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2023年第249讲，说税收，谈风险，讲政策。今天说说:“新时期如何提升房地产行业税收监管能力”。
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营改增后，房地产行业迅猛发展，拉动了区域经济发展和税收增长。经历较长时期的较快增长之后，近年来，房地产业税收增幅连续出现下滑。作为税务部门，及时研判行业税收运行趋势，查摆存在的制约和问题，有助于其实现平稳健康发展。由于房地产行业涉及环节多、建设周期长、涉税项目多、财务核算复杂，当前传统的征管模式已不能适应税收征管实际要求，迫切需要寻找新的征管突破口，从根本上解决房地产税收信息不完整、不真实、不准确以及税源管理单位监控能力不强的问题。本文结合房地产行业实际，就推动房地产行业税收规范化、精细化管理、提高征管效率进行探索，并提出有关建议。
一、房地产行业税收监管质效不高的具体表现
（一）征管方式滞后，制约监管质效
一方面，房地产项目征收管理要求税收管理者熟悉掌握房地产企业开发程序和经营规律，了解现行税收政策，以及掌握房地产企业财务核算尤其是成本核算知识。在实际工作中，税收管理员往往只能在房地产企业开发、销售后介入管理，对房地产企业开发项目缺乏过程监控，很难正确计算其开发成本和销售成本。另一方面，由于税务稽查一般以年度为单位，而房地产企业大多是跨年度、跨地域滚动开发，流动性大，税务部门难以按照开发项目所属期开展税收检查；在税收检查中，以土地增值税为例，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，不能有效进行土地增值税检查的企业，很容易出现增值额检查不实的问题，致使税务稽查打击、威慑作用难以有效发挥。
（二）数据获取较难，税收风险增加
目前，部分房地产企业纳税人纳税意识淡薄，所提供的资料信息数据不全，可信度存在问题，同时基于房地产开发企业周期长、环节多的开发方式，税务部门难以实施有效的涉税信息管理。例如,房地产企业通过合作建房、以房换地、将自行开发的房地产分给投资方、无偿赠送房地产等方式瞒报或不申报纳税；利用关联的建筑公司签订虚高的承包合同，转移房地产开发利润；不记或少记收入，虚列成本费用，设置“账外账”，刻意隐瞒利润逃避税收，开具虚假发票、白条等现象。由于难以获取房地产企业的真实内部信息，对房产企业的交易做到实时监管，增加了税收管理难度和管理风险。
（三）信息传递不畅，源头控制受限
税务部门对房地产行业的税收征管工作，普遍需要依靠相关部门的协调配合，才能掌握房地产企业的税源资料。但在实际工作中，由于部门之间没有建立起科学完善的沟通协调机制，致使各部门之间所掌握的信息难以有效共享，且没有具体的法律或规章约束相关部门义务开展房地产行业协税护税行动，导致在房地产行业基础信息采集不够，难以实现对房地产行业税源的源头监控。
二、提升房地产行业税收监管能力应把握的主要事项
（一）强化房地产开发的过程监控
房地产开发过程监控是税务机关避免税款流失的主要手段，也是防范房地产税收风险的重要举措。房地产项目立项、规划、施工、验收、销售等各环节涉及计建委、土地、规划、城建、房管等多个部门，为遏制房地产行业税款流失，首先要加强各部门协调配合，制定房地产行业协税护税机制，做好全程全方位监控跟踪。在土地增值税清算环节中，加强房地产开发成本的审核与票据管理工作，了解其成本列支、票据开具、分摊方法，防止出现假合同、虚增成本问题，确保管控效果。
（二）发挥增值税监管的主导作用
在房地产税收监管中，涉及增值税、附加税费、土地增值税、企业所得税、契税、房产税和印花税等多个税费种，税制要素十分复杂，但大多数税种都能通过增值税申报数据进行推算。例如，在房地产企业预售环节，增值税按照不含税预收房款的 3%进行预缴，附加税费是对增值税额进行附加计算。由此可见，充分发挥增值税征管主导作用，是确保房地产行业管理有效性的基本条件。
（三）规范房地产两大税种管理
土地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税种，在成本扣除和收入确定方面既有相同之处，也存在差异。土地增值税清算涉及销售收入、土地价款、开发成本、开发费用和税金，虽然以分期项目为单位，但在审核过程中，对收入和成本的调整，同样会影响企业相关年度的企业所得税计算。例如，土地闲置费需要在计算企业所得税时扣除，在计算土地增值税时则不予扣除。因此，土地增值税清算的调整项目应当视具体情况进行分析，对需要调整企业所得税的项目及时进行调整，规范房地产企业在清算过程中的税费管理。
（四）搭建房地产行业税收监管平台
利用大数据和信息化手段，整合分析税务系统内部涉税数据、企业外部导入数据和第三方数据，让税务机关提前介入管理，实现全税种全过程监控，同时对企业开发成本归集混乱、项目区分不明确等问题进行规范，逐步搭建起“搭建房地产行业税收监管平台，借助这个信息化监控平台实现对房地产开发项目的“全税种、全流程”的管理机制。推进房地产行业税收监管，既涉及市场的规范化管理与监督，也需要利用信息技术手段做好企业所得税、增值税、土地增值税、契税等税种管控，强化房地产企业开发的过程监控，并做好房地产交易环节的税收管理。税务部门推动房地产行业税收管理精细化进程，有利于形成税收规范、结构科学稳定的税收体系，从而更好促进房地产行业平稳快速发展。
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三、提升房地产行业税收监管能力的建议
作为基层县区局，应结合本地实际，在抓好日常监管的基础上，重点把握以下几点：
（一）组建行业团队，提升监管水平
一是加强队伍建设，打造房地产行业管理人才队伍。选拔业务骨干进入房地产行业人才库，组建县区局房地产行业专业团队，加强岗位练兵和实战演练，做到熟悉行业风险指标、会分析、会约谈、会应对、会总结、会评估操作。二是应深入现场调研，实地核查房地产项目工程进度。从项目招投标开始，时刻关注每个阶段的涉税风险。尤其是土地增值税清算时，项目清算人员应到施工现场实地调查，核对项目配套设施、物管用房以及不可售部分，了解绿化苗木的种类、面积、价格，掌握无规划外房产情况，充分掌握清算项目实际情况，开展案头分析，及时发现问题。三是归纳行业税收政策，完善房地产行业税收风险监控模板。要根据工作实践，组织业务能手整理编写《房地产项目税收政策汇编》《土地增值税清算操作指南》及《房地产行业税收风险监控模板》，作为房地产管理的业务指导资料。四是完善预警指标，优化房地产项目指标体系。要根据房地产行业每个阶段，编制风险税种的指标体系、应对方法；尤其要关注税款预缴、收入申报、土地增值税清算等事项，进一步规避涉税风险；对于土地增值税清算，要完善“一项目一档案”，对清算完成的房地产项目按照施工年度、结构类型、材料规格等进行数据整理，将建筑施工相关内容转化为数据指标，通过数据模块搭建房产项目模型，持续完善数据指标，建立科学的清算预警指标体系，帮助清算人员对新审核项目作出客观评估和预测，提高审核的科学性。
（二）改进工作机制，加大监管力度
一是单一税源管理单位归口管理，从属地管理向行业专业化管理迈进。针对行业特点，取消房地产行业属地管理传统办法，由县区局房地产专业团队统一归口管理（隶属第二分局，但业务独立、人员独立，直接归县区局直接管理），或成立房地产行业税源管理股。开展行业专项管理，提高征管力度。二是县区局二股负责土地增值税清算审核，有效督导房地产项目税收管理。土地增值税清算工作是房地产项目税收管理最重要的一环，也是防范税款流失的最后一道防线。由县区局房地产行业专业团队牵头，选拔拥有注册会计师或注册税务师资格，且多年从事房地产行业管理的人员负责土地增值税清算工作，从项目受理、文书下达、资料审核、结果通知等全面统筹：对外联系社会综合治税部门完成涉税信息的传递，实现涉税信息的无隙对接；对内督导行业团队加强日常税源监管，降低税收执法风险。三是引入工程中介咨询，突破建筑工程造价难点。土地增值税清算工作的一大难点在于建筑工程造价审核，需要根据工程图纸数据建模计算工程量，分析开发成本中列支的人工、材料、机械费、甲供料、分包项目与图纸、图纸会审、变更资料等技术经济签证是否相符，审查施工合同签订标准与该工程同时期市场标准是否一致，再经账务凭证查阅、汇总数据对比，从而发现问题，此项工作对造价审核人员专业性业务技能要求较高。
（三）健全协税护税网络，加强第三方信息运用
一是搭建智慧信息平台，快速获取综合治税信息。与县区政府部门配合，创新搭建“智慧财税协同共治管理平台”，加强与发改、自然资源规划、住建、不动产等部门密切协作，建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产涉税信息的互通共享，化解因建筑服务、房地产管理信息不对称导致的税收管理风险。通过平台及时获取自然资源规划、建设规划、不动产登记等方面的信息，及时传递到税源股和房地产税收主管部门，为房地产项目税收管理提供信息数据支持。二是发挥以票管税作用，引导纳税人规范开具发票。引导纳税人按项目规范开具建筑服务发票并在发票备注栏标明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不予计入土地增值税扣除项目金额，为项目清算打下基础。三是抓住项目重点环节，明确项目建设重要节点。在企业取得《建筑工程施工许可证》10 日内建立《建筑服务施工项目台账》，对项目进度进行跟踪管理。根据《建设工程规划许可证》以及《建设用地规划许可证》合理划分清算项目分期，并要求企业归集施工成本费用。同时，合理确定收入确认时间节点，为征收土地使用税、申报企业所得税以及土地增值税清算列明时间点。
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