告诉你一个可怕的真相：房子的价格和房子本身并没有关系。中国在90年代之前并不存在商品房销售制度。那时候房子就是简单的钢筋水泥，和银行没有关系。关键的转折点出现在1994年。这一年发生了两件足以载入中国历史的大事：一是分税制改革，二是城乡住房制度改革。
这两件事儿对房价的影响有多大？简单来说啊，分税制改革让国家手里的钱变多了，可以集中力量办大事儿。但是地方手里的钱却大不如前，为了解决囊中羞涩的问题，地方被迫开始拍卖土地。1994年城镇住房制度改革，1998年土地管理法出台。从那时候开始，全国各地出现了一大批商品房小区。
当房子和财政收入绑定在一起的时候，就意味着房子已经脱离了它本身的价值属性。这是非常容易理解的道理。以前的房子值多少钱？钢筋水泥加砖瓦加起来，然后再加一个人工。成本价格清晰可见。可是当房子和财政绑定在一起的时候，问题就复杂了很多。因为建房你首先得拿地。一块地值多少钱，一个是看上面的需求，另一个就是看参与拍卖的人出的价。假设一块地是按照每平方3000元的价格拍下来，那么房子建好之后，售价最起*会码**卖到7000元以上。
明白了这个逻辑，我们再来看银行在房价上涨过程中扮演的是什么角色。在大部分人的眼里，银行就是给个人和企业提供资金。我们买房、开公司，钱不够就去找银行借点。但实际上银行还有另一个重要的功能。那就是实体经济的蓄水池。银行借钱给公司发工资，建产线。公司把钱发给员工，打给合作伙伴。大家拿到钱之后，除了一少部分用于买东西在市场流通，大部分都以存款的形式回到了银行里。也就是实体经济创造了大量财富，其实最终还是回流于银行系统里。而且实体经济越繁荣，就意味着有更多的财富回笼到了银行系统里。这就出现了一个恶性循环，最后导致银行存储的钱越来越多。直到有一天社会出现了生产过剩，生产出来的商品卖不出去，企业就不会再从银行拿钱投资。最后导致金融系统跟着过剩，大量的国家财富成了淤积在银行的坏账。国家经济的发展就会停滞。
根据国家相关部门的统计，中国在1997年亚洲金融风暴之后，实际上就已经出现了生产过剩的局面。美国差不多也是类似的情况。进入21世纪之后，美国人突然发现互联网行业的发展似乎开始饱和了。有钱也没有新项目好投资。于是啊，多出来的钱主要流向两个出路，一买股票，二买房子。为什么美股市值不断暴涨，根源呢？还是在这里。
而且这不只是中美的问题，这是全球都需要面对的问题。我查了下前几年的数据，全球GDP只有75万亿美元，但是全球股市市值却高达85万亿美元。全球的广义货币总量为91万亿美元，全球金融衍生品合约名义价值总额则高达550万亿美元。金融资本严重过剩，远超了物品实际价值，泡沫严重。这是一个世界性难题。
了解了这个前提，你就懂了房价上涨的核心逻辑。当大量的国家财富淤积在金融系统的时候，国家就会出现经济发展停滞的局面。如何解决这个问题呢？美国人他们想出来的办法就是再次刺激房地产的需求，让大家拿钱去买房，从而带动经济发展。但是美国的国情不同，美国是一个富有了很多年的发达国家。其国内的房地产市场早就饱和了，该买房的人早就买了，剩下的大部分是买不起了。没钱怎么办？为了经济发展，美国人放松金融管控，搞出了零首付，降低征信审核标准。于是2007年美国就发生了次贷危机。一切根源就是美国经济增长的内在动力消失了，靠房地产强拉了一波，结果出现了系统性的金融危机。
而我们是如何面对这种局面的呢？相比起美国，我们有一个明显的优势。那就是我们是一个发展中国家。国内的基建和产业发展存在很多空白区。这就让我们可以把大量淤积的资金拿去投资，从而拉动经济的高速发展。所以在2001年到2010年，中国经济出现了难得的黄金十年。但随着时间的流逝，国内那些空白的产业也开始饱和了。我们也出现了美国那种金融系统有钱但就是放不出去的局面。怎么解决这个问题呢？
最后又回到了原点，那就是把金融和地产相结合。为什么这样做呢？因为当时全世界只有这个可行经验。纵观世界各国，一旦金融过剩，必然要和地产相结合。只有房地产行业的升值和下跌，才能消化掉金融系统巨大的泡沫。举个例子，房价从4000/平方米涨到了40000/平方米，房子还是那个房子。这就意味着有10倍的泡沫.当房价下降到七八千一平的时候，就意味着挤出了80%的泡沫。2007年，中国股市从最高6000点跌到了不到2000点。投资人高达7000亿的财富蒸发，实际上就是挤出了7000亿的金融泡沫。但是没有一个人闹事。
如果你去抢别人7000亿的财富，别人肯定会跟你拼命.为什么会有这种差别呢？这就是金融系统的隐蔽性。全世界都是通过这种方法在解决金融过剩的问题。这是一个自然消化的过程，目前还找不到更好的出路。
看明白了这个，你就会明白，当下我们正处于挤泡沫的重要阶段。房子到底能不能买？答案其实已经非常清晰了。最后有一点我必须要告诉大家，面对当下出现的生产金融全面过剩的局面，除了房地产挤泡沫这一条出路，国家也在尝试走一条全新的道路。那就是一带一路。亚投行把我们过剩的产能金融投到沿线地区，从而反向拉动我们经济的发展。这条路如果走的顺利，我们也能渡过难关。目前看到效果还不错，不过要看到明显的成绩可能还需要五年以上的时间。