近闻，在恒大干了7年，做到区域营销总的朋友撤了，当年一起进入碧桂园的时候，万科是老大，其他都还在喊着年销破千亿的口号进军。

现在看，万科还是老大，只是民企变成了国企。

许老板的发家史： 揣着两万到深圳打拼，到恒大负债两万亿，体现了什么是杠杆人生，你肯定好奇好奇怎么能欠下那么多钱？难道真的是许家“印”的？

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许家印的取得的成就依靠得是什么？哪些是个人努力，哪些是时代红利？

​ 高考跨龙门

许家印1958年出生在河南的农村，1975年高中毕业时，*革文**还没结束，不过很快哈，第一个机遇在恢复高考时出现了，1978年，以周口市高考第三名考入武汉钢铁学院读冶金。

​毕业后分配回了河南舞阳钢铁厂，按照当时（1982），能在钢铁厂当工人做干部，也算是提升了一个阶级，算是小小的越了“龙门”。

当然，如果当时高人指点他读个经管/外语/计算机（不知有没有），至少毕业后的十年，会走得更顺些。

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舞钢十年的许家印

1982年小许进入舞阳钢铁厂，干得很卖力，脑子活络，也很讨喜。

​右一许家印

可惜时运不济，一个县城的钢铁厂，注定创造不了什么奇迹，也给不了员工啥福利。

1992年，小许变卖了公司废料，提升员工福利。因为此事，许家印被公司上级调查，当然根本原因是僵化的国企体制，小池容不下大鱼，小许索性离开舞阳钢铁公司，下海去了。

我们都知道，国企在锻炼人方面是可圈可点。尤其小许这种高材生，在舞钢至少在两方面提升了小许：

1.做事能力：

上班两个月后，小许制定出生产管理300条意见，企图将管理制度固定下来。一个细节可见用力之深：当时很多值夜班的工人爱打盹，很容易出现安全隐患。无奈之下，许家印提出一个考核办法：当值班人员身体打开的幅度超过150度时，便定性为上班睡觉，要罚款。

这种“定量”考核法，自然很容易招致工人的不满，会导致种种积极或者消极的反抗，而如果没有足够的智慧或者权力，许家印的改革自然推行不下去。实际上，国有企业改革不仅在上世纪80代没有能够解决，很多问题，甚至绵延到今天。

不过，据知情者的说法：许家印铁腕管理，加上重视工人福利，工人对严格管理没有明显反弹。

2.人际关系处理能力

这点在今后恒大出于危机的关键时刻都派上了用厂，如果说恒大的发展是借助了资金杠杆，那么人脉杠杆就是助推剂。

后面解决恒大的三大危机，都充分展现了许家印的人际能力。

当然，人际关系也不是万能的，碰上地产政策和高科技（造车），砸钱也不一定能解决难题。（按下不表）

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打工五年的小许

揣着两万元南下深圳的小许，充分发挥了工匠精神，写了三十多页的简历，当时的他不懂什么是极简主义，两个月都没有收到一份offer的他觉得不可思议。

有位老乡建议：现在还二维码还没出来，你先把简历删减少许再碰碰运气，于是小许的两页简历胜过今天众多的PPT，很快三家公司发来了欣赏的offer。

思考许久的小许，决定不再干去*娘的他**厂工打螺丝，也许中国少了一家华为，但贸易这样万金油的业务，更能让小许开辟一番天地。

在中达集团，小许变成了许经理，也完成了从国企到房产大佬的的一个过渡，两件小事体现出什么是人才：

1.1992年，珠三角在如火如荼地搞基建办工厂，钢铁需求量很大，于是小许主动提出和原东家合作，和舞阳钢铁的业务让公司小赚一笔（10万）。

这点说明：前东家不是仇家，哪怕有不愉快，也不影响再合作。前公司的资源，在创业的时候，也是很好的资源。

2.帮中达开发了一个楼盘（珠岛花园），赚了两个小目标。

​为什么开发楼盘，因为小许在东北出差的时候，敏锐感受到房地产行情要来了（94年分税制）

许家印接手的第一个项目名叫“珠岛花园”。当时开发房地产项目，需要办理层层手续，光是要盖的章就有一百多个，当时最快的记录也要一年半。但许家印表示我就是来打破记录的，于是这些繁琐的手续在接手当年就全部办完了。

在具体项目上，珠岛花园也一改当时流行的大户型，以小户型、低价格的差异化竞争策略，让珠岛花园第一期的几百套房子很快卖光，资金快速回笼。最初从深圳带到广州的1500万元启动经费，只过了两三年的时间，就已经变成了2个多亿。

正当我也觉得小许从此走向人生巅峰的时候，中达老板表示：小许，3000元工资不少了，你刚来的时候才500，整整涨了5倍 ，还要啥自行车。

小许说，你说得有道理，但我有我的想法，于是带着十年舞阳扎实的管理，五年中达的商场滚打历练，小许要自己当老板了。

​放飞自我的杠杆之路

1997年许家印创立恒大当老板的时候，已经39岁了，这个年纪在现在网红扎堆天才遍地的时代，已经算是大器晚成的励志故事。

没啥家底的许家印为啥能25年的时间创造一个负债2万亿的战绩？

无不意外，都源于杠杆

现在中国福布斯排行榜的富豪，无不意外都用了杠杆，大小而已，而许老板表示，没有人能比我更懂杠杆。

杠杆起步：金碧花园

恒大成立不久， 许家印就利用关系从银行拿到了600万的*款贷**。

600万能干啥呢，放到现今珠江新城一套房的首付都很勉强，但许老板表示我能开发一个楼盘。

许家印看中了广州海珠区工业大道的一块地皮，当时这里是非常偏僻的地方。这块地皮是一个银行拿下的，准备自己来开发房地产项目的，不过后来认为位置太偏僻就放弃了，结果也找不到人接手。

许家印就找到这家银行去谈，他表示愿意买下地皮，而且不砍一分价钱。银行自然是愿意了，不过许家印提出了一个要求，那就是必须接受分期付款。最终思考再三，对方就答应了许家印的条件。

于是许家印就用500万首付款就拿下了这块地皮。许家印拿下地皮之后，就只剩下100万了，也就黄埔番禺凑个首付了。

但许老板表示，没事，咱有案例，这里就体现出“作品”的重要性了，有了珠岛花园的成功操盘经历，就开始找合作过承建商和供应商谈，这些款项先赊账的，后边一定能还上。

于是许家印的第一个房地产项目金碧花园就这样动工起来了。

​房子盖到一半的时候，许家印就开始预售了。和珠岛花园的营销策略一样，一开始许家印就决定牺牲利润来换销量，所以第一期设计的户型都是小户型，售价也是非常低。结果金碧花园一开盘就一炮而红，超高的性比价，跟周围少有的小户型让金碧花园吸引了大批的购房者，许家印第一天就回款8千万了。

不得不说，这高杠杆高周转算是被许家印玩明白了，要么出人头地，要么肝脑涂地。

杠杆发家：香港的牌局生意

2008年，在恒大最困难的时候（现在看来 能有解的困难都不算最困难），此时的许家印在全国接连大规模拿地之后本想着大干一番，可在金融危机的疾风下又遭遇上市失利，原本铺开的摊子顿时成了烫手山芋，资金缺口接近150亿。

当时也求助于王石等国内大佬，但均被婉拒

于是没办法的许家印只能找香港大佬救命，许家印通过英皇老板杨受成结识了几位香港地产大佬，包括新世界发展的郑裕彤、华人置业的刘銮雄、中渝置地的张松桥等。

据闻这几个老板经常聚在一起玩锄大地，在打了几个月牌后，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行，斥资5.06亿美元入股恒大，而刘銮雄和张松桥也在恒大上市前夕，认购了5000万美元股票，成为恒大基础投资者。此后，刘銮雄还多次投资恒大，如先后两次购入恒大债券，总额达7.5亿美元。

2009年，恒大在香港上市了，许家印和一帮香港大佬像秦始皇摸电线-赢麻了。接着又是搞恒大足球，摘的五次亚冠。​

在2018年8月许家印身家达到414亿美元，已超过马化腾的410亿美元，短暂成为了中国首富，但我们知道，在中国成为首富是一件很危险的事情。大家都觉得许老板走上人生巅峰 恐怕没人会想到，从首富到“首负”，短短不到三年光阴。

杠杆终局：不能输一次

我们都知道高杠杆的运作房产，就是赌博，不断加码赌注，而且很多时候是一条路走到黑的，这里可能很多小可爱就不懂了，为啥一定要不断扩张，像李嘉诚囤地慢慢开发不香嘛？

大陆的房企，向香港学习了卖楼花，却没有学到稳扎稳打，原因在于：大陆的民企是没有原始积累的，都像恒大一样，靠着高周转发展起来的。

而且需要不停拿地周转，有两方面因素：

首先，不停拿地，才有名目发债 ，但通常新拿的钱 更多是为了还旧债和维系日常运营。

其次，拿地多，开发多，才能冲业绩，业绩好看才能融更多钱。你要是不增长，或者比对手慢太多 ，在市场地位就下降，拿得到的钱就少。

举债发展就是在赌博，踩着钢丝跳舞，但也是条不归路。这个道理连我都知道，许老板难道不知道？

他知道，所以在17年准备借壳深深房回A股上市，可如果恒大上市头一开，各路房企肯定纷纷效仿回来割韭菜。于是证监会死活不同意这单交易。

这一步上市失败，其实就注定了今天的结局。

除了回A上市，或者为方便拿钱，或是要做市值管理，10多前就开展了很多多元化的产业 ：

农夫山泉卖水可以成首富，拥有几千个楼盘物业的恒大，却能卖水亏40亿。

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“这些高层都是恒大的元老级人物，深刻享受到房地产经济时期’短平快’的红利，因此在发展其他产业集团的时候，喜欢用‘地产经营模式’套用，任何业务发展都追求短期出成果，不追求市场积累，及尊重市场规则，往往导致发展成果与预期有较大的落差。”业内人士如此评价。

除了恒大冰泉，恒大粮油， 恒大健康（美容，养老，中医），恒大文旅（恒大童世界），互联网科技（恒腾网络）……以及 我们的熟悉的新能源汽车产业。

这些产业，都是属于非“短平快”的项目，恒大汽车砸了近500个亿，四处买买买，还和贾会计扯了一堆闹剧。结果四年过去了，交付时间从20年拖到了22年。最新的日期是从今年6月更改到了9月下线恒驰5。

但车子不如房子，房子交楼基本上就可以和消费者结束关系。买个车回去，却有无尽的手尾等着，质量问题，维修售后……

谁会愿意冒这个风险尝鲜呢？恒驰5的悲哀：在证明车是好车之前，先证明自己不是“*子骗**”

从卖房高周转的短平快，到汽车的精耕细作，差了几个农夫山泉。

故，汽车，是许老板最后一根救命稻草，也可能是压死骆驼的那一根。

从借600万起家盖楼，到负债2万亿。资金量大了33万倍，从一只小蚂蚁变成了大象。64岁的许老板，也许能否再回巅峰？

个人观点是：无机会

巅峰落幕​

老许的人生经历 ，是个人奋斗和历史机遇的奇妙结合。

房地产是典型吃历史机遇的行业，看看香港，四大家族从六十时代到现在地位丝毫没有改变，在没有所谓后来者搅局。

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我们现在看到的房产前20强，都是2004年以前的起家的，最多的是93-99年成立的，赶上了分税制土地财政及98年房改两波红利。而今，土地成本和操作的规范，世上再来100个许式人物现在白手起家，负债也很难做到1000亿，更不用说万亿级。

诚然恒大不是第一次遇到危机，每次都能能化解，用得都是同一个招数：开盘必特价，特价必升值

这句话藏着时代巨大的红利

恒大每一次回笼现金流的成功并不是每一次的特价，而是特价之后都会升值。

香港的大佬也不是因为老许人好话甜才帮他，而是当时的房产的确还有机会，能赚钱。

以前遍地是机会，现在遍地是陷阱，帮老许的都躺下了。

房子上没有机会翻身，那不是还有恒大汽车吗？

汽车和房子都是高客单价产品，同样都是万亿级市场，理想未来小鹏做得，我许老板为啥做不得？

那么多大佬选择做电动车，原因这个赛道：能画饼（给资本看），资本追捧。

上边说过了，房子只要肯花钱，都能盖起来，只要只是太大质量问题，都能卖也能住。搞房产讲究的是资金运作和营销能力，600万就可以起个盘做生意（金碧花园）。

但车子是真不行，虽然比房子轻，但妥妥的重资产重研发的行业，500亿下去了，恒驰5也没量产，和盖房是完全不同的逻辑。

谈不了短平快，也做不起高周转。

这些年，房子好卖，主要是大家认为房子会涨，而车子典型是快速消耗品，落地七折的东西，卖车就只能老实做产品做服务，不能画饼。

你在珠江新城盖个房，只要价钱不离谱，盖成狗屎也会说真香，连夜排队抢。

而车不能画饼很要命，难道还指望买了五年翻两倍？你就只能和同行业PK，以目前恒大的风评口碑，是特斯拉太贵，还是理想小鹏太废？成为下一个特斯拉？贾会计说得先排队。

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做房产做手机都呼啦啦去造车，眼光是没问题，赶不上就掉队，就如恒大老老实实像金碧这样，一个个盘慢慢开发，也许不会死，但是很废。

有些人，天生就是王者，就必须刀口舔血。

许老板也许做了很多资产转移，但我想财富对他而言早已经是数字。但时代成就了许老板，但他不是李嘉诚，基业长青在这个提倡共同富裕的国度，不容易。

在找研究恒大的时候，发现90%的房企都大同小异，融创富力佳兆业等，在2017年之后都不同程度选择了扩张三四线。

原因都一样，必须保持持续的增长才能保住未来的评级，才能贷到更多的钱，房产说到底还是金融游戏。

敢做能做，有文化有思想，让穷小子的他成了叱咤风云的人物，大江东去，风骚各领几十年。

恒大的起家爆发落幕（自认为落幕），是一个时代的终结：土地财政走不下去了，中国高增长的时代也落幕了。

换作以前，不进则退，但22年以后，大家都宽容了许多：少退当赢。

相信回家过年的时候，大家问候的：不是多赚了多少，而是饭碗丢了没。

这挺好，在世界的历史长河里，时好时坏才是常态，连续几十年高歌猛进是变态，得接受。