撰文 | 溏心蛋
顺德区容桂街道，海骏达城43楼空中观景平台，在这里可以俯瞰整个容桂的“芳容”。
顺德容桂街道海骏达城
2020年7月，现任佛山市长郭文海在担任顺德区委书记时，就曾在此俯瞰容桂并表示， 无论是从经济产业还是城市形态来看，容桂都是一个“大县城”，社会治理等各方面任务繁重，要立足于容桂实际规划建设发展。
郭文海登上海骏达城43楼空中观景平台 了解容桂村改工作总体情况和城市规划建设情况 来源：珠江商报
淘房志深入调研发现，虽然容桂头顶着「中国首个亿元镇」、「中国首个工业产值千亿镇」等头衔，但事实却像极了一个“粗放型的大县城”。
来源：容桂发布
与此同时，站在房地产市场维度，我们发现容桂有着更多问题：
1、城市界面差，城市没有经过系统的规划，地铁建设周期堪称猴年马月，村级工业区、村屋与小区之间交错复杂，界限并不明显，虽然目前配套比较完善，但未来更多配套落地难度大；
2、价格方面，容桂本地人告诉笔者，「大概1.1-1.3万/㎡的价格可以买得过」，容桂中部靠近德胜河一带的新房价格会相对高一些，但更多的人只会买账容桂东部某大盘。
3、成交方面，新房、二手房均供过于求，导致容桂成为刚需的天堂，成交数据基本站在佛山全部32个街镇的前列，但却无数投资客不敢入场；
4、产业角度上，作为工业产值千亿镇，容桂的村级工业区数量众多，目前急需村级工业园改造释放土地，但是难度较大；
5、目前价格缺乏高端项目的刺激，以中低端项目为主，容桂本地人口实际并不多，大多数外来人口的收入撑不起高端项目的价格。
调研中，一位跑滴滴的大哥告诉我们， 前几年他以1.6万元/平的价格，买了靠德胜河的某盘，如今二手价格在1.3-1.4万/平。
没错，跌了。
在与其他容桂本地人聊到房地产时，他们口中也常常挂着「刚需客」、「炒房客」，而且大多也会异口同声来一句：「在这里住，是没问题的，但不建议你投资……」
随着调研逐渐深入，以上种种现象，深究缘由，我们认为： 容桂，成也工业，败也工业。
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工业，一把双刃剑
土地，制约了发展
1978年8月8日，顺德容桂工业路引进的一间制衣厂开张了。
这也就是后来的 容桂大进制衣厂 ，而从这里生产出的牛仔裤出口时，海关的出口登记证是 「顺德01」 。
来源：南方都市报
「顺德01」，短短四个字却足以证明， 容桂这片土地堪称「改革先锋阵地」。
也还是1978年，中国家喻户晓的 「格兰仕」 ，就诞生于容奇镇。 （2000年，容奇镇与桂洲镇合并为容桂镇，现为容桂街道。）
这两个经典案例，诉说着在那个改革开发奔涌激流的时代下，容桂乡镇企业崛起的缩影。
「村村点火，户户冒烟」 的工业发展模式，让村级工业园在城乡之间「遍地开花」，致使容桂经济迎来飞速发展，甚至一度领跑顺德全区， 但也为后面的发展埋下祸根，房地产行业也深受其影响。
容桂人正在处理金属
有相关人员统计过， 容桂当前的开发强度已经超过70% 。这就像一盘围棋，有70%的位置已被落子，个中还存在着许多杂乱无章的错误。
而现有的 36个村级工业园 普遍存在土地利用率低、生产技术落后、能源消耗大、安全隐患突出等问题，既阻碍了容桂经济产业发展，更影响了当地社会民生。
「工业要发展上去，居民就在附近建锌铁棚厂房，一起搞经济，没有进行系统的规划。」 原桂洲镇*党**委书记何顺东在接受媒体采访时，指出了这一核心点。
这就是容桂土地开发强度极高的直观体现， 工业抢夺了其他必须在土地上进行经济活动的生存空间。
想象一下，你所住的小区旁边全被厂房、工业园围着，你会是怎样的感受？
不少朋友在聊到容桂时，都觉得这里「工厂多、占地大」，「城市老旧」，「道路需要改善」。
容桂街道
其实，缘由也是工业粗狂式发展「惹的祸」。
此外，工业发展红利过后所带来的许多问题，只是浮现在表面罢了。
一些隐藏在深层次的原因，仍待挖掘与重视，比如最基本的生产资料—— 土地 。
其一，经由工业发展，容桂的开发强度极高，土地权属十分复杂，市场力量难以独立完成一级土地整理，只能依靠政府推动。
其二，因原租金非常低，改造成工业园后，企业、业主的生产成本增加，大多数村集体及村民不愿土地「集体转国有」，难以让社会资本进入容桂市场。
这就给容桂新的发展，带来了巨大的阻力与挑战。
举个例子，你要盖厂房，培育发展产业，甚至引进更多的创新产业与人才，让劳动者工作并得到报酬，总得有个场所吧？
再举个例子，房地产也算一项产业，但你要盖楼卖房，形成「产+城+人」模式，总得有块地吧？
摊开地图，除却东部某大盘，容桂其他地方的新盘基本都只是零星分布的状态，难有成片的开发作为刺激点。
总体而言， 工业、土地都是制约着容桂的整体发展。
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容桂不被看好，还有哪些因素？
容桂的房地产市场作为众多产业的一员，却不被看好，除了受到工业、土地两大因素影响以外，其实还有其他因素。
首先， 目前的供应量直接把价格压得死死 。
像凤凰湾，卖了10年还没卖完。前两个月传出准备卖完的消息，结果项目直接辟谣正在加推新的货量。贝壳二手挂牌量足足有700多套，与一江之隔、以顺德区府为中心的大良新区整体挂牌量相当。
其次， 地铁、大桥等公共交通建设进度慢 ，短期内难有刺激点，难以更方便地引入大量人口迁入。
今年8月底，佛山市铁路投资建设集团有限公司所发出的一封《告业主书》中提到，目前还不会申报佛山市城市轨道交通 11号线 工程可行性研究报告，项目暂无动工计划。这条地铁的终点站，正是在容桂。
又如「南顺大桥」，2020年10月21日，官方就已表示「项目的建设意义不大，故该项目暂缓实施」。
还有一点别忘了，来到容桂奋斗的外地人非常多， 他们的工资水平其实还远远不能够支撑高房价。
前两个月，见过一张亲朋好友发在朋友圈的招聘海报，主要信息是：格兰仕，装配工，工资范围4600-7500元。
换而言之，一万出头的房价确实很符合这一收入水平，而房价要是突然飙到3万/㎡，没几个人承受得起。
这里仿佛就是刚需的天堂，价格在这几年跌了一些，也就不那么奇怪。
论城市建设、产业发展、房价下跌，容桂真的没有翻身的那一天了吗？
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村改，势在必行
产业，重中之重
我们认为，容桂的出路还是 「村级工业园改造」 （以下简称「村改」），而且政府也正在做这件事情。
很简单， 村改可以直接释放可以切断工业园污染，提高环境质量，腾出更多的医疗卫生和教育项目等配套用地。
再来点高端玩法，就是腾笼换鸟，引进新的产业和人才，特别是一些高端产业，用大白话讲就是， 从事高端产业的人，他们赚的钱非常多，可以带飞整个区域。
回归到楼市，通俗来讲就是， 「城市好，楼市就好」 ，这里的楼盘卖得好，背后就是产业+经济+人才带来的，而村改正是其中的连接纽带。
举个隔壁杏坛的例子，得益于村改的顺德金地自在城，19年底开盘时不过9千左右，现在已经卖到1万1多了，毛坯。
因此， 容桂发力的核心点其实就是村改+产业 。
此前，在顺德十四五规划中，提到了顺德要引入深圳资源，其中容桂要建设顺深产业园。
在目前一些已透露出来的信息里，容桂似乎要通过村级工业园改造腾出的空间， 为1小时车程外的横琴高新技术企业提供生产端落地空间 ，加大物流联结。
来源：容桂发布
一方面， 横琴目前地位已经不一般了。 以前官方文件提大湾区三大自贸区的先后顺序是前海、南沙、横琴，目前已经变成横琴、前海、南沙，而且近期中央关于横琴的方案，要先于前海提出。
另一方面， 横琴和顺德有着一定的历史渊源。 上世纪70年代，最初的横琴岛，便是顺德人填出来的，其面积达14平方公里，相当于半个澳门。
容桂能否趁着这股「东风」，抓住产业转型机遇，也是值得期待的。
不过，需要认清的是，在整个经济循环之中，指望在客观经济规律发展之下的容桂，通过炒房而大捞一笔费用，几乎是不存在的。
「稳」，才是压倒一切的硬道理。
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后记
其实，容桂改革开发后的崛起以及房地产市场所呈现的低迷状态，都是当初发展道路走得有点粗狂了， 新一轮村改或许是一剂「最大的良药」。
俗话说，「良药苦口」，村改的阻力还是异常大的，这块硬骨头非常难啃，但也必须啃。
笔者站在容桂街道的十字路口时，彷佛感受到了容桂本身也到了一个发展受阻的十字路口前。
容桂街道
未来，容桂又会走向何方？