物业服务涉及到千家万户的各种民生领域，如何更加有效的提升物业企业的服务质量以及对物业企业的管理，是惠及民生、惠及社会的一个常态化热门话题。
目前，物业服务存在的问题主要表现在以下几个方面：一、部分工程遗留问题较多，业主把不满和矛盾直接转嫁给物业服务公司。一是新建住宅小区交付使用时验收不严格，有的开发商擅自更改设计规划，一些项目已经交付了，但绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，引发物业公司与业主在收取物业服务费时产生矛盾。二是有些公建配套设施不完善或权属界定不清，留下了隐患，易引发纠纷。三是房屋质量问题较多。四是前期物业管理不规范。部分开发商存在自建自管，建管不分的现象,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。二、多数业主对物业服务认识模糊，不能正确对待和处理维护合法权益与应承担责任的关系。一是随社会发展，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。二是一些业主委员会流于形式，业主大会召开难，发挥作用不够，业主委员会并没有真正意义上实行自治管理，业主和之间的矛盾和问题因缺乏沟通而难以解决。三是有的物业管理单位侵犯业主知情权的现象时有发生。多数小区未对小区共用部位及设施使用收费情况予以公开。有的小区将物业用房擅自出租，有的将公共部位划设停车位收取停车费，若业主委员会、物业公司在没有约定的前提下擅自使用和挪用收益资金，就侵犯了业主的合法权益。三、物业管理单位对物业服务的定位不准确。一是未实现从物业“管理”到物业“服务”的意识转化。由于物业服务人员普遍存在文化水平偏低，年龄又相对偏高，整体素质偏低，缺乏正规培训等因素，服务质量不高。物业管理单位未建立与业主敞开心扉的沟通渠道和交流平台，交流方式简单，导致有的问题长期无法得到解决，加剧了业主和物业管理单位之间的矛盾。二是物业管理单位缺乏专业的现代化物业管理人员，管理水平低下。四、老旧小区由于历史原因，建设标准普遍不高，硬件环境差，公建配套差，基础设施条件不配套。一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量少，无法建立区域化管理运作机制。二是大多住宅小区是敞开“不设防”的，安全防范设施匮乏，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网老化严重，经常出现下水管道堵塞和暖气管道不热等问题。五、政府职能部门对物业管理机构监管不到位。各职能部门之间没有形成有效的综合管理合力。有些超过范畴的复杂问题物业服务企业无法处理或无能力处理，相关政府职能部门很少过问，缺乏支持，致使物业服务企业陷入被动局面。
在日前召开的政协西安市长安区第十五届委员会第二次会议上，政协西安市长安区委员会委员，陕西省暖通空调与制冷行业协会会长王锋、西安长安湖居笔记小学校长屈冬宁和西安长安绿地城小学校长李正歧他们建议：一、完善监管职责，提高解决物业管理问题的能力。一是建立应急保障制度。建议每年从住宅维修基金的增值收益中提取一部分，建立住宅应急维修资金，用于住宅区的公共部位突发性应急使用，缓解物业纠纷和矛盾。二是集中解决一批开发商遗留问题。由建设局、规划、房管、监察和办事处等部门联合组成遗留问题排查解决工作组，对群众反映强烈的开发遗留问题，拉出清单，逐个研究解决方案，限期解决。通过“三位一体”大调解和“街道法庭”、“社区法庭”等简易程序，依法、快速解决开发商遗留问题。三是制定出台小区车位、住宅楼道和住宅电梯管理办法，解决好小区突出矛盾和敏感问题。四是政府建立一套行之有效、信息透明的监督考核工作领导小组，加强对物业管理单位的管理、监督和考核工作，规范他们的服务行为。监督考核工作领导小组由政府行政管理部门、人大和政协代表、社区居委会、业主代表、业主委员会代表、法律等专业人员组成，这样的小组具有关泛的代表性，可信度高。努力营造物业管理单位崇尚优质服务的常态化发展理念和业主自觉按时缴纳物业服务费的和谐氛围。五是建立一套切实可行的物业公司等级评定及淘汰管理制度。相关部门应加大对优质物业服务企业的宣传、奖励，对于管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，通报后没有整改的，可以推送国家信用网予以公示。（第四、第五建议关键是信息透明很重要，用公示的企业信用度管理监督物业企业）二、提高业主维护自身利益的意识，加快业主委员会制度化规范化建设。一是相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益的业主委员会。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。二是加强对业主大会和业主委员会的指导，街道办事处应当主动作为，协调、指导辖区内小区尽快建立业主委员会，并运用互联网、微信等技术加强业主对物业服务公司的监督。对符合成立业主大会条件的小区，严格按照法定程序和要求，尽快建立健全相关组织和制度，从前期物业管理过渡到业主自治管理，切实增强业主对聘用物业服务企业的自主性和认同度，减少与开发企业的对抗性。三、物业服务企业应强化管理水平，提高服务意识。一是切实加强物业管理从业人员管理水平、服务理念、专业工程人员业务培训，提高其专业素质和服务技能，亟待出台行之有效的考核认证监督管理体系，使其健康发展。加强物业公司内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业主委员会提出的合理诉求要及时整改，通过提升资质等级来提高服务收费等级标准，使物业公司既通过服务延伸增加了收入，又建立正常的物业服务优胜劣汰机制。二是增进业主与物业公司的交流沟通，以形成“小区事、大家事、大家管”的良性循环模式。三是物业公司应当积极采用先进技术设备，节约人员成本，整合资源，采用“互联网+物业”的现代化集约管理模式。四、严把新建小区验收关，努力推进老旧小区改造。小区竣工验收时，相关部门要确保房屋质量、配套设施、公建设施、水电暖气等符合规划和质量要求，履行好监管责任。要依法处罚或制裁不讲诚信、问题频出的开发商。赋予办事处对物业管理的监管权。小区验收要有办事处参加，前期物业应由办事处组织招标，物业公司年检应征求办事处意见。要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序。加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，老旧小区改造内容应重点放在楼顶、地下管网等相关配套基础硬件设施建设上。建议采取“政府补一点、原国企企业单位出一点、群众集一点”的“三三制”做法，加大改造力度和速度，化解老旧小区物业矛盾。五、加强物业法律、法规的宣传，明确正确处理纠纷的途径。一是深化物业管理法规的宣传和普及，通过各种形式，利用多种渠道广泛进行宣传工作。二是强化对物业主管部门相关工作人员、物业服务企业从业人员、业主委员会成员的培训。三是引导广大业主充分认识自己的义务和责任，正确维护自身的合法权益。(王保军)