物业权力有多“大”：物业费说涨就涨？共有收益说占就占？强制业主刷脸进小区？还将业主踢出群聊？ 注意了，有几种物业行为，法律明确禁止，千万别踩坑！
业主被物业踢出业主群
物业公司为方便履行义务，在所服务的小区建立业主群已成为常态。建群图的就是个便利，能更及时地传递信息，避免因通知不到位而扯皮。业主群是物业公司为服务业主而建的，如果双方有矛盾， 业主拒绝交纳物业费，物业公司能否因此将业主踢出群聊呢？
我们以案说法：
甲物业是某小区物业服务企业，拉了个业主群，平时有停水、停电、检修等消息都会第一时间在群内发布。韩梅梅是该小区的一名业主，因物业服务问题与甲物业发生争议，2017年入住至今，一直未交纳物业费。 除了拖欠物业费外，韩梅梅还经常在业主群内挑毛病，指责物业公司服务不好。 一次又一次被怼，甲物业忍无可忍，直接将韩梅梅踢出群聊，其后诉至法院。韩梅梅辩称，物业服务不到位，不应全额交纳。
法院审理认为，物业公司通过业主群发布与业主有关的通知，帮助业主解决提出的问题， 业主群已经成为物业为业主提供服务的公共平台。 在业主未违反法律法规、违背公序良俗等情况下，甲物业将韩梅梅踢出群聊，导致其收不到相关信息，无法享受全部的物业服务。 物业服务人应当履行为业主提供便利的义务，该类给业主生活带来诸多不便的行为应当被禁止。
最终，在法院的调解下，甲物业对诉讼请求作出适当让步，韩梅梅也主动交纳物业费，重新进入业主群。
这些物业行为违法
不管是物业公司提供的服务打折，还是业主拖欠物业费，都是违约行为，都应承担相应违约责任。但 即便是业主未按期足额交纳物业费，物业公司也不应以“将业主踢出业主群”的方式，催收物业费。
物业公司的很多管理行为，都存在法律风险，一不小心就过界：
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1、擅自增加物业费
物业费作为物业服务合同约定的重要内容，变更需经双方协商一致，业主不能单方面降低物业费，物业公司也无权擅自增加物业费。
2、擅自改变小区公共部分用途
改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，如将小区公共绿地改建成车位，应当由业主表决决定，如《民法典》278条就有规定，该事项须由专有部分面积占比四分之三以上的业主参与表决，且参与表决人数四分之三以上的业主同意才管用。
3、违背业主意愿提前收取代交费用
电梯服务费、公共照明、公共用水等代收代交费用，属于公共能耗费，物业公司应按照每个月的实际使用情况进行分摊，不得提前收取，还应单独建账定期公布。
4、擅自实施停水、停电、停气
即便是业主违反约定逾期不支付物业费，物业公司也不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业公司可以催告其在合理期限内支付，仍不支付的可以提起诉讼或者申请仲裁。
5、侵占小区公共收益
物业公司利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有，如电梯广告展示费用、公共车位的停车费、快递物流的入驻费等都属于小区的公共收益，相关营收情况应当定期公示。
6、强制业主刷脸进小区
如《杭州物业管理条例》规定物业公司不得强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备，不得泄露业主信息。不得强制业主、非业主使用人购买其提供或指定的商品、服务，不得侵害业主、非业主使用人的人身、财产权利。
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物业服务具有公共性，涉及小区的方方面面， 除了前文提及的部分事项，另外还有制定和修改管理规定、选举或者更换业主委员会成员、划分与调整物业服务区域、选聘或解聘物业服务人、改建或重建建筑物及其附属设施等有关共有和共同管理权利的重大事项，都应由业主共同表决决定。
随着法律法规的日益完善及人们维权意识的不断提高， 物业管理纠纷越来越多。 说来说去，基本都是业主对物业服务不满意，认为不符合合同所约定的标准，没达到预期效果，不想交物业费；而物业方自认已经在能力范围内尽到安保、绿化、管理等义务，业主不能全盘否定物业的付出，更不能拒交物业费。
如何才能平衡好双方的关系，让业主得到更好的服务，让物业得到应有的管理费，维护双方合法权益，关键在于合规管理。对于 物业公司 来说， 应该了解清楚服务管理过程中的风险点， 在专业法律人士的指导下进行员工管理、物业服务、商事活动， 事先预防、事中控制、事后降低，有效化解矛盾。
法保网分行业定制服务内容，特别推出物业版法保通套餐， 可以满足物业公司更大量、更频繁、更细致的法律咨询及法律文书需求。
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注：文中人名为化名，引用案件信息来自山东高法
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