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俄罗斯集资建房合同的履行过程环节众多，笔者重点分析集资建房合同订立、集资建房合同修改及集资建房合同解除的内容，以探析俄罗斯是如何对个人集资建房合同进行规制与调整。

初步购房合同

初步购房合同的目的不是购买公寓，而是表示双方在未来打算缔结购房合同。因此，预付款计划中并没有给购房者提供可选择和支付的公寓。我们可以将初步购房合同分为三类:第一类，当建设单位获得建筑施工许可证之前，在项目的早期阶段签订初步购房合同。

除非建设单位得到许可，才能签订集资建房合同。在这一阶段集资建房合同还不能成立，但是建设单位还需要资金，因此，可以缔结购房合同与初步购房合同。第二类，建设单位按照初步购房合同销售正在建造的公寓。

在建筑过程中，根据法律规定只能签订集资建房合同或者参与住宅建设合同，签订其他类型的合同都是违法的。第三类，如果房屋已经建造完毕，但是建设单位还未得到该房屋的所有权。

如果在此阶段中开发商或者建设单位提出签订初步购房合同，则他们是无权出售集资建房的。因为214-FZ法令所要求的行为已经结束，一旦开发商建设公寓，则应当与参与者签订初步购房合同，这是非常重要的法律文件。

集资建房合同修改

为修改集资建房合同所附加的协议也同样需要进行强制性登记才能发生效力。且立法者确立了改变合同条件的特殊规则，不允许建设单位随意更改。这是基于第450条第1款的规定，且其被优先适用。这项规定的基本原则由立法者制定，其目的是为了维护参与者的利益，而非提高建筑成本。而需要通过附加协议的方式进行更改。

若订立协议后，作为参与者的公民死亡，其权利义务将转移给他的继承人。这是俄罗斯对继承方面的规定，一般不需要额外变更手续，若非要进行修改，则必须通过补充协议的方式并进行强制性的变更登记。

继承人需要提供原集资建房合同、被继承人的死亡证明以及能够证明继承人身份的原件办理变更登记。若建设单位拒绝或逃避与继承人签订契约，阻碍其加入到集资建房法律关系中去，那么继承人可以诉诸法庭，通过法院确认继承人的合法权利。

除此之外，还有另一种修改条约的方式。当一个问题在集资建房合同双方之间无法达成一致之时，当事人可以请求法院进行修改，但适用这一方式的前提是另一方违约，且对另一方造成重大损害。另一种可以交由法院进行修改的情况是合约缔结的基础发生实质性变化，即情势变更。这种基础性变化可以解释为双方对此不能预料，如果能够预料则不会缔结，且双方无法克服。

如果不改变合同的条件也使得一方的利益严重受损，合同显失公平。商业风险属于情势变更之列。还有一种例外情况，即使合同存在应该撤销，解除的情形，但废除合约会违反公共利益，或法院执行纠错的成本远远大于损害发生造成的损失，此时不予解除合同。

在实践中，合约的修改需要双方达成一致的合意，如果一方当事人(通常是参与者)不同意建设单位提供的格式条款中的部分内容，那么其应当在合理期限内提出异议。

根据司法惯例，议定书通过邮件方式同时，但在俄罗斯邮寄的速度是十分缓慢的。在收到了争议的协议之后，另一方当事人有一段期限同意修改，或者起草一份新的协议。总的来说，仅这一过程可能需要大约六个月，而想要达成一致的协议结果可能需要耗费的时间更久。

集资建房合同解除

解除合同是保护一方当事*权人**利的一种方式。其他。撤销合同比单方面解除合同可适用的情形更多，条件更加宽泛。 因为“解除”和“实质”这些词汇的判断有些模糊，不利于实践中司法判定。 联邦法律还规定一些情况下建设单位有权单方面解除合同。如果一方单方面拒绝履行合同，则应以挂号邮件的方式发送附件给另一方，并对解除合同进行登记。

有关登记部门需要提供相关文件，证明有关解除交易记录的证明可以由一方当事人(参加者或开发者)提出，并必须附上一份文件用以证明交易的终止。如果一方要求撤销，则必须以订约的方式附上一份通知，并通过邮寄的方式保留回执证明;如果该合同经法院判决无效，那么法院的判决书副本可以作为相关的证明文件。如果当法律规定某些情况可以解除合同时，如果在法律上有机会单面的解除合同，单方解除合同并不一定需要法院的审判。

如果因为建设单位的原因导致到约定期限还未提交房屋，参与者即有权对建筑单位提起诉讼、解除合同、收回交付的资金、追缴违约金与罚款。根据库尔斯克地方法院的判例汇总可知，集资建房参与者能要求违约金、罚款和解除合同，但不能要求索赔。

参与者可以给建设单位发要求解除合同的信函，在信内要列明约定解除合同的补充协议。即使建设单位未回复，从发出该通知信函时起，该合同就通过诉讼以外的程序解除了。在其他法院的诉讼纠纷中参与者与建设单位订立了集资建房合同。

按照合同约定集资建设单位在2007年9月30日需向参与者提交完工的房屋，参与者支付合同约定的价格。但是到期后建设单位一不履行自己的义务，建设单位一开始破产过程。2007年10月26日在破产程序中建设单位一与建设单位二订立了协议。按照协议内容将建设单位一所有的权利与义务转交给建设单位二，改变了义务相对人。

由于建设单位严重逾期并且未向参与者提交房屋，在 2008 年8月15日参与者向建设单位二邮寄了单方解除合同的通知书。但是由于建设单位二未回复所以参与者提起诉讼，法院支持了参与者的要求，同时法院指出了建设单位一与建设单位二订立的协议是改变债务的协议，是在双方自愿基础上的权利义务转，故建设单位二理应赔偿参与者的损失。

集资建房合同评价

目前在俄罗斯市场上集资建房合同是十分重要的形式，该形式已经深入到人们的生活中，并被大家广泛地接受。在经济压力持续之际，人们很难找到绝对稳定的投资方式。20世纪90年代国家资本制度改革，逐步实行私有化，减少政府对建筑行业的干预，改为政府执行监督监管职能。

虽然银行可以发放*款贷**，但利率十分高昂，且其运作方式是资金流动，很可能是公民的存款用以发放其他人的*款贷**。所以人们认为只有那些意图建造房屋的人们共同参与的投资才是最可靠的方式。首先人们的资金全部用于建造房屋，不会被作为他用，这就为建造房屋进程提供绝对的便利。

其次他们的最终目的就是取得房屋，这也减少了挪用资金用以其他投资项目的风险。 同时 2001年颁布的《俄罗斯联邦土地法典》将土地流通的一些限制取消。从人口结构看，从2002 年到2010年10月,俄罗斯人口净减少,属于典型的人口老龄化社会，而中国正处于人口红利期。从经济结构看.俄罗斯经济是资源出口型经济，经济增长则主要靠投资和外贸拉动，内需不足。而房地产业在相当一段时间内是拉动内需的支柱产业。

从汇率形成机制看俄罗斯国内对卢布汇率虽有争议，但财政部门希望维持卢布开值,以增加预算收入。目前尽管俄罗斯外汇储备已逾5050亿美元，但其中美元占比不足50%。因此美国量化宽松政策引发的输入型通胀对俄罗斯影响相对较小。

由此可见，在住房政策选择上俄罗斯面临的压力较小，除了建立住房保障制度之外，主要的着力点在于形成适应市场经济的住房制度框架、刺激需求、增加供给。而中国解决住房问题则是一个综合工程，涉及城市化战略、土地制度改革、实行财政联邦主义、经济结构调整以及汇率改革等一系列问题。

当然，用大量的资金建造房屋，甚至是微型社区，这一过程是十分缓慢且耗时耗力的，但成本仍远远低于购买开发商建造的商品房。2017年10月一个新的名为保护公民权利基金会的组织在俄罗斯成立，这是一个全新的机构，其首要目的是保护参与者的合法权利并降低建造过程中产生的各种风险。

在这个组织中存在两种主要机制旨在更好的实现最终目标，其一是建设单位从中提交1.2%的资金用于保障工程的顺利进行，只有这样建设单位才能办理登记手续。这将作为补偿公民损失的基础资金，这一机制将从2018年1月1日起正式开始运作。经过登记后如若建设单位不履行义务，将面临更大的损失。另一个机制是快速采取应对措施。

一旦建设进程停止，将以最快的速度采取进一步行动。综上所述,俄罗斯住房市场发展中存在的主要问题是有效需求不足、供需结构不平衡、住房设施老化、危房所占比重较高以及住房公用服务费大幅上涨等。不存在像中国城市化过程中产生的住房刚性需求之困、土地财政之疾、投资炒作引发房价大涨之患中房价政治化之虑。

究其原因， 主要是中俄在城市化发展水平、中央和地方分权程度、土地制度、人口结构、经济结构和汇率形成机制等诸多方面存在差异。 事实上尽管法律赋予了公民各种方面的权利，但是维权的过程是十分艰难，甚至是难以实现的。法律制度的漏洞、司法程序的缺失等成为伤害公民的利剑。

参考文献：

[1]张树森.房屋买卖纠纷释疑[M重庆大学，2007.

[2]钟晓宁.论集资房资格转让合同的效力[D西南科技大学2014.