应粉丝要求，今日和条友们一起探讨一下近期比较热门的一个项目，眉山市彭山区江口古镇的文旅项目-----融创江口水镇。
为什么我也愿意单独来讲讲这个项目，因为此项目较为特殊，是融创打造的大型项目，号称总占地4500亩的超级大盘，因地理位置离成都较偏远，该项目与都江堰的融创文旅城采取了相同的营销模式———主要靠大规模中介渠道公司去推广宣传带客。否则在该区域是没多少客户的，外地人平时也不可能走去那里，只能靠中介渠道做宣传带客。
首先我们一起来看看江口水镇的地理位置，距离成都市中心接近50公里，离天府大道南延线15公里，与视高镇处于成都南面相同的纬度上（如图）
从地图上可以看到该位置离成都市中心还是有点远，一百里路，好比两座大城市之间的距离了。说实话，作为四川人，在成都生活了几十年，几年前我也从未听说过彭山江口镇这个地方。也是最近几年，*物文**考古，张献忠沉银在江口江里被发现挖掘，这个事件让该地名声大震。政府借此顺势而为，开发打造一座以历史博物馆为主题的文化旅游小镇。在原来的古镇基础上扩建商业古镇，新建博物馆，打造旅游产业。同时，整理土地拍地发展壮大！
从地图上可以看到，融创项目就在两江交汇处的三角半岛上面，项目售楼部的位置距离两条河流都为1公里左右。政府要打造的博物馆以及古镇等，在江口沉银遗址位置。
该地还有一个旅游资源彭祖山，距离江口也差不多一公里直线距离，相传道教的彭山老祖在此修行，此地风景宜人，空气尚好，作为旅游资源，这也可作为一个推广的好噱头。
通过规划总平图来看，融创与当地政府就是要联手利用此地的旅游资源，打造旅游经济，这是真正意义上的文旅项目。文旅项目就是文化旅游为主体的项目。所开发的项目功能也应以旅游为主。
如果开发商没有足够的资金实力，去开发运营文旅项目，往往就会变相行的把文旅项目往居住项目上靠，修建出来的产品，纯文化旅游的会减少，居住类的产品增多，目的只有一个，需要卖房，需要资金回笼，需要现金流。
很明显，融创不可能纯开发文化旅游产品，全部自持招商运营。因为这将投入大量资金，后期旅游商业运营回现慢，周期长，比如开发4500亩，需要投入500亿资金打造出来后期运营，靠游客过来消费回笼资金，这可能需要几十年才能将投入的本钱收回来，也不一定能不能收回本，都是未知数。融创集团虽大，也不可能一下拿出几百亿的现金来开发该项目。
因此，融创与所有开发企业搞文旅项目一样，利用当下国家的政策，借用文创文旅之名屯地，会少部分打造文旅产品以应付国家规划要求，大部分开发成商品房进行销售，不这样做，那也没有什么企业愿意去当地投资开发，当地的旅游经济也难以做起来，这也是无奈之举。
那融创江口水镇的房屋销售应运而生。产品主要在往改善、度假方向去靠。毕竟这地段位置，不可能搞纯刚需，没有纯刚需来这里购买。因为这里没有纯刚需所需要的工作、教育、医疗等等配套。
产品主要是有多层洋房、别墅等，比如一栋小合院别墅总价不到200万，有花园，有天有地的，这还是让很多人心动，有很多人在中介的宣传下，前往购买。
很多人会觉得，我花的钱也不多买一别墅，买的地段，距离成都开车也就一个多小时，还是大开发商融创开发的，让人放心。
当然，对于家里有多的钱的人来说，在此处买一度假房，以后周末或者节假日偶尔过来住一住，暂别大都市的喧嚣生活，以及电梯公寓那高密度居住环境，来这里休闲放松一下，这个还是可以的，特别是喜欢有山有水有江有河的外地人。从没有在成都置业的人，特别是北方的人，喜欢南方湿润的生活，距离大都市也不远，希望以后老了能在成都周围养老，选一个地方，价格不太贵的居住养老还是可以。
以上给大家说的是比较正面的方面。接下来我要说一下反面的。
我们可以看看，最近几年，全国各地大搞旅游开发，大力发展第三产业。许许多多的大型房屋开发企业投身于这波大浪中，万科，融创，恒大，中铁等等，都在各地拿上成千上万亩的文旅用地，为何如此？这是国家政策导向所致。国家对商住用地管控越来越严格，大城市主城区的地越来越难拿，越来越贵，开发后的利润不会太大，赚的不会太多。而文旅用地好拿，好批，价格还很便宜。只要把地运营好，利润还是不会差的。
就眉山政府管辖的江口古镇这附近不远处，就有眉山的恒大文旅城，眉山的万科文旅城，眉山的中铁文旅城等等，都是几千亩的大项目，这都在眉山管辖范围下。那如此多的文旅项目，都在这些地方生根发芽，如果要想买这些产品用于投资的朋友们，你们就得三思了，这些产品，不是稀有的，也不是特殊的。他们所占有的自然资源（旅游资源）是不是独特的不可再生的？中国地大物博，别的地方是不是还有与其类相同的资源呢？
你今日的投资，这里到底是不是价格的洼地？将来你想出手，有没有人接手？大家要知道成都周边未来到处都是文旅城，眉山是一个板块，都江堰也是，青城山也是，峨眉山也是，大邑，邛崃，彭州这些地方，都有文旅项目的。未来如要购买文旅产品的客户，可选择的地方非常之多。并且从度假居住来说，江口这里的气候，冬并不太暖，夏并不太凉。要避暑的选择峨眉山，青城山，都江堰等地是否更好？要避寒的别忘了大凉山西昌及周围几个县现在搞的度假项目也是如火如荼。因此，想在江口购买投资的朋友，你们要综合衡量一下。我自己衡量该处房屋单价5000左右我觉得比较合适，超出这个价格我是不会考虑在此投资的。
我们再来说想购买此处养老或者度假的，这地方前面我也讲到，气候并不是特别突出的优质，医疗配套并无法满足大病重病，老人居住离子女太远，子女看望估计次数不会太多，这些都要慎重考虑。度假的话，还是那句话，经济实力足够，买来玩没问题，如果经济不是特别强，想偶尔过一下田园生活，成都周边景区附近的别墅酒店，民宿酒店到处都是，节假日包一栋别墅便宜几百一天，贵点的几千一天，一家人玩得舒适，还省去做家务的麻烦。一年拿个几万块去周边度假居住，十年最多也才花几十万，还可以不同的景区附近居住，换着来。如你在江口买一别墅，花一两百万，装修最差也要接近一百万，两三百万就出去了，还有后期各种房屋的居住成本在里面。
刚需客群，你如果工作居家生活全在江口镇这个地方，可以购买的。你如果在成都工作，这是你首次置业，你跑这里来买房自住，那就劝你算了吧，打消这个念头。
以上这些容易被大家所忽视的地方，我都透彻的给大家分析了，供各位参考。
再其次，该项目规模太大，全部建成至少需要五年以上时间，里面的各种配套要根据入住率而定，这样远离大都市的文旅项目，不可能保持城区里面的楼盘那样的高入住率，可能是周末节假日项目住户要多点，平时空空如也。那比如，项目中的商业生活配套，一家饭店，一家理发店，没有足够的住户去支撑，难以经营走的。后期可能会出现，个别居住于此的人们，生活都不方便，得开车去附近的镇上解决日常所需。
总之，你如果钱多，江口水镇可以买来作为你的第三第四居所，这个我是赞同的。别想着升值赚钱，就单纯的想，这里有一个环境优美，能看山观水的房屋，偶尔带着家人，朋友三四过来住住，享受人生快乐！