感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。【本文作者 平洲土著楼莫愁】
城北经历了水果市场的回马枪事件后，很多人似乎看清了一些东西。
虽然官方态度非常坚决，也安抚了广大城北业主的心，但明眼人懂的都懂。
其实，大家郁闷的并不是水果市场挨着教育用地会干扰到以后的上学环境，而是难以接受已被清退的嘈杂产业，为啥会重回居民区。
这背后隐藏的信号，不由得引人遐想：说好的高大上TOD规划呢？该兑现的配套啥时候给个准信？
其实，作为一个成年人，在面对一个新兴板块做出买房决策前，你就该明白，有些规划配套是没有确定性可言的。
哪怕是开工的学校，都有可能因为缺钱而停工，何况一切还停留在纸面上的规划。
所以，此刻不管你是想卖出城北，还是考虑买入，我们抽茧剥丝直达本质总结的板块5大真相，都值得你好好思考。
01
城北最大的底牌就是“临桂”
别的都不吹，城北抱的大腿不是祖庙，而是和灯湖北一样，傍着桂城，确切点说也是千灯湖。
地图显示，中山公园距离桂城千灯湖公园仅几公里，一直被开发商形容成走海五路西延线过千灯湖，就一脚油门。
海五路西延线南海段 /珠江时报
在区位上妥妥的一线临桂，甚至比一些桂城盘到千灯湖还近。
买入城北的自住群体，少说也有七成桂城、广州刚需，相比于其它各方面配套，他们对通勤要求最高。
城北的西侧是罗村联和，东侧是千灯湖，北面是叠滘，南面还有东方广场。
尽管疆域辽阔，但整体面貌相当磕碜，遍地工业厂房、汽配五金城以及批发市场，生意气息倒是浓厚。
跨过汾江北路往西的佛山火车站方向，你去佛罗路走一遭，不消半天人都给整得灰头土脸。
所以城北大板块的价值区分很简单，以汾江路为界，更有价值的一定是东侧中山公园一带，即所谓的未来“中山公园TOD”。哪怕佛山高铁站吹再牛逼，始终距离桂城远。
近桂城，就是它能拿得出手的最大张牌。考虑城北的人，十有七八都是觉得它近桂城，不管是自住还是投资。
所以，城北东面的盘就是比西面的盘好卖，哪怕前者更贵。
教育跛脚前行
政府推进力度慢
虽然同属于祖庙，但城北时刻都游离于祖庙之外，与狭义的祖庙、大城南，包括张槎tod和绿岛湖相比，城北的教育可谓最大槽点。
现有的教育配套主要包括敦厚小学/十三小+城北中学/六中、六小+十一中，这些组合恐怕连佛系养娃的外地家长都会直摇头吧。
虽然有规划新的小学和九年一贯制学校，但它是力争2025年开学，是力争。
而前段时间备受热议的聚荣水果市场地块，紧挨这块教育用地，又让城北的教育落地蒙上了一层阴影和不确定性。
这让那些上了车的业主倍感焦虑，怪不得在前段时间会因为这个批发市场而闹得那么凶。
尤其已经家有萌娃的家庭，基本上对城北退避三舍，很多都往城南、禅西考虑。对于家有适龄儿童的购房家庭，孩子读书几乎都是头等大事。
所以买城北的客群里，小年轻的比重是所有客群里最高的，因为他们能包容教育短板。
那么考虑城北的客群，自己对号入座吧。
佛山地铁3号线后通段
明年通车成谜？
佛山地铁3号线+海五路西延线两条交通线，一直以来是拉动城北房价的杀手锏。
但在海五路还是短头路的情况下，今年要通车的3号线首通段（顺德站-镇安站）也跟城北无缘。
据说，后通段最快明年底通车，不过早前新增了一个佛山高铁站，引发网友向佛山地铁集团发出灵魂拷问。
官方并未正面回应通车时间，只称佛山高铁站须结合广湛高铁佛山站建设周期，同步开通并投入使用。
相关领导还透露过“3号线后通段有在谋划能否先通到中山公园”，目前中山公园站有一个可以折返的条件，但安全性方面还需要专家论证。
换言之，3号线后通段能不能在明年底通车？我看悬。
而这些年城北楼盘，早就借着3号线+海五路西延线把城北的房价狠狠干上去了。
但因为有保利、中交等央企坐镇操盘，都是不差钱的主，它们价格回落并不明显。而对面不利消息一堆的敏捷珑玥府，价格一降再降，亏本割肉甩卖了。
参照2号线开通后，沿线的二手抛盘情况，3号线开通，有可能也难逃这个宿命。
04
纯刚需的烙印抠不掉
城北和豪宅注定绝缘
如果你熟悉城北，你就会知道城北遍地刚需户型。不管是一二手，两梯6户的设计，随处可见，主力户型集中在80多到90多之间。
贝壳的二手挂牌大约有600套，这数量算不上太高，但基本扎堆的小户型，看近几年的成交数据，交投也不活跃。
出货多的，要么是之前投资客血亏出货逃离的盘，最典型的是“城北站岗一号”--万科金色里程，要么是资格最老的东海国际。
这批二手盘的区位与在售新盘相比，也都差点意思，只有低价取胜。个别像旭辉公元、文昌华府在户型产品上有些亮点，但跟一手比，也是竞争力不足。
目前几个在售盘，加刚售罄不久的盘，少说也有1万套打底的销量。
而且接下来新盘供应源源不断，今年这里又出让两块地，都是地方国资企业托底，楼面价都不贵。
未来还有持续多块宅地计划出让， 说天量供应是毫不夸张，未来对于二手会带来持续的压制。
而且放眼整个城北，这里注定抠不掉纯刚需的烙印，毫无做豪宅的基因，没有哪个开发商敢在城北做大平层、叠墅类的产品。
缺乏豪宅造势，只会陷入刚需产品的混战。刚需一旦有钱能置换，大概率会逃出城北，到时又是一波低价出货，愿意留下来原地置换的，甚至比不上绿岛湖、智慧新城一带多。
05
城北面临三面“围剿”
板块上限顶破天是朝安
佛山解除八大镇街限购后，归属限购区祖庙街道的城北，是妥妥的误伤。
这边厢的城南，即便离桂城、广州稍远，但城市配套更优，首付只要两成。
那边厢的灯湖北--大沥奇槎，靠千灯湖、南海中轴蹭到不少热度，规划前景比城北更有看头，也是首付两成。
而预算稍低的禅城买家和不太在乎通勤的桂城及部分广州买家，宁愿选择去有轨道交通+优质配套教育的张槎智慧新城一带。
毕竟，其它几个板块的首付和月供实际上和城北差别不会太大，甚至门槛比城北还要低。
比较悲观来看，这些板块都在对当前短板明显的城北形成强力的围剿。
当然，如果乐观来看，城北的上限顶破天也只是朝安的级别。因为朝安也是顶着“近桂城、地铁相连、教育拉跨”等等这些标签。
所以城北房价再怎么贵，都没理由能贵过朝安。如果想试图用望汾江河来拉价，是痴心妄想。
06
写在最后
有人说广湛高铁的推进，有助于城北的蝶变，这点并不否认。但横向对比和城北形成竞品的其它板块，随着时间的推移，谁不都在蝶变呀。
城北有一些先天的劣势，是很难在后天抹去的，只要佛山火车站留在这里，频繁的列车穿行板块，你想要多高的居住舒适度是很难的。
所以城北终究只能作为刚需的睡城，自住买入也要考虑睡得是否舒服。至于投资，完全就不用抱幻想了。
投资客对于城北的共识，我估计已经随着水果市场的回归而幻灭了。
佛山买房，问问楼司令吧！
司令说楼 ：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。