“房住不炒”已成中国房地产业的刚性原则，房地产业亟需构建新的发展模式，楼市也将因此进入“分化”时代。
房地产本是重要的支柱型产业，国家为何要“壮士断腕”？房企持续高杠杆、高负债、高周转运营，债务风险日渐高企。房地产是经济的韧性，也是经济的隐忧。
房地产市场对资金的虹吸效应，不仅体现在资金成本上，还表现为银行信贷资源的配置上。金融逐渐被房地产“绑架”，进入“你中有我，我中有你”的阶段。
1、调控楼市
2022年，我国居民人均消费支出24538元，扣除价格因素后实际下降0.2%，远低于3%的GDP增速。我国居民消费总额在GDP中的占比为28.6%，GDP中的消费率为45.7%。
年轻人是每个国家最有消费力的群体，但当他们背上房贷、车贷、消费贷之后，再除去基本生活开支，哪里还有多少人有闲钱消费呢？
在2023年上半年，全国居民储蓄存款余额已经达到了惊人的110万亿元人民币。2023年一季度末，个人住房*款贷**余额38.94万亿元，同比增长0.3%，增速比上年末低0.9个百分点。房地产开发*款贷**余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速比上年末高2.2个百分点。
随着房地产的金融属性不断强化，行业风险也越来越集中到以银行为代表的金融业，资产泡沫风险不断积累。
2008年美国次贷危机的教训历历在目，而中国自2020年以来，排名较前的大中型房企债务爆雷事件频发，房企债务违约“连累”了银行：2020年，商业银*房行**地产不良*款贷**余额显著上升，仅大型银行、股份制银*房行**地产不良*款贷**余额同比增幅就达50%，多家银行增幅超过100%，甚至有城商银行增幅逾1000%。
房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。针对房企的“三道红线”，针对房企、银行和购房者的“两道红线”，触及房地产泡沫的根源，旨在让房地产逐渐回归理性。
近年来，政府出台了一系列政策，如限购、限贷、限价等，以稳定房地产市场。这些政策在一定程度上抑制了房地产投资热情，导致房地产*款贷**增速放缓。然而，这一现象并非全无益处。政策的出台使得投资者更加理性，有助于遏制房地产市场的过度泡沫。
对房地产金融加强监管不是为了搞垮房地产，而是让全行业负债结构更加健康、合理，同时兑现“房住不炒”。表面上是针对房地产、金融，本质上是要企业去杠杆。
2022年一季度政府部门杠杆率为47.2%，远低于国际警戒线（60%）。但不容忽视的是隐性地方债，主要是地方政府融资平台债务，而这部分债务记到了企业头上——在企业债务中，国有企业债务占六成到七成；在国有企业债务中，有近一半为融资平台债务。
无论是防范金融风险，还是让更多的资金、资源流向实体经济以更好地发展创新，企业定向去杠杆已成定局。
从资金需求端到资金供应端双重调控，从单一金融渠道到相关金融渠道多维监管，一连串猛药之下，房地产市场迎来“至暗时刻”。
如今全球楼市都坐在了火山口，让市场走火入魔，中国政府主动选择挤泡沫，此轮调控重心就在房地产去杠杆，让楼市健康成长！
既然金融为实体经济服务，自然不能将房地产拖进金融黑洞的坑里。以此足见地方的双向求稳、中央的良苦用心，也只有中国这样的大政府，以如此严厉的权威调控方能纠偏市场经济，以免其误入歧途，才能让中国楼市避免重大危机。
作为国民经济的支柱产业，房地产业链条长、涉及面广，对经济增长、金融稳定和民生保障均有重要影响。对于购房者而言，在楼市风云再起的当下，更应保持理性，根据自身需求和经济承受能力做出购房决策。
今年以来，已有100多个城市出台房地产调控政策超300次，对稳定楼市起到了重要作用。也要看到，部分城市调控政策短期化倾向明显，促进楼市健康发展，还需强化中长期调节思维，通过建立长效机制解决房地产市场深层次问题。
2、房地产分化
无论经济形势如何变化，无论楼市是高歌猛进还是横盘调整，“房住不炒”几乎等同于楼市政策调控的底线，“稳”楼市则是调控的首要目标。
房地产业仍将有不小的阵痛，最终完成新一轮“重构”，届时，中国楼市也将逐步实现新旧模式的切换，从政策底到市场底，进入N个“分化”时代。
一二线城市将在房价坚挺中告别土地财政，并探索多样化的租售并举新模式。如北京、上海、深圳等一线城市先后在保障性租赁住房等方向上发力，《深圳市保障性租赁住房管理办法》自2023年8月1日起施行。
资源枯竭型等三四线城市房价将横盘乃至回落。最鲜明的例子就是鹤岗，房价跌到2万元一套，可鹤岗的年轻人还是扎堆往外跑，以致当地税源流失，土地价格体系跟着房价一起衰落。
限购取消之后的2016-2019年，南宁楼市再次量价高升。过去十余年，南宁经济总量一直排在全国50名上下，2022年，南宁GDP为5218.34亿元，排名全国第56位，较上年下降了五位。如今财政收支缺口较大，其土地出让收入对综合财力贡献度超过40%。今年南宁*会两**的热点是“平陆运河”、“南宁临空经济示范区”、“东部新城”等区域，需提升产业发展。
在回归居住属性的前提下，未来房企从过去单一的高速扩张模式向多元化模式转型。三四线城市更注重现金流，一二线城市更注重利润，对于均衡型项目则适当取舍。商业模式也有分化，由资本驱动为主转向科技驱动、综合经营、租售双轮等模式。
公募REIT等政策支持类金融创新，还将帮助企业在租赁住房资产上实现“资本循环”，打通从投资到持有再到退出的链条，并引导社会资本和财富投资依托租赁住房的金融产品。
一旦房地产增速放缓，需要新增长引擎来带动经济。
要知道，从1920年到1929年，美国制造业效率提升40%，汽车年产量从223万辆增加至536万辆，GDP增长了42.1%，而居民薪资水平则提高了18.9%。1929年的秋天到1930年的大萧条，一切发生了翻天覆地的改变，股市上演疯狂抛售，美国失业率高达25%。
1929年的大萧条，罗斯福“百日新政”与凯恩斯经济学曾拯救资本主义国家于水深火热之中，帮助美国挺过了大萧条最艰难的日子。
美国资产在股市，中国资产在楼市。中国今年年轻人失业率达20%，对于投资购房需求来说，现在的楼市已经失去了赚钱的效应，既然房价不再上涨甚至还亏损，投资购房者迎来了抛房潮。58安居客数据：2023年6月，全国40城二手房在架套数为307万套。
过去40多年中国的改革开放，奠定了世界经济大繁荣的基础。房地产市场化改革兑现出土地红利，中国劳动力资源禀赋和广阔市场空间绽放出人口红利，以及为引进外资而制定的“两免三减半”等政策红利，等等。
在大繁荣时代，企业基于扩张的方式生产，政府发放天量的货币，制造了各种过剩，导致泡沫产生，而过剩必然平仓，埋下大萧条的种子。
反观当下，3年疫情、叠加前期的房地产去杠杆调控，物价非理性上涨，金融市场危机四伏，经济下行风险加大，就业市场连遭重创，一场新的经济风暴似乎正在酝酿之中……
房地产业增速放缓和土地出让收入减少将会抑制地方政府的基建投资支出，也会削弱地方政府对城投公司等地方国企的支持，而地方国企是基建项目的主要投资方。过去几十年的大繁荣，尤其是中国市场，主要靠房地产市场推动，如今土地财政失去动力，经济增长的引擎自然熄火。
全球贸易保护主义抬头，掀起逆全球化浪潮。互联网头部企业迈入“中年危机”。全球“黑天鹅”事件频发，进入不确定时代，以俄乌冲突为代表的地缘关系恶化，加剧了经济衰退。“经济风暴”就在眼前，我们有必要未雨绸缪。
国家力量介入，会降低经济波动的离散程度，但能源危机、粮食危机、劳动力危机、收入危机也相继而至。而以往“放水”的货币政策、拉动投资的财政政策纷纷在百年变局中失效。
随着世界经济复苏增长承压，中国货币财政政策发力更加困难。加上近几十年经济学并没有突破，仍停留在交易经济学的范畴，缺乏新的理论指导。未来，全球还将继续在黑暗的世界中煎熬与探索。
3、科技应用
科技领先一直是美国在全球的核心优势，也是美国霸权的根基，中美争端最重要的特征之一就是美国对华“科技冷战”，“科技脱钩中国”已然成为美国鹰派的最低纲领。
拜登上台后，“科技脱钩中国”日益成为两*党**共识，整个美国精英阶层都非常清楚，高科技赶超而非中低端竞争是中国超越美国等发达经济体的必由路径。
既然锚定高科技，“卡脖子”便顺理成章成为当下美国针对中国的“杀手锏”。中国正面临35类重大科技领域技术被“卡脖子”的现状。10G以上的高速芯片仍全部依赖进口；谷歌与苹果几乎全面垄断智能手机操作系统，安卓系统市场占有率达85.9%，苹果iOS为14.0%，微软和黑莓是剩下的0.1%。
中国在全球贸易模式下深度融入全球产业链，与欧美国家深度分工合作，且彼此之间的产业结构具有高度互补性，以致全球科技产业均难以离开中国市场。美国也做不到让全世界的高科技产业和中国“割袍断义”。
产品复杂度和科技门槛内置了中国的不可替代性，例如自行车上百个零部件，汽车几万个零部件，航母几亿个零部件，每一个量级都代表了不同的科技段位。而隐形企业、迷你型企业的出现让现代产业出现了产业集群和产业生态，即使美国占据全球产业链制高点，控制部分关键技术，也依旧无法和世界经济的生态相切割。
即使美国占据全球产业链制高点，控制部分关键技术，也依旧无法和世界经济的生态相切割。
中国市场规模日益成为快速铸就科技型企业的基石。不论是华为巨大的5G基站规模，阿里巴巴享有的由10亿网络用户汇聚形成的互联网应用场景，抑或特斯拉穿梭于中美两国给予的超大汽车市场，无不表明科技型企业的爆发式增长均建立在超大国家、超大市场的条件之上。
中国庞大的经济规模和稳健的消费市场较之美国更能为生产提供动力，为新型科技的市场化创新提供应用场景。
中国拥有41个工业大类、207个工业中类、666个工业小类，是全世界唯一拥有联合国产业分类中全部工业门类的国家。中国的优势在于制造，集中于产业链中下游，重点参与加工和组装，如机械、化工、运输、装备制造和消费品制造，而在技术密集度较高的电子、通信、医疗、新材料等高新技术产业，美国则具备很大优势。
中国的*国体举**制更为全面和长期，在计划经济时期，中国就通过*国体举**制建立了独立的工业体系，成就“两弹一星”，这给中国带来了稳定的“非对称性均衡”环境。
中国不仅成功处理了1998年亚洲金融危机和2008年次贷危机，更是在中国进入全球化的产业链和供应链以后，通过*国体举**制使得部分尖端核心技术得以独立研发、自主可控，为市场主体、科研主体创造条件。
在资本加持下，自2014年起，中国人工智能初创企业的平均股权投资额呈现快速攀升趋势，规模已超6000万美元，中国目前正全面发力资本杠杆撬动重大科技项目，以优化资源配置的方式集中力量办大事。
在互联网应用领域，中国则凭借庞大的网民基数和应用市场规模后来居上超越美国。目前，中国的移动支付已经几乎完全覆盖餐饮、出行、旅游、日常购物等生活场景，且中国的移动支付也开始与人脸识别、人工智能等科技领域相结合，如旅游景点刷脸入园、百度刷脸登机、支付宝人脸支付、微信停车场无感支付等。
在“科技脱钩中国”的大趋势下，中国在科技领域“弯道超车”的可能性及基本路径也逐渐清晰。科技的应用，尤其是对民生的应用，可以提高居民的幸福感。
结语
改革开放是决定当代中国命运的关键一招。为了实现人类美好社会的目标，一百年来，中国*产党共**带领人民坚定理想信念，艰苦卓绝，砥砺前行，实现了中华民族有史以来最为广泛深刻的社会变革。
改革开放是顺应变革大势，推进构建以国内大循环为主体、国际国内双循环相互促进的新发展格局，中国长达四十年的高速经济增长和国力逐步强盛，集中力量办好自己的事。
创新从来没有像今天这样深刻影响着国家前途命运，从来没有像今天这样深刻影响着人民幸福安康。我国经济社会发展比过去任何时候都更加需要科技自立自强，更加需要增强创新这个第一动力。
在新世纪，围绕土地展开的从工业化到城市化的新发展模式更是地方政府垄断土地征用、开发和出让的结果。
在这个过程中，最令人印象深刻的并非市场的自由化，而是政府的公司化行为和谋利倾向。而地方政府之所以具备如此巨大的掌控、动员能力和如此高的效率，其根源仍然是改革前的政治体制。这是中央—地方关系中不变的方面。
地方政府在财政收入和经济增长方面展开的竞赛给中国政治和社会带来了巨大的影响。市场经济的发展、工业化和城市化恰恰为地方政府开辟生财之道创造了条件。
事实上，对于有着大量土地收入和撬动了大批金融资金的地方政府来说，中央的财政集权不但没有有效地控制地方政府的行为，反而在一定程度上造成了“失控”的局面。
我们到处可以看到繁华热闹的县城和凋敝冷清的村庄，这种鲜明的对比正是农村基层政权脱离农民，进入“悬浮”状态的明证。
地方政府不但应该关注一个地区的经济增长，更加应该关注这个地区的收入分配，应该关注“增长是谁的增长”，谁会在增长中受益，谁会在增长中受损。
地方政府不但应该关注修了多少路，盖了多少学校、医院，更加应该关注教育和医疗服务的质量、教育和医疗服务的公平性。
政府面对的挑战在于，这些“更加应该关注”的事情恰恰是难以测量、难以检查评比、难以在短期内见效的事情，也就是说，这些“更加应该关注”的事情恰恰是难以当作“政绩”、难以作为政府的短期目标的事情。
在工业化、市场化迅速发展的背景下，造就了一种将土地、财政和金融结合在一起的“三位一体”的发展模式。这种模式一方面造就了持续不断的地方经济的高增长和城市繁荣，另一方面也在累积着巨大的金融风险和社会风险。
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