CFIC导读：
来源：正解局 ID: zhengjieclub
买不起房子，可以租房，那万一租不起房子了，又该怎么办？
躲过了高房价，躲不过高房租。最近，不断上涨的房租，引发了人们的关注。其实，这波涨价潮，从六七月份的毕业季就开始了。
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有人说大学毕业生初识社会残酷的第一堂课，可能是在群租房里学到的。
这堂课的第一个关键词，叫价格高。
某房地产研究院统计数据显示，北京的平均租金是82元/平米，也就说，租个100平米的小三房，要8200元。注意，这只是平均数，越靠近市中心，租金越贵。
比如，北京西城区这套小房子，建于90年代，房龄比刚出校门的大学生还老。装修简陋、家具破旧，面积仅40平米，要价5500元。别瞧不上，很抢手的。
再看南京，6月份的平均房租是2774元/套。然而，像地铁2号线集庆门站区域，80平米的小两房，价格都在5000元以上。
（南京房租价格）
一二线城市房租高，三线城市也不甘示弱。在山东济宁，装修简单的房子，租金也要1000元以上。
这堂课的第二个关键词，叫涨幅快。
先看全国的情况，今年5月，CPI同比上涨了1.8%，租房指数同比上涨2.4%，比CPI高了0.6个百分点。
（上海各区房租价格）
热点城市租金上涨更快。据房天下的数据，2017年2月—2018年5月，17个热点城市房租年均上涨超过了8%，上海上涨19.5%、深圳上涨15.5%，北京更是大涨25.9%！这个涨幅，似乎离失控不远。
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房租为什么涨得这么快？还是要看供需关系。
先看需求。
从2009年到2017年，中国流动人口（非本地户籍）规模从1.8亿增长到2.5亿。
（中国流动人口规模）
其中的67.3%，也就是1.7亿人，需要靠租房解决住的问题。
（67.3%的流动人口租住私房）
每年的5月底到7月中旬，是租房市场的高峰期（另一个高峰期是务工人员进城的3月份）。
大量高校毕业生离校，造成短期内租房需求暴增，推高了房租。
某中介机构的统计数据显示，今年5月，北京西城、东城、海淀租赁成交量，环比增加了10%以上，决策时间也明显低于去年同期。这表明，北京租赁需求扩大，很多人已经开始抢房子了。
再看供给。
北京的租房供给，不增反减。特别是2017年年底，因大兴一场大火，北京开始整治群租房，客观上，压缩了供给量。
可以简单地算一笔账。北京规定，“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间的居住人数不超过2人”，也就说，一套100平米的小三房，最多只能住6个人，但搞成群租房，住25个人绰绰有余。仅以20人计算，清理一套群租房，意味着14个人无房可住，相当于消减了2套房源。
看数据，2017年1—4月，北京就整治违法群租房3709户，全年预计在7500套。也就是说，北京租房市场，变相减少了1万余套房源。
（北京整治群租房情况）
房源减少，北京不是孤例。链家研究院数据显示，从去年8月到今年2月，链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降，目前租赁新增供给仅为2017年高峰的50%，租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。
租赁需求上升，供给不增反降。房租能不涨吗？
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资本力量，正在成为房租上涨的另一个推手。
当北京在清理群租房，深圳正引入资本，将城中村改造成长租公寓。
公寓的住房条件大为改善，房租也涨得吓人。有记者调查，改造后的长租公寓，租金比改造前，涨了两倍。
正因如此，深圳富士康员工不干了，要求涨工资，并希望深圳降低改造城中村的速度，以免交不起租金。
（深圳富士康员工的公开信）
根据计划，“十三五”期间，深圳要将100万套(间)城中村住房改造为长租公寓。可以预计，改造完成后，租金至少上涨50%。
在租购并举政策推动下，我国住房租赁市场一片火热，长租公寓尤其火爆。
据自如寓公布的数据，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，2016年增长了35%，2017年更是高达40%。
（长租公寓品牌榜单）
资本正大举进军租房市场，烧钱抢占房源。前两天有一条新闻，蛋壳和自如两大长租公寓巨头争抢一套房源，原本房东心理预期在7500元一月，硬生生被炒到10800元让蛋壳拿下。
资本不是做慈善，一旦站稳脚跟，必然大幅提高租金，将付出的成本，转嫁到租户身上。
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中国的情况，更为特殊。
国际上，衡量房产运行状况良好的租售比一般为1∶300到1∶200，即一个月的房租用200个月的时间能够把买房的投资全部收回。
（中国城市房屋租售比）
中国一线城市的租售比，普遍在1比500左右，有的城市甚至高达1比700。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本。
也就说，相对于房价，中国的房租，太便宜了 。所以，这是不是意味着，房租还将继续涨？
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高房租，已经超过了很多人的承受能力。
通常来说，30%是房租收入比的“黄金分割”点。低于30%，处于幸福区间范围，超过30%，租金压力就会影响生活的幸福感。
北京大学毕业生的起薪没有准确的统计，如果以“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”作为参考的话，清华、北大这样顶尖名校的毕业生，平均月薪也就9000元。
（2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜）
仅仅租房，就要花掉其中的三分之一。由此看来，绝大多数的北京大学毕业生，恐怕都不太幸福。
中国青年报社社会调查中心联合问卷网，对租房的年轻人进行的一项调查显示，55.5%每月房租占月收入的1/3，20.7%每月房租占月收入的一半及以上。
易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告，全国50个城市中，超七成房租收入比较高。
（《全国50城房租收入比研究》报告）
房租一年要涨个10%，算一下，你的收入增幅，能跑赢房租吗？
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政府不断出台调控政策，死盯着房价。视线之外的房租，却一路狂奔。
有人会说，市场经济下，房租应该是市场说的算，让供求关系自由调节。
但要知道，租赁关系中，承租人始终处于弱势地位。供求失衡之下，承租人基本没有议价的本钱。
失控的高房租，比高房价更可怕。
居住是刚需，却不一定需要通过买房实现。当房价高到高不可攀时，租房就成为了人们最后的退路与底线。
不断上涨的房租，正在一步步击穿底线。买不起房子，可以租房，那如果租不起房子，又该怎么办？
据冰川思想库特约研究员今纶分析，从政府层面来说，三个办法：
其一，加大土地供应。别老想着把土地卖个高价，即使是低价也要卖，不要人为制造土地供应的紧张局面。土地财政的思路要换一换，老老实实按市场规律办事，企业的压力少一些，税收自然会慢慢跟上来，这叫放水养鱼，以前是竭泽而渔。如果生产要素成本急剧上升，必然导致中国企业的竞争力下降。
其二，把公租房做到实处，真正做到租售同权。
其三，减少把公立优质教育资源和房产*绑捆**的可能性。以前的“就近入学”成为推高学区房房价的手段，地方政府、开发商、教育部门是最大受益者。长期来看，中小学九年义务教育的公立教育资源可以学习日本，不存在所谓名校，而是至少在一市之内保持同一水准，这样可以有效灭杀学区房的价值。想要优质教育资源，可以寻找私立学校解决。
政策常新，问题仍在，利益纠葛，何时作结？
安居乐业不该是梦。
本文作者：正解局
本文来源：牛弹琴
房租大涨真相揭开，监管火速出手
追不上房价的你，能追上房租吗？房租爆涨正在惩罚不买房的人。蜗居，也是一种幸福！
涨完房价涨房租，目前，房租爆涨正在惩罚不买房的人。租房是很多青年在一二线城市最后的退路。当房租加速上行的时候，或许你只能收拾包袱了。
炒完房价炒房租
“每天一睁开眼,就有一串数字蹦出脑海：房贷六千,吃穿用度两千五,冉冉上幼儿园一千五,人情往来六百,交通费五百八,物业管理三四百……”
如果热播剧《蜗居》，引发了“房奴”共鸣！那“追不上房价的你，能追上房租吗？”可能是2018年夏天最扎心的一问了。
现在来看，蜗居，也是一种幸福。因为，房租爆涨正在惩罚不买房的人。
我爱我家集团研究院的统计数据显示，今年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%。北京市统计局数据显示，2017年全市居民人均可支配收入为57230元，比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。另据58同城和赶集网发布的报告，2017年北京人均月租金为2795元，同比上涨14%。
据此测算得出，北京租房者的房租收入比，已惊人地超过58.6%。此外，人均月租金涨幅，已超过人均可支配收入涨幅。
避开了首都，对于找房的毕业季，其它城市房租又如何？
中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在中国房地产测评中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内；同比数据方面，深圳、北京同比上涨，涨幅分别为1.84%、1.55%，上海和广州出现下跌，同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。
过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广。
租房乱象引发热议
前几天，网络上有一个段子“80后最牛逼！这辈子经历了多生不生少生都要交罚款”。这几天，他们又陷入了被房租支配的恐惧当中……
8月17日，证券时报头版刊文称，最近一段时间，各大城市特别是一线城市房租不断上涨备受关注。媒体报道显示，今年前7个月，北京、上海、深圳等城市房租总体涨幅超过两位数，局部地区甚至出现了50%～100%的非正常上涨。房租上涨原因是多方面的，而社会资本大规模介入之后对原有租房市场秩序的冲击，正成为新的矛盾焦点所在。
恒大集团首席经济学家兼恒大研究院院长任泽平发文称，在“房子是用来住的，不是用来炒的”指引下，不仅要防止炒房子，更要避免炒房租。租赁市场的规范需要法律、制度规范，更需要监管的强介入，对资本要有约束，政策的导向是民生。而不是在资本的丛林中，资本为王，市场在公共产品供给领域有时是失灵的。
人民日报发文称，房租起起落落，若契合市场逻辑，并无不可。但无良中介兴风作浪，恶意哄抬，不仅扰乱租赁秩序，加重租客生活成本，更影响城市宜居度，伤害城市形象。严防“炒租”，对相关行为一经查实，即从严处罚、联合惩戒。依法监管，还租赁市场以健康。
引发网络热议后，监管火速介入。
8月17日，北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行*款贷**等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。一经查实，将从严处罚、联合惩戒。
资本介入推动房租上涨?
虽说房价暴涨已经带来很多社会问题，但相较而言，房租暴涨严重性可能更甚。有评论说，房租正慢慢成为压垮年轻人的第一根稻草。
有媒体质疑，资本介入导致房租上涨。目前租赁市场交易分成两类：一类是普通租赁，租户和业主直接交易，另外一类是中介，中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。
贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。
在中央倡导“租购并举”之后，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”，也正式进入白热化状态。竞争到一定程度，争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为6500元的房子，经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”，房租被硬生生被抬高到9000，早已不是什么新鲜事。
曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。
随后，我爱我家发表声明：
在胡景晖炮轰高房租后，被曝遭链家老板施压被末日审判4小时，随后胡景晖于8月17日在朋友圈宣布辞职。不过对于胡景晖的被迫辞职，链家老总表示：这锅我不背。
房租上涨将是大概率事件？
一位网友表示，“现在月收入的60%都交给房东，未来房租可能还要上涨。”
去年以来，随着中国房地产调控的不断加速，“房住不炒”的理念已经逐步深入人心，各地更是纷纷出台租赁政策，“租售并举”“租售同权”等等政策无不在利好着租赁市场。
这几天《财经》发布的《房租，压垮年轻人的第一根稻草》引发全网热议，这个锅该不该让抢房的中介们去背呢？
机构分析称，在这一波房租上涨中，这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重，但核心问题是租售比悬殊，供需紧张。
自如官方声明：长租公寓不具备影响操作整个租赁市场的能力。
我爱我家官方发声明称，导致近期房租上涨的原因是多样的，CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的重要原因。
张大伟说，租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下，将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格。”
苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，中国的房地产市场租金回报率长期偏低、中国租房需求与日俱增、资本进入导致租房成本不断攀升。“中国的租房市场不能一概而论，但是对于大多数租房居住的人来说，面对房租上涨估计将会是大概率事件。”
房租上涨是周期性
非市场因素如租赁中介资本介入短期局部性炒高房价也使租房价格被动抬高。国家严控楼市的情况下，楼市交易降温使中介机构在新开楼盘和二手房交易的收入下降，于是大量的资本涌入租房市场，利用价格杠杆各大中介公司为争抢房源提高市场占有率，同时将部分竞争溢价向终端刚需用户转嫁。
中信证券表示，房租上涨既有供需作用的原因，更有广义物价上升的信号。供需双紧叠加补涨压力，租价走高具备一定客观依据。
2018年7月北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位。从2018年房租数据来看，北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。以北京和广州为代表分析往年七月份房租增速为例，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%，广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年间的较高水平。
如图所示，近年来一线城市房租呈现快速上涨势头。
对比房价和房租的涨幅，过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米，上涨幅度仅为53.55%，因此租金上升仍具有一定空间。
房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积价格之间的比值，是国际上用来衡量一个区域房产运行状况的重要指标，某种程度上可以反映区域内房价和房租的相对水平。一般房屋租售比处于1:300~1:200为运行状况和房租水平适中。如果低于1:300，一方面反映房产价格较高，房价存在泡沫，另一方面则说明房租较低，有一定补涨可能；而若租售比高于1:200，表明房地产投资潜力相对较大，或是房租价格高企。由下表数据可知，租售比远远低于1:300，说明当前房地产价格较高，房租价格上涨来寻求合理的租售比是市场在政策调控下的正常现象。
中原地产数据显示，2015年末至今，北京市二手住宅租金回报率持续低于2%，即使今年7月租金快速上涨，北京的租金回报率也仅为1.57%，其他一线城市租金回报率基本相似。这一租金回报率显著低于商业银行长期*款贷**利率和货币型理财收益率，证明在一线城市*款贷**买房用于出租并不是一笔划算的买卖，由此房东对提高房租以提升租金回报率的意愿较为强烈，这也形成了房价对房租的较强带动作用。
遏制房租大涨刻不容缓
租房是很多青年在一二线城市最后的退路。当房租加速上行的时候，或许你只能收拾包袱了。
对租金的调控，早些时候已被写入政府文件中。2018年5月，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求，要求地方政府在控房价的同时也要控房租。
2018年6月，北京市住建委发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，旨在加大蓝领公寓的供应力度；2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》明确称今后五年北京将计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套；2017年11月北京还发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确今后5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。
新华网表示，必须强化“房租不是用来炒的”的定位,遏制资本兴风作浪,坚决斩断房租非正常上涨的推手。
其它各大媒体也纷纷表示：“房租不是用来炒的”、“抑制房租病态上涨需多措并举”、“资本介入租房市场应紧急刹车”。
房租的暴涨必然挤压其他方面的消费。在个别房租上涨过快的城市,“租不起”的苗头已经显现,必须强化“房租不是用来炒的”的定位,遏制资本兴风作浪。
本文来源：Wind金融终端APP
涨涨涨！房租接棒房价，八问房租：如此飙涨谁之过？有人租不起，有人获暴利，租不起时代来临？
在各种严厉的调控政策下房价上涨趋势得到了遏制，但房租却有“接棒”趋势，多个城市出现大幅度上涨。追不上房价的人，没想到有一天还会追不上房租。不少人惊呼，租不起时代来临。
房租上涨，到底是谁的暴利？
“以下我的这段话可能要火。”8月19日，潘石屹在与比亚迪公司董事局主席王传福的潘谈会上，谈及长租公寓时说道，“租金回报不到1%，租房的价格翻一番，再翻一番还是亏本。”
租金回报不到1%，看似不赚钱的买卖，为何却吸引资金追逐？数据显示，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。
券商中国记者简单梳理了关于目前租金上涨的几个问题。
一问： 热门城市房租涨了多少？
近日，关于租金上涨的各种报道扑面而来。数据显示，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。
涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。
随着暑期租房高峰期的来临，北上广深等一线城市在出现了季节性上涨之外，但涨幅却比往年来势凶猛。其中，深圳和北京租金上涨比较典型。数据显示，北京、上海、深圳三个一线城市，7月房租环比上涨分别为2.4%，2.1%和3.1%。
目前，北京房租被关注最多，租金到底涨了多少？官方统计数据较为保守，北京市统计局公布的“2018年7月份北京市居民消费价格变动情况”显示，2018年7月，在各类商品及服务价格中，居住价格同比上涨3.3%，环比上涨0.3%。
链家旗下贝壳研究院的报告显示，2018年7月租金环比涨幅为2.6%，从租金指数的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。
不过，诸葛找房数据显示的北京房租涨幅较大，2016年至2018年4月，北京租房均价大体在70元/月/平方米-80元/月/平方米之间波动，7月租金涨至90.12元/平方米，环比上涨4.3%，同比上涨25.8%。分区域来看，7月东西城均价均已接近150元/月/平方米，而通州7月租金均价同比上涨接近40%。
此外，深圳自2016年底以来租金也一直保持上涨趋势，据深圳中原研究中心监测显示，7月租金指数205.1点，环比上升1.9%，当前全市租金71.1元/平/月。
链家研究院院长杨现领介绍，从线上数据来看，贝壳找房租赁访问量和链家网租赁访问量均开始下行，显示当前租赁热度已经开始下降，新增客源的减少也预示着需求将逐步转入淡季，预计8月租金涨幅将会继续收窄，租金压力周期性下降。但是在总量与结构问题没有得到有效解决的情况下，真实的租金压力仍然会继续存在。
二问：租房和买房哪个更划算？
租房和买房哪个更划算这个话题的讨论由来已久，此轮租金暴涨之后，哪个更划算呢？
诸葛找房数据研究中心，北京地区住宅平均租金价格从2016年的不到70元/月/平，7月份首次突破了90元/月/平。意味着如果租一套80平左右的房子，每个月需要承担的房租为7200元。
从北京市为例，2017年北京市平均工资增速为8.4%，平均房租涨幅远超平均工资的增速。
假设租金和房价不变的情况下，租金和房价均按照全市平均水平粗略计算。
如果按照北京7月份新房均价每平方米42933元，购买一套80平左右的房子，纯商业*款贷**，*款贷**7成，按揭30年，利率上浮10%，每个月月供13000多元，其中利息部分的支出大概为6800元左右。
假设租房者有首付以及月供能力的情况下，意味着，买房比租房更划算。不过这只是一种假设，具体情况需要按照实际而定。
三问：租赁调控政策会不会出台？
一线城市房租上涨，以及资本是否为房租大涨的幕后推手，引发了一场舆论风暴，并受到监管层的关注。
8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
约谈会明确要求住房租赁企业：
不得利用银行*款贷**等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；
不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；
不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查：
严查不按约定用途使用融资资金的行为；
严查哄抬租金扰乱市场的行为；
严查不按规定进行租赁登记备案的行为。
一经查实，各部门将从严处罚、联合惩戒。
同时，也提醒相关房东谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为，维护好自身合法权益。
中原地产首席分析师张大伟表示，北京有关部门约谈自如等企业是调控的开始，预计针对租赁市场的调控政策将很快出台。
四问：房租上涨的原因有哪些？
对于房租上涨，市场认为主要有这几点原因。
原因1：传统租房旺季
7月份以来，伴随高校毕业生开始入职，房屋租赁需求集中释放，一些大城市租金水涨船高，尤其一线城市房租上涨明显。
自如CEO熊林今天发布的声明中也表示，过去十年，北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰，九月进入下行，无一例外。
原因2：长租公寓哄抬房租
房租上涨后有观点认为，一批以蛋壳、自如等一批中介机构涌入长租公寓高价抢夺房源，租客在租金博弈过程中成为“买单”者。
8月17日，在一场电话会议中，原我爱我家集团副总裁胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。自如、蛋壳等长租公寓，因为有资本的支撑，从市场上不计成本疯狂收房子，再转嫁给承租人，推高了房屋租金。
有意思的是，8月18日上午，胡景晖在微信朋友圈宣布辞职，8月19日召开新闻发布会召开发布会还原离职内情。
张大伟也认为，当前北京大量房源在中介手中，中介改造成公寓后再出租，以二房东身份获得差价，中介资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。
原因3：供需结构失衡
在贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领看来，总量不足、结构失衡是造成此轮房租上涨的重要原因。
贝壳研究院在《北京租金上涨的真相》报告中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。
其他原因。此外，造成租金上涨的其他原因还有：90后成为租房主力，更追求品质生活，租赁业态升级换代，结构性上涨；楼市调控升级，部分有购房计划的人群，没有购买资格和能力等。
原因4：北京大力拆除违规建筑
华创证券陈静认为，近年来北京市大力开展拆除违规建筑行动，搭配十分严格的“群租房”清理行动，导致租赁住房供给大幅减少。《北京市禁止违法建设若干规定》自2011年开始实施，近五年以来，北京市拆除违规建筑持续推进，而且每年基本均超额完成任务，2017年拆除面积达到了历史新高5985万平方米，今年预计将拆除接近5000万平方米。
相比之下，北京市近年以来房屋竣工面积却在逐年减少，2017年为近年来新低，仅1466万平方米，远小于“拆违”面积，因此北京市可供出租面积无疑是逐年减少的。另外，考虑到去年以来的“群租房”大范围清理，导致今年北京市租赁房源大幅减少。2017年11月18日北京大兴发生特大火灾，死亡19人，11月20日，北京市安全生产委员会发布《关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》，开展为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动，导致从去年年末以来，北京外围城区群租房以及多数违规建筑被清理，所涉租赁人口在短期内办理退房，租房需求向城内转移，使得北京市租房房源大幅减少。
五问：房租上涨哪些人受影响？
房租上涨对于哪些人影响比较大呢？
一是中等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主，是租赁市场的主要需求群体，基数和增量最大。
二是有住房困难的低收入群体，亟需最基本的住房保障。
还是以北京为例，我爱我家集团研究院的统计数据显示，今年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套。北京市统计局数据显示，2017年全市居民人均可支配收入为57230元，比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。北京租房者的房租收入比，已惊人地超过58.6%。
刚毕业的大学生面临的状况无疑更严峻。通常来说，30%是房租收入比的“黄金分割”点。也就是说，如果房租超过收入的百30%，其他消费的空间就会被大大压缩，生活幸福感就会明显下降。
六问：上涨会带来通胀压力吗？
房租大幅上涨又将对经济产生何种影响？
华创证券最新的债券周报中表示，房租上涨直接抬升生活成本，降低社零增速，使市场产生消费大幅走弱的错觉。我国服务消费发展与经济社会发展不匹配，服务消费占比与同时期发达国家相距较大，其中一个原因便是国内住房消费占比过大，挤占其他服务消费空间。与房价上涨相比，房租上涨对居民生活成本的影响更大，这是因为房价上涨过程中，居民可通过住房*款贷**来进行弥补，但是房租上涨将直接抬升租户生活成本，降低其他商品或服务的消费水平。
华创证券认为，房租上涨还将推升通胀水平，通胀压力将逐步释放。房租上涨对通胀的影响主要通过两个路径，其一，房租直接体现在CPI居住分项中的租赁房房租，从而直接对CPI产生影响。房租的上升推升租赁房房租增速上升，对CPI产生拉动作用。其二，目前我国人口红利正在逐步减少，房租带来的生活成本上升将传导至工资水平上，使得工资水平被动提高，这无疑将带动企业成本的抬升，从而提高生产价格。这种传导途径主要体现在劳动密集型行业，如餐饮、快递、美容美发、家政服务等服务行业劳动需求量较大，受到的冲击较大，企业工资成本上升进而转嫁给消费者，这是近年来服务消费价格上升迅速的原因之一。
七问：什么样的租金是合适的？
那么，什么样的租金水平是合适的？
杨现领认为，至少存在以下判断标准：
第一，租金收入弹性是不是处于合理范围？这个指标定义的是租金涨幅与收入涨幅之间的比例。如果这个指标显著大于1，说明租金上涨速度超过收入上涨速度，也说明供求缺口明显，租客负担将持续加大。
第二，租金收入比是不是处于合理范围？它衡量的是租金支出在收入中的比重，国际通行的警界线是30%，租金收入比超过30%，说明租金水平已经超出租客的可支付能力。
杨现领称，从当前的情况评估，一线城市租金收入弹性大于1，二线核心城市大于0.5，大部分二线和三线城市非常低，甚至为负。从租金收入比的情况看，一线城市逐年上升，随着合租向整租的转移，预计这一指标将出现阶梯式上升；二线城市基本保持在25%左右，支付压力远没有一线严重。
对于租金还有一个数据可以参考，就是租金回报率或者租售比。
深圳中原研究中心数据显示，7月份租金回报率为1.61%，在租金持续上涨的背景下，租金回报率虽然依旧处于低位，但是略有回升，在今年调控加码的环境下，房价将维持稳定，而租金依然有上涨预期，租金回报率有望提升。
中国一线城市租金回报率多数在1.5%左右，国外例如英国租金回报率在3.2%左右，伦敦为3.76%。
八问：如何破解租金暴涨困局？
据统计，截至目前，我国租赁人口共计1.68亿，租赁房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，租赁缺口400万间以上，供不应求仍是主要矛盾。
杨现领表示，租赁供给的主体在于盘活存量，而不在于增量开发。任何一个国家，哪怕是政府介入程度深的德国住房租赁市场，接近70%的租赁房源也是来源于私人市场。
据统计，我国存量住房中，有超过15%的比例被空置，据调查，这些空置房有很大的比例处于毛坯状态，如果加以装修利用，那么这些房源就能够成为租赁的重要供给。
杨现领称，我国存量房源在居民家庭的分布极为不均，从六普数据的分析发现，大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中，他们平均每户占有2.4套住房，最富裕的1%家庭占有25%的空置房，平均每户拥有20间。从这几组数据可以清晰地看出，发展租赁的一个关键措施就是盘活与利用存量闲置房源，通过金融手段支持专业化租赁运营机构对闲置房源进行装修、改造与管理，使之顺利进入租赁市场。
胡景晖在个人媒体沟通会上对房租有三点建议：1、通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，指导价每个月以各种渠道向老百姓公示；2、如果有了指导价，出现了异常交易，老百姓可以向政府举报，严处哄抬房价；3、建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制，严格监管进入到长租公寓的资本。
他还表示，降租金不是个难事，可以仿效香港，推出空置税。
本文作者：陈冬生
本文来源： 券商中国
中介恶性竞争导致房租暴涨？这并非全部的真相
摘要: 自如、蛋壳等长租公寓成为众矢之的，但它们不是房租上涨的唯一推手。
“如果资本挟持了企业，一定会跑偏。长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
硕大的白色背景墙，鲜红的地毯，一把黑色折叠椅。19日中午，风暴中心的胡景晖一个人坐在台上情绪激动，再次向在场的众多媒体表达了自己对近期房租市场暴涨的观点。
三天前，时任我爱我家副总裁的胡景晖关于房租飞涨的言论，将矛头直指长租公寓蛋壳、自如，瞬时掀起国内房产中介市场的巨大风浪。
在8月17日的一场电话会议中，胡景晖试图揭开近期房租上涨的“真相”：他认为以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格导致租金暴涨。
胡景晖称，一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，后果严重。
出人意料，一天后，胡景晖即在朋友圈宣布从我爱我家离职，而原因则是因为一通电话被公司夺权。“之所以被供职了十八年的我爱我家切割，原因是链家董事长左晖两次给我爱我家集团董事长兼CEO谢勇打电话，说你能不能管一下胡景晖，如果你管不住，链家将全面和我爱我家在舆论上开战。”
一番*药火**味十足的言论把左晖、谢勇两位房产中介行业大佬也拉入舆论风波。
对此，谢勇保持了沉默，但这番言论却迅速遭到了链家董事长左晖的否认，“我以人格担保，从来没有主动联系过谢勇，绝对没有说过威胁我爱我家的话。谁说我说了这种话，我可以和他对峙。”
胡景晖的离职内幕演绎成一场罗生门，但风波并没有就此停止。核心话题在于：长租公寓平台究竟是不是近期房租暴涨背后的推手？
在接受腾讯《深网》采访时，蛋壳公寓执行董事长沈博阳否认了长租公寓在通过价格战的方式搅乱市场。他表示，“从商业模式的角度讲，长租不是赢者通吃的行业，而且客单价极高，没人打得起价格战，拼的是效率和服务。”
自如CEO熊林发给《深网》的回应也表示，不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。熊林发文称，自如对于收房价、出房价、配置成本等，从产品设计、运营规则、系统设置都有明确的管理。同时，熊林还表示六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。
房租暴涨和长租公寓的扩张暂且无法直接划上等号，比如房源的供需矛盾也被认为是重要原因，但无疑，长租公寓这种新的租赁模式正在给房屋租赁市场带来新的变数，在资本助推和发展空间巨大的背景下，抢占市场占有率和扩大规模是他们眼下的最紧迫任务，也导致自如、蛋壳最终成为这轮房租暴涨后舆论的众矢之的。
资本助推长租公寓扩张
今年以来，在一二线城市住房租赁市场不断升温的大背景下，大量创业者和投资机构将目光投向长租公寓市场，长租市场呈现竞争白热化，中国租赁市场机构化管理或将成为未来的主要模式。
长租公寓行业大热，背后是极具潜力的发展空间。链家研究院曾作出预测，2020年住宅存量将达2.75亿套，且将有8700万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。
而就目前现状来看，房屋租赁市场仍以个体房东为主体，机构参与者数量有限。有数据显示，在不少发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%—30%，但中国品牌公寓的规模市占不到2%。加之自2015年起，频繁发布的相关利好政策也推动了长租公寓市场的快速发展。
其实早在八年前，以魔方、YOU+、优客逸家为代表的企业就已涉足长租公寓市场。2014年，雷军仅通过五分钟与团队的交流就决定投资YOU+1亿元A轮融资成为长租公寓市场里的经典谈资。贝壳（原链家）、我爱我家等传统中介出身的公司也都纷纷入局。
此后几年时间，长租公寓企业数量快速增长。58安居客房产研究院的监测数据显示，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌为1200多家，房源规模超过202万间。
不仅是房产中介和创业型公司，各大房企也多通过长租模式扩展自己的新业务。据相关机构统计，2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务。其中，发展速度较快的万科、龙湖、旭辉等三家企业已运营近7万间长租公寓。
而无论是集中式还是分散式，长租公寓注定是重资产产业，由此可见其与资本的关系更是密不可分——在实现完全盈利前，长租公寓的存活必须依赖于外部“供血”。
于是，资产证券化成为长租公寓获得资本加持的解决方案。目前，新派公寓、魔方、蛋壳、自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。去年初,魔方发行首单公寓行业资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,募集资金总额达3.5亿元；今年3月，自如完成储架ABS首期产品“自如2号1期”的设立，未来一年，自如将在上交所完成共计20亿元的资产证券化产品。
所谓“短期拼规模，长期拼盈利”。在发展早期，规模仍是长租公寓发展的关键词。以魔方公寓为例，其在2014年底仅有39家门店，一年之后，便迅速扩张至100家，如今这个数字已变成300家。
熊林曾对长租公寓的未来发展作出预判。他认为到2019年，中国公寓行业将进入深水区，2018年行业将迎来专业化分工、高效运营的时代，规模化、专业化的头部企业将加速成长，而小而全的运营模式将面临更严峻的市场考验甚至被淘汰。
简而言之，房源才是企业壁垒。但在快速扩张的规模背后，盈利仍旧是绕不开的核心问题。
熊林强调，作为提供城市核心基础居住与生活服务的民生行业，长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业，单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利，整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益。即便是跑在长租公寓前列的自如，目前总规模也只达到60万间。
就盈利模式而言，长租公寓的主要收入依旧来自于租房租金，此外长租公寓企业也试图在其他形式上寻求新的盈利点，例如自如推出的资管平台向委托者收取委托管理费（出租率大于70%时），魔方公寓收取的管理费和其他增值服务费用等等。
市场发展早期，规模优势显然十分重要，长租公寓企业追求规模化扩张也在情理之中。对此，胡景晖给出警示，如果市场上各大机构不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓死亡之年。
但从此次房租价格大幅上涨的原因来看，难以一言而概之，简单扣在长租公寓资本竞争的头上并不准确。
自如、蛋壳：我们拒绝“背锅”
近日，北京等一线城市居民明显感受到房租上涨带来的紧迫感。
根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。
贝壳研究院统计数据则显示，2018年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%。单月来看，7月北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%，租赁成交环比增加19.2%；新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%；我爱我家研究院数据则显示，2018年7月，普租的租金均价环比上涨6.2%。
但根据《财经》报道，所采访北京租户提供的数据显示，相比去年同期，单间月租涨幅高者达35%，低者也有20%。对于各家数据存在差异背后的原因，分析人士称房租价格数据主要掌握在各家中介机构手中，割裂分散，没有一家机构能够掌握整个市场数据，而各自机构出于自己利益，倾向于公布对自己有利的数据和结论，而统计局数据采用抽样调查方法，亦不能全面反映北京的房租变化情况。
就在胡景晖将自如、蛋壳等长租公寓认定为哄抬住房租赁价格的主要“罪魁祸首”之前，一封指责中介推高房租的帖子就已受到舆论的广泛关注和讨论。
事件缘起陈先生以网名“仙翩”在水木社区发布的一则著名帖子。该帖子称，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理预期是7500（元/月）很不错了。来了自如和蛋壳两帮人，自如报价提高到9500，蛋壳急了，说，要比自如高300元，最后几轮过后蛋壳给到10800每月。”
对此，自如否认收录过天通苑西二区120平米三居室的户型，并表示目前该区域同户型房源普租价格均在万元以上，自如曾按照市场价委托期4年、5年给出9000元左右两种报价，可见自如从未对该区域给出高于市场普租价格的租金。
自如认为，长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。
“舆论所指出，长租公寓哄抬租金价格的行为，即有悖企业长效发展的规律，也有悖市场运作机制，是任何长租公寓都将*制抵**和规避的行为。”自如方面称，长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%，是需要长期耕作的低毛利行业，通过规模化和相对稳定较高出租率支持企业长远发展。出租率与出租价格具有明显的负相关性，只有收出房价格合理，甚至要保证相对较低的出租价格的情况下，才能保证相对较高的出租率。
蛋壳负责人沈博阳则在18日通过微信朋友圈回应称，“租房关系到民生，不是儿戏，多一些科技驱动，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些恶性竞争互相拆台。对于造谣抹黑扰乱市场的行为，蛋壳公寓一定会拿起法律*器武**。”
风暴真相：被不断放大的供需矛盾
尽管长租公寓平台自己觉得委屈，但随着胡景辉的炮轰引爆舆论，所有的指责都集中在了自如、蛋壳等身上。
“资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式，房租上涨是必然结果”。恒大研究院副院长夏磊认为，长租公寓参与方为了竞争市场份额，疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额，争取房租的定价权。
对房租价格的变动，自如CEO熊林给出解释，他认为，从过去十年来看，北上深的走势都是七八月最高峰，无一例外；租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关，以今天中国一线城市的租住供需看，已经完全进入市场化阶段。
熊林的解释略为含蓄，链家旗下贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》更为直白，把主要原因归于拆违行动导致房源供应的减少：
“近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑；此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。”
据相关数据显示，2015年至2017年，北京市拆违面积分别是1818万平方米、3000万平方米、5985万平方米，而2018年前4个月拆违逾已经达到1641万平方米，拆除量是去年同期的3.8倍。从北京最近几年的实际新增住房面积来看，远不及拆除面积。
《财经》报道称，2015年至2018年4月近三年多时间，北京12443万平米的拆违面积相当于177个北京像素。
北京像素位于朝阳区和通州区交界，是北漂族居住密集小区，住了近3万人，是北京最大的商住楼盘。
此外，还有房地产专家分析表示，购房成本的飙升、即将出台房地产税的传闻等因素，也加大了房租上涨压力。
相比上述隐性原因，当长租公寓平台在资本加持下以疯狂争抢姿态进入，便成为最后一环可直接量化评估的拉高房租的“野蛮者”。
长租公寓先将房源集中签下再进行改造提高房屋品质、后进行租赁的模式，进一步拉高部分出租房价格，极速放大了当下的房源供需矛盾。
朝阳区亚运村某我爱我家门店中介告诉腾讯《深网》，传统租赁模式下公司赚的仅仅是中介费和部分服务费，但是长租平台中介从房东抢到房源两三年左右的代理权后包装转手，月租金差价往往达到五百元至上千元左右，预期利润十分可观。
从这个角度看，在这轮房租暴涨的舆论风暴中，自如、蛋壳们并非无辜。
17日，北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业，不得利用银行*款贷**等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。
但另一方面，如果仅仅靠监管规范上述长租公寓平台，显然已无法解决目前房租整体上涨过快的难题。
本文来源：腾讯《深网》
原标题：《中介恶性竞争导致房租暴涨？这并非全部的真相》
作者：相欣
编辑：康晓