复杂，它们都缺乏足够多的外汇储备，所以一旦有风吹草动（外资撤资），本币就马上崩溃，经济则伤筋动骨。但中国不一样，“四万亿”美元的巨额外储，是中国应对美国货币政策外溢效应最强大的缓冲垫。
但事情在2015年起了变化。
2015年是一个多事之秋，它改变了中国经济。年中，股市罕见狂跌。投资者的信心，直到3年之后的今天，依然难以恢复。
这一年，中国的外储同样遭受了一次罕见的“减记”。2014年6月，外汇储备达到了3.99万亿美元的峰值，但2015年末，这个数字已经变成了3.33万亿。一年半的时间，减少6600多亿。与此同时，人民币按照平均汇率计算，也比上年贬值了1.4%。
于是，保卫国家的外汇储备成为了经济领域的一件大事。万达、海航等热衷于在海外搞并购的民营财团，开始不断被监管当局“点名”，而国有金融机构也随即抛售一些涉及公司的债券，或者收紧其*款贷**。它们的海外并购消耗了太多了的外储，必须要敲打。
必须值得一提的是，2015年9月，国家发改委发布了一个名为《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》的文件，这个文件几乎代表了中国对外债问题一种态度上的革命。
这个文件取消了企业发行外债的额度审批，改为备案登记制管理，换句话说，外债发行从“审批制”一下子过渡到了“注册制”。为什么这样做？
原因之一是，当时，美联储退出QE的力度尚不算大，美国还是奥巴马当政，温和的耶伦教授还在执掌美联储，美元利率相对还比较低，国内公司去香港等境外市场发债，还是很合算的。
另一个因素也不能忽视：外债发行的另外一个重要副产品是，它能直接增加外汇储备。
比如，一家房地产企业在香港通过债券融资融到10亿美元，这些钱用来开发上海的一个地产项目，但10亿美元无法在内地直接使用，只能用人民币，所以10亿美元必须结汇成为67亿人民币（假设汇率为1:6.7）才行。在这个结汇过程中，10亿美元即通过银行体系进入了外储系统。
可以这样说，前两年，“王健林们”通过海外并购，消耗了国家的外汇储备，因而被敲打。现如今，“许家印们”却通过香港发债，增加了国家的外汇储备，有点为国分忧的味道。
2017年1月的时候，中国外汇储备为29982亿美元，是自2011年2月以来首次低于3万亿，但局面很快改观。2019年的政府工作报告，在进行2018年工作回顾时提到，“人民币汇率基本稳定，外汇储备保持在3万亿美元以上。”
至少从客观上讲，2018年下半年的地产商境外美元发债大潮，是对外储的稳定有贡献的。因此，在这个意义上讲，“许家印们”是非常有大智慧和大格局的。
03
系统重要性，地产大佬的终极梦想
房地产对中国很重要，这个行业具有不可比拟的“系统重要性”。但是，这个“系统重要性”不包括地产商，特别是民营地产商。
但另一方面，地产开发作为一个典型的资金密集行业，背靠国有金融体系又是最优的生存策略。因此，所有的民营地产商都梦想着某一天构建出自己的“系统重要性”。如何构建？
借债，便是方法之一。海航的创始人陈峰曾有个观点，“虱子多了不怕痒，借多了才睡得着。”而现在，地产商不但借债，而且借的还是美元，那就更“睡得着”了。因为，没有一个监管者会愿意看到境内企业外债大面积违约——在国际贸易环境风云变幻，人民币汇率成为金融稳定之锚的时刻，更是如此。
外债是个要命的东西。土耳其里拉的崩溃，本质上就是个外债问题。2018年上半年，土耳其债务高达4600亿美元，多数是外债，但这个国家的外汇储备却只有1000亿美金再多一点。委内瑞拉，更不用说了。
回顾20世纪后半叶的两次后发国家大规模金融危机，基本上都是外债负担过重，然后外资突然抽离所致。
拉丁美洲在产业政策上曾经一味搞“进口替代”，即片面强调发展独立自主的产业体系，不重视国际贸易，导致国家创汇能力不足，外储少得可怜。所以，最后一旦美元撤资，没有足够的外储作为缓冲，本币瞬间崩溃。此外，1998年的东南亚金融危机，本质上也是这个逻辑。
外债不可控，但内债可控，而且后者还可以通过某些高超的“金融创新”，进行债务成本的转嫁。因此，中国一直都在严控外债规模，而内部债务则不断攀升。但是，在严控外债的时候，房地产商发外债则是一个例外，监管部门对它们多半都会放行。
早先几年，民营地产商发行的美元债，一直都是中国地产行业红红火火的核心燃料，没有这些钱，中国经济的增速也一定会失色不少。那个时候，地产商在海外借到的美元，利率比内地*款贷**利率和发债利率都要低。所以，民营地产商对香港上市，获得一个美元融资的平台，趋之若鹜。
民间传说，许家印当年为了获得基石投资者的支持，确保恒大在香港上市成功，曾没日没夜地陪香港的资本大亨打牌，一直打到想吐，便是这个道理。
那是中国民营地产商最幸福的巅峰时刻。现在，美元越来越贵，境外发债的利率已经开始大幅高于国内。比如，一家地产公司2018年下半年发行的3年期美元债，票面利率是11%，而几乎同一时间的同期限人民币债券，票面利率却不到8%。
既然这么贵，为何还要坚持发美元债？一种常见的说法是，民营地产商“融资难”，境内发债不易，所以只能在境外发。
其实，另一个因素也不容忽略，尽管它看起来有点“阴谋论”——地产大佬们都有大智慧，他们深谙某些隐秘的生存法则。
他们很清楚，借入大量的美元债固然增加自身的财务成本和现金压力，但也的确也缓解了暂时的资金问题。与此同时，这也可以看做是获得“系统重要性”的一种方式，尽管这种方式既另类，也冒险。
当美元借得足够多，那么民营地产公司的债务便可能成为一种外债风险。此时，监管当局显然不愿意看到这种风险的爆发，它们自然有办法注入“资源”，遏制风险，防患未然。所谓“系统重要性”，差不多就是这么来的。
实际上，为了这个系统重要性，除了借美元将自己和国家的外债风险绑定之外，一些地产大佬已经开始大规模进军重资产的制造业，比如汽车，恒大、宝能都在这么干了。
不过，债终究是要还的。
本文作者：南风窗常务副主编 谭保罗
本文来源：南风窗
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许家印的造车版图
3月16日，恒大又有了新动作。
在天津，恒大召开了新能源汽车全球战略合作伙伴高层峰会，这次峰会齐聚了800多位行业大佬。
与FF分手之后，恒大造车的决心一直没变，这次峰会更是吸引了行业关注。
造车作为一个循序渐进的行业，恒大动作之快，的确有点超乎想象。
01
峰会背后的野心
3月16日，恒大国能新能源汽车集团全球战略合作伙伴峰会在天津召开，这让我们一窥许家印和他的一众战略伙伴。
中国工程院院士郭孔辉、河钢集团董事长于勇、德国ZF集团总裁Herold Winfried、GSK中国区总裁李仲武。
众多行业大佬参加了恒大的此次峰会，恒大一步步连续不断的收购，似乎打下了新能源汽车制造的基础。
回到2019年1月15日，恒大健康发布公告，以9.3亿美元收购了瑞典电动汽车公司NEVS，在获得NEVS的51%股权同时，得到多数董事局席位。
NEVS公司是目前获得新能源汽车整车资质的十家企业之一，同时也是拥有萨博基因的知名公司，拥有全球最顶尖的新能源汽车技术。
恒大收购NEVS，自然看中了其所拥有的新能源车资质。
2019年1月29日，恒大有与世界巅峰跑车品牌科尼赛克组建合资公司，共同研发和生产制造世界最顶级新能源汽车。
不仅在中低端恒大已有布局，恒大的野心还染指到了高端新能源汽车。
2019年1月24日，恒大入主卡耐新能源。
卡耐新能源由国资委直属机构中国汽车技术研究中心，与日本ENAX等共同创立，是国家动力电池和电池系统系列标准的主要制定者之一。
而召开大会之前，3月15日，许家印收购了一家和造车业务相关的公司，恒大健康以5亿元收购湖北泰特机电有限公司70%股份。
泰特是全球轮毂电机研发和生产的领跑者，其全资持有国际领先的轮毂电机及电动汽车驱动系统的研发生产企业，荷兰的e-Traction公司。
这次收购泰特机电的轮毂电机技术，意味着恒大造车在电机电控方面已经拿下了“三个第一”：中国产第一台商用车轮毂电机驱动桥总成、全球第一台低速大扭矩轮毂电机驱动桥总成、全球首批量产的轮毂电机驱动桥总成。
02
新能源汽车行业发展迅速
许家印在峰会现场表示，新能源汽车产业拥有巨大的市场空间。
在2018年，全球新能源汽车累计销量已经超过400万辆。
过去五年，全球新能源汽车销量有两个突出特点：一是其年均增速高达60%，是传统混动同阶段增速的2倍；二是推广量主要集中于中欧美日四大汽车市场，中国加美国的销量更是占到了全球总量的三分之二。
2018年以来,沃尔沃、标致雪铁龙、捷豹路虎、戴姆勒等汽车制造商都纷纷加入了全面电动化的阵营；国外市场，美国、挪威、德国、法国等国家为全球新能源汽车主要市场。
随着相关行业发展政策的推进实施，预计2019年，我国新能源汽车规模将继续保持全球领先地位。
长期以来，中国动力电池等核心技术方面尚需提升。
燃料电池汽车与国际先进水平的差距较大，以企业为主体，产学研用相结合的创新体系还亟待完善。
自去年宣布进军高科技产业以来，恒大在新能源汽车领域接连大手笔布局，瑞典NEVS、科尼赛克整车研发和制造技术，日本最先进动力电池技术，以及荷兰先进的轮毂电机技术。
恒大正在构建自己强大的技术能力。
短短几个月以来，恒大频频在电动汽车领域搞出大动作，许家印把这个大布局的拼图一块一块补齐。
恒大更是宣称力争在3-5年内成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团，跨界不易，许家印能成功么？
03
未来会怎样？
新能源汽车一直以来被人诟病的就是量产和质量问题。
特斯拉一直以来在产能方面被投行看衰，可能来自于质量相关的问题，而这也是外界猜测Model 3产能无法上量的关键。
而恒大不同，不到一年时间，恒大就在整车制造研发、三电系统环节引入全球顶尖技术，并完成汽车全产业链布局。
在峰会上，许家印更是宣布恒大的首款电动汽车将在6月份全面投产，预计最近就会面向全球发售。
首款电动汽车6月将全面投产，意味着许家印斥资200多亿打造的造车生态，终于初现峥嵘。
而恒大国能瑞典CEO兼研究院院长Stefan Tilk在现场，介绍了萨博“凤凰”整车研发平台。
其研发生产的新能源车型还会实现从入门到超豪华、SUV及MPV等系列全面覆盖，可以满足不同消费需求，俨然有种“不管你喜欢什么车型，总有一款适合你”的既视感。
在经济学中，有一种后发优势理论。
通常指虽然起步晚，但在发展的过程中借鉴、学习、引进先发国家的技术、经验，反而实现弯道超车。
如果实现量产，恒大说不定能上演一出后发先至的好戏。
本文作者：韦航
本文来源：财经无忌