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M0是什么？

概念来源：2018年9月，东莞出台 《创新型产业用地（M0)管理暂行办法》。（以下简称《办法》）

《办法》指出：“新型产业用地（M0）指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房。本办法所称产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。配套用房包括小型商业、配套宿舍等。”

M0按照产业用房能否分割转让又分为两类

请注意，M0配套用房不得分割转让。但是可以销售给园区内企业。

M0详细解读

第一、从容积率来看。

创新型产业用地和传统工业用地容积率对比：

第二、从产业用房设计标准来看。

MO产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计标准。

MO产业用房中用于产业设计的用房，可参照办公设计规范进行设计。

第三、从配套比例来看

对比原来传统工业用地配套不超过总用地7%，或不超过15%的总建筑面积（部分地方城市规定）M0政策已经相当不错了。

由于创新型产业用地配套比例高，所以每一个M0产业地块可自成体系，形成一个产业+生活的混合社区。

原来传统产业用地配套比例低，往往需要联合周边多个地块才能形成产业社区。这也是政府出台M0政策的初衷之一。配套用房不能分割转让，但是可以销售给园区入驻企业。

学加网谢鹏指出实际操作中，这个“园区入驻企业”存在模糊空间。比如入驻企业的关联企业或者其投资企业。或者入驻企业的供应商或者服务商。

第四、从地价 底价 计算来看。

计算公式：M0 = [Ml*0.4*(l-X) + C*0.41*X]*R*N/50

M1为普通工业用地市场评估价的地面底价； C为商服用地市场评估价的楼面底价，需参照 市国土部门公布的国有建设用地基准底价更新修正系统进行容积率系数修正；X为分割转让比例；R为容积率；N为实际出让年限。

从公式可知：创新型产业用地M0的地价计算取决于相同区位M1用地市场评估底价、商服用地市场 评估楼面底价，以及容积率和出让年限，并呈正相关关系。

按照通常规律，商服用地单位楼面价格远高于工业用地。假定当相同容积率与出让年限的M0，其分割转让比例越高，地价越高。

但M0用地可分割转让的建筑面积也是有限制的。

首先可分割M0要求用地面积在50亩及以上；用地面积少于50亩的仅限企业自用，不可分割。

另外分割转让的建筑面积，不得超过该用地总计容建筑面积的49%。

其次符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得小于2000平方米。

产业用房可按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得小于300平方米。

第五、从用房贡献来看。

以招、拍、挂方式取得的新型产业项目，产业用房贡献比例实行“一地一策”。

已出让土地采取调整用途或提高容积率方式建设新型产业用房的：

• 容积率<3.0以下部分无需贡献，
• 3.0<容积率＜5.0部分按计容建筑面积5%贡献产业用房，
• 容积率〉5.0以上部分按计容建筑面积10%贡献产业用房，
• 贡献产业用房产权归政府所有，免缴地价。

“工改M0”，将不低于总面积15%的土地无偿移交政府经评估无需贡献土地的按照对应使用类型的2倍土地出让底价缴纳相应部分土地地价。

第六、从产出要求来看。

具有较强投资产出。满足以下条件之一：

1、投资强度（投资总额/占地面积）不低于 600 万元人民币/亩；

2、年产出比（年度工业总产值/占地面积）不低于 1200 万元人民币/亩。

创新型产业用地年产出比不低于1200万元/ 亩，而这一数值相当于上海的一个闵行经济技术开发区或金桥经济技术开发区在2015年的产出规模（数据仅作为参考），而这两个开发区在当年上海众多的开发区中产值名列前茅。

而依据《工业项目建设用地指标控 制》，通信设备、计算机及其他电子设备制造业的亩均产值要求大于等于294万元/亩，是所有规定产业类型当中投资强度要求最高的。

由此看出，创新型产业用地的产出规模要求之高可想而知。

（注意：本文所讨论的M0标准均为东莞标准）

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