最近，庄河市大连华丰西山湖畔物业管理有限公司与业主之间的多起物业纠纷在庄河市法院陆续开庭审理，本报曾给予报道。自2021年5月起，公告的开庭日期就多达30多起，该物业公司和业主之间的纠纷，在庄河当地引发关注。
2022年5月，国家裁决文书网的公布的一起案例判决显示，该物业公司向业主主张拖延缴纳物业违约金，大连市中院从构成和谐社会和小区和谐发展考虑，对物业公司主张违约金的诉求未予支持。 一审判业主承担物业费和违约金
庄河市法院认为：刘先生是西山湖畔物业公司小区的业主，原告西山湖畔物业公司为小区提供物业服务。刘先生接受物业的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系。根据权利和义务相一致的原则，刘先生亦应按约向西山湖畔物业公司支付物业管理费。逾期未交，应当承担违约责任。 关于刘先生辩解前期物业服务合同无效一节，庄河法院认为，物业服务企业是否取得物业服务资质证书，是有权行政机关管理的范畴，刘先生据此主张前期物业管理协议无效，没有法律依据，对其此项主张，法院不予支持。物业公司服务期间收费标准与前期物业服务合同约定的一致，该收费标准不违反相关法律、法规、部门规章规定。
庄河市法院经审理后判决：一、刘先生给付大连华丰西山湖畔物业管理有限公司2020年物业费合计2214元并承担该款自2021年1月1日起至实际给付之日止按一年期*款贷**市场报价利率计算的违约金。二、驳回大连华丰西山湖畔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 业主不服一审判决，上诉至中院
刘先生不服一审判决，向大连中院提起上诉称：物业公司请求支付物业费，首先应当证明物业公司具有物业服务的主体资格，还需证明与业主之间形成了物业服务合同。西山湖畔物业公司的营业执照显示成立于2019年11月，在此之前，由大连华丰房地产开发有限公司提供前期物业服务，但因为服务质量差且资质不全，于2019 年7月被庄河市住建局勒令撤离该小区，此时西山湖畔物业公司还未成立。此后，西山湖畔小区无物业公司提供服务。
刘先生认为，在庄河法院一审庭审中已查明：一、刘先生所在西山湖畔小区并未成立业主委员会，更没有与物业公司签订物业服务合同。二、刘先生等业主与物业之间也没有签订物业服务合同。因此，物业公司提供物业服务并非基于业主的招聘，也非政府指定，更不是前期物业服务公司。因此庄河法院认定物业公司为刘先生提供物业服务错误。
刘先生上诉称：庄河法院认定刘先生与物业公司之间存在事实上的物业服务合同明显错误；法律适用错误，物业公司要求刘先生支付物业费没有请求权基础。《民法典》第五条：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事关系。庄河法院认定“存在事实上的物业服务合同关系”违背了该原则。合同的成立要求邀约与承诺，物业公司提供物业服务，没有告知西山湖畔业主，未发出邀约，刘先生等业主也没有作出任何承诺。因此双方之间不存在物业服务合同，双方也未口头上的合意或默示的民事法律行为，因此也不存在事实上的物业服务合同。 中院：业主不予支付违约金
大连华丰西山湖畔物业管理有限公司辩称：不同意刘先生的上诉请求，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘先生的上诉理由不能成立，请求大连中院依法驳回刘先生的上诉请求。
中院审理认为，根据已查明的事实，华丰西山湖畔物业2020年度为案涉庄河市西山湖畔一期小区提供了物业服务，上诉人对此虽有异议，但未提供证据予以反驳，法院对其该项主张，不予支持。华丰西山湖畔物业实际为上诉人提供了物业服务，刘先生亦实际接受了服务，刘先生应向华丰西山湖畔物业缴纳物业费及电梯费。
关于违约金的问题，因刘先生未缴纳物业费、电梯费，系与物业公司就房屋漏水问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费。考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对刘先生不予支付违约金的上诉请求，法院予以支持。
综上所述，对刘先生的上诉请求部分成立，予以支持；部分不能成立，应予驳回。大连中院作出（2022）辽02民终2129号民事判决书：
一、撤销 辽宁省庄河市 人民法院（2021）辽0283民初6857号民事判决第二项；
二、变更 辽宁省庄河市 人民法院（2021）辽0283民初6857号民事判决第一项为：刘先生于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连华丰西山湖畔物业管理有限公司2020年物业费2014元、电梯费200元，合计2214元；
三、驳回大连华丰西山湖畔物业管理有限公司的其他诉讼请求。
半岛晨报、39度视频首席记者张锡明