金三银四南京楼市行情起伏不定，但是往往二手房市场能反映最新市场情况。
近日，365淘房统计了二手房 2023年3月南京降价TOP10小区 。
榜单内容中：
桥北大盘 北外滩水城以降幅10.74%、均价下降1974元/㎡位列榜首 ，成为3月南京跌得最凶的小区。
江浦 中海万锦熙岸一期 ，以7.3%的跌幅，排在跌幅榜第二；
雨花的 双龙嘉园 以6.7%的跌幅，位列第三。
图源：365二手房
虽然年后南京楼市有所回暖，但二手房市场更多的是 以价换量 ，尤其是 没有竞争力的大盘或者老小区 ， 想快点卖掉房子，房东唯一的手段就是降价 。
降得越多，跑得越快！
3月南京这10个小区跌幅最大
桥北北外滩水城名列榜首
据365二手房数据显示， 南京3月二手房跌幅top1-3的小区 ，分别是桥北大盘 北外滩水城 、江浦 中海万锦熙岸一期 以及雨花 双龙嘉园 。
TOP1——北外滩水城
北外滩水城以 10.74%的房价跌幅 位居跌幅榜榜首，3月小区在365二手房网站的挂牌均价约16412元/㎡，2月均价约18386元/㎡， 跌了1974元/㎡ 。
北外滩水城近半年二手房挂牌价走势
北外滩水城位于桥北，还有个名字叫威尼斯水城，是南京有名的超级大盘， 整个项目共有24个街区，体量非常大，目前新房才卖到第二十街区 。
项目周边居住氛围浓厚，靠近地铁3号线，金象城、弘阳广场、万象汇等大型商业齐聚， 学区也不错，琅小和二十九中分校 。
买房看需求，其实对于纯刚需来说，房价2万/㎡不到，想低价在离南京主城近的地方，是不错的选择。
中介告诉我，威尼斯水城由于价格低、房源多， 很受刚需青睐 ，二手房成交量一直不错，这段时间为了更快出手， 不少房主价格一降再降。
3月中旬，威尼斯水城第三街区刚成交一套130㎡的二手房， 单价14249元/㎡ ，这两年小区不少房源成交价跌破1.5万/㎡， 房价一下子跌回7年前 。
之前我总结过， 威尼斯水城甚至整个桥北的二手房卖不上价 主要3个原因：
1、小区挂牌量大！刚需过渡，换手率高！议价空间大
链家上显*威示**尼斯水城目前共1411套二手房挂牌待售，天润城1520套， 仅2个小区就有近3000套二手房在售，数量惊人。
而且 桥北二手房小区产品同质化严重， 一般来这里买房的都是预算有限的刚需，多家比价，价低者胜出。
2、人流量大！交通拥堵！
威尼斯水城是南京最大小区之一 ，规划24个街区，总共4万多户，算下来， 小区超10万人口了 。另外，周边还有其他小区，居住人口十分密集！
3、区域功能单一，没有产业支撑
由于早期开发模式的问题， 桥北是由开发商主导，先卖地盖房子， 导致 区域功能相对单一，没有产业支撑 ，很多人觉得看不到未来。
TOP2——中海万锦熙岸一期
中海万锦熙岸一期3月小区二手房挂牌均价25915元/㎡， 比2月跌了2042元/㎡ ，以 7.3%的跌幅位于3月热门小区跌幅TOP2。
中海万锦熙岸一期近半年二手房挂牌价走势
小区位于江浦雨山路板块， 靠近10号线雨山路地铁站 ，周边小区众多，配套成熟，区域内还有龙湖天街即将开业。
据了解，中海万锦熙岸是 中海在江北的首个项目 ，最早一批房源是2013年交付，距今已有10年的时间，维护的还是不错的。
相比区域内的老小区，中海万锦熙岸有品质优势，相比区域内新房、次新房，小区又有价格优势，综合来讲性价比很高。
因此 小区二手房一直很受欢迎 ，链家数据显示，中海万锦熙岸一、二期 历史成交套数分别为190套、150套 ，位列江浦成交小区榜TOP2和TOP3。
TOP3——双龙嘉园
双龙嘉园3月小区二手房挂牌均价29357元/㎡，2月挂牌均价31465元/㎡， 跌幅6.7% 。
双龙嘉园是一个 安置房小区 ，距离南京南站只有800米的直线距离，周边4条地铁线经过，距离几个地铁站大概1公里左右的距离，非常方便。
小区不仅位置优越，学区还是 雨花外国语学校花神庙分校、雨花台中学 ，加上 房龄较新 、大多都是 小户型 ，过去楼市火热的时候卖得很好， 价格一度飙到3.3万/㎡ 。
受大环境影响，不光是普通二手房遭遇冷冻期， 学区房也是暗流涌动、热度下降 ，买房人观望情绪浓厚，双龙嘉园的价格浮动变化很明显。
南京3月降幅TOP4-10的小区 ，分别是桥北 旭日华庭 ，玄武区 北门桥小区、沙塘园 ，江宁 大里聚福城、殷巷公寓、合家春天、21世纪现代城西区 。
图源365二手房
南京二手房挂牌量创新高！
多家楼盘卖出地板价
目前南京 二手房挂牌量超过16万套 ，还有进一步增加的趋势，这也是南京链家史上最大挂牌量。
年后楼市有所回暖，最近二手房成交量是上去了，但背后牺牲的却是成交价。
图片来自链家
为了快速卖房，业主拼了！ 最近南京一批楼盘跌破开盘价：
1、栖霞中骏东原璟阅：1.2万/㎡卖出首套二手房，比开盘便宜5000元/㎡
刚刚，我在链家网上看到栖霞龙潭 中骏东原璟阅成交第一套二手房，重点是成交单价只有1.2万/㎡ ！
你知道，这套房卖得有多亏吗？2019年，楼盘 开盘均价是17750元/㎡ ，这套中间楼层按均价算， 也就是亏本5000元/㎡ 。另外亏掉的还有 这三四年的资金成本 ，以及 维修基金、办产证 等各项费用。
2、禄口新城保利天地：曾千人抢房，如今房价比买时跌了几千一平
南京昔日红盘新城保利天地，2016年6月项目首开532套房， 上千人涌入开盘现场。前期均价约1.7万/㎡，每次开盘都当场卖光。
最近小区成交价基本在1.4万-1.6万/㎡左右， 甚至有个别房源成交价低至1.2万/㎡ ，业主亏惨了！
3、江宁中南上悦城，业主2.4万/㎡亏本抛房，比买入价便宜近2000元/㎡
中南上悦城2019年首次开盘时也是摇号日光盘 ， 当时新房精装均价2.56万/㎡，120套房288人报名抢。 时隔4年，居然有业主2.4万/㎡就卖了，比当年买入价还便宜近2000元/㎡。
4、江宁青龙山新城融侨悦城，有业主亏本1000元/㎡抛房
小区新成交一套89㎡高楼层四房，单价2.2万/㎡。 这家楼盘2016年新房就卖2.3万/㎡，2018年收官开盘还得摇号，现在房价比前期开盘时卖得还低，妥妥的亏本抛房。
5、东城金茂悦二期，房主亏本几十万抛房
同样位于青龙山新城的东城金茂悦二期，一套103㎡的三房， 2.2万/㎡成交，而当年新房均价就在2.6万/㎡ ，相比之下确实亏大了。
更悲剧的是，这还不是小区的底价，此前还有邻居为了尽快出手，直接卖出 2万/㎡的地板价。 一套房起码亏掉几十万。
目前来看 ，亏本卖房基本存在于南京各个板块 ，即便是河西中部、河西南部这样的顶流板块也不例外。
但所有事情都有两面性， 对房主来说，现在卖房肯定不容易 ，但 对买房人来说，现在还价空间大、选择空间大，何尝不是一个好时机 。
现在大多房子已经 回归自住属性 ，买房主要考虑的还是通勤、周边配套和房屋品质，而不一味纠结于升值潜力。
以上就是本文全部内容，这几年你在南京买的房子涨了还是跌了？欢迎留言，一起讨论。
文章来源：南京楼市情报
部分数据来源：365淘房、贝壳
侵权必删