《中华人民共和国民法典》第二百八十二条在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业服务企业在对共有部分进行经营之前，应当经过业主大会的同意。物业服务企业在未经全体业主同意的情况下，无权擅自使用公共收益以弥补其经营不足。《物业管理条例》第五十七条规定：擅自处分业主所有的公共部分的所有权或使用权的，由县级以上地方人民政府地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；造成业主损失的，依法承担赔偿责任。如果利用公共收益获利，业主还可向行为人主张返还擅自利用期间的不当得利。
对小区公共收益，公共设施的相关问题，由于涉及到公共收益移交甚至解聘事宜，交涉结果往往收效甚微；但同时由于业委会证据保留意识不强，在与物业公司协调沟通中鲜少保留有效的交谈、催告凭证，业委会成立后应第一时间就公共收益、公共设施等有争议的问题通过书面方式向物业公司进行发函主张并保留好书面凭证，将诉讼时效予以中断后再行协商，届满三年前再继续发函催讨，并同步召开业主大会通过诉讼方式进行主张，方可不会因时效问题而丧失部分公共收益的胜诉权，从而保障业主权益的最大化。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。
举证责任是指当事人对自己提出的主张有收集或提供证据的义务，并有运用该证据证明主张的案件事实成立或有利于自己的主张的责任。
文书正文
当事人信息
上诉人（原审被告）：深圳市红树林物业管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道67区留仙二路中粮商务公园2栋1501室。
法定代表人：*****，公司董事长。
委托诉讼代理人：*****，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：*****，郴州市北湖区天剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：郴州市万宝国际AB区业主委员会，住所地湖南省郴州市南湖路万宝国际小区。
负责人：*****，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：*****，湖南郴华律师事务所 律师。
原审第三人：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。
法定代表人：*****，该公司执行董事。
审理经过
上诉人深圳市红树林物业管理有限公司（以下简称红树林物业公司）因与被上诉人郴州市万宝国际AB区业主委员会（以下简称万宝国际AB区业委会）及原审第三人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院相关案件民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人观点
红树林物业公司上诉请求：
1.撤销一审判决，改判驳回万宝国际AB区业委会的全部诉讼请求；2.判令万宝国际AB区业委会承担本案的全部诉讼费。
事实和理由：
1.红树林物业公司与汇龙公司签订的前期物业合同是合法有效的，效力及于万宝国际AB区的每位业主。一审判决认定前期物业服务合同关于公共收益约定条款无效错误，应予以纠正。2.红树林物业公司依法依约使用公共收益的正当性、合法性是存在的。前期物业服务方式为包干制，主要是将物业费用用于日常维护，并不对业主公共部位、公共设施设备维修等重大开支项目负责。根据红树林物业公司的实际具体开支项目，红树林物业公司并未将案涉的152,800元公共收益纳入包干盈利部分，全部用于包干范围之外的重大维修项目开支。红树林物业公司作为受法律保护的管理人，对公共收益进行收取、管理和使用，且已经履行了公示义务，并在万宝国际AB区业委会成立后与其进行过确认及回复。万宝国际AB区业委会诉请的公共收益期间在其成立之前，而前期物业服务合同对公共收益的约定以万宝国际AB区业委会成立前和成立后作为分界线，一审判决支持万宝国际AB区业委会的诉请，违反合同相对方签订合同的本意。
因此，红树林物业公司对公共收益的使用符合法律规定和合同约定，合同约定未违反法律强制性规定则约定大于法定。3.一审判决错误适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，红树林物业公司依约依规对公共部位、公共设施设备进行管理，在扣除税费、人工及其他水电等合理成本后，及时将财务状况公示并向万宝国际AB区业委会汇报过，无论是管理还是使用，并无不当。4.一审判决认定本案属于不当得利纠纷错误，本案应属合同纠纷。
被上诉人观点
万宝国际AB区业委会辩称：
一、一审判决认定事实基本正确，除了认定前期物业服务合同价格与中标通知书不一致以外，都是符合客观事实的。1.一审判决认定的前期物业合同价格与中标价格不符合，中标价格仅有住宅物业1.9元/月/平方米，没有约定其他物业价格；2.招标文件价格，明确是1.7元/月/平方米，但前期物业服务合同中为1.9元/月/平方米，说明红树林物业公司恶意串通汇龙公司，抬高了物业服务价格，案涉前期物业服务合同因违反法律强制性规定无效。
二、依照法律的规定，全体业主共有的电梯及外墙部分的权益和收益属于全部业主所有，汇龙公司没有权利牺牲全体业主的利益，将该部分的收益以合同的形式交由红树林物业公司经营管理，因此红树林物业公司和汇龙公司的约定违反了法律强制性规定，属于无效条款。
三、红树林物业公司将收取的公共收益用于物业管理服务中，不符合法律的规定，红树林物业公司已收取了业主的物业服务费，在日常的经营管理中，应当自行承担经营风险，用收取的物业管理费履行物业管理合同的全部义务。四、本案一审判决是基于无效条款而认定红树林物业公司的不当得利，一审判决认定本案为不当得利纠纷符合法律规定，红树林物业公司应当将收取的公共收益返还给万宝国际AB区业委会。
汇龙公司未到庭接受询问调查，也未向本院陈述意见。
一审原告观点
万宝国际AB区业委会向一审法院起诉请求：1.判令红树林物业公司将万宝国际AB区（一期）2014年11月7日至2019年9月18日所收取的电梯广告收入152,800元交付给万宝国际AB区业委会；2.判令红树林物业公司从2021年10月18日开始以152,800元为基数，按6%的月利率支付资金占用利息给万宝国际AB区业委会，直到152,800元付清日止；3.本案诉讼费用、财产保全费、保全担保费用由红树林物业公司承担。
一审案件事实
一审法院认定事实：汇龙公司系万宝国际城楼盘的开发商。2014年9月12日，以汇龙公司作为甲方（建设单位），红树林物业公司作为乙方（物业服务企业），双方签订一份《前期物业服务合同》。该合同约定主要内容：物业名称万宝国际城，物业类型综合小区，坐落位置郴州市北湖区青年大道南侧，总建筑面积537001平方米，物业管理区域用地红线范围内，物业服务用房面积1611平方米。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任；……；本物业管理区域物业服务收费选择包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：住宅物业：1.9元/月?平方米，办公物业：5.0元/月?平方米，住宅区商铺物业：3.0元/月?平方米，纯商业物业：8.0元/月?平方米；物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共有部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用……；（11）物业服务企业的利润；（12）社区文化活动……；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务……；本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1.所得收益依法归全体业主共有，用于提高物业公司服务质量、改善社区整体环境、丰富社区文化生活，以及作为物业专项维修资金的补充。2.业主大会成立后经营收入分配方案经业主大会讨论决定；……；本合同期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止。……。
2021年1月8日，郴州市北湖区住房和城乡建设局出具了北湖业备[2021]1-5号《业主委员会成立备案通知书》，该通知书主要载明：“根据《湖南省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，同意郴州市万宝国际AB区业主委员会成立备案，本届业主委员会成立时间为2020年12月28日，任期5年。业主委员会主任为*****。”2021年9月16日，郴州市北湖区住房和城乡建设局出具了北湖业备[2021]9-4号《业主委员会成立变更备案通知书》，该通知书主要载明：“根据《湖南省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，同意郴州市万宝国际AB区业主委员会变更备案，本届业主委员会成立时间为2020年12月28日，任期5年。原郴州市万宝国际AB区业主委员会备案无效。变更后的业主委员会主任为*****。”
2021年6月29日，深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司向万宝国际AB区业委会出具一份《关于对万宝国际AB区物业服务进行整改的回复函》，该回复函载明：“郴州市万宝国际AB区业主委员会：贵委的整改函万宝AB业字【2021】12-14号文件收悉，我司高度重视，针对该文件提出的问题，现作出回复如下：一、……。五、关于2021年6月15日之前前期物业服务的工作情况报告（包括前期物业服务收支情况明细表）。前期物业服务收支情况明细表已定期按季度公示，如贵委需要可到我司查阅。六、关于2021年6月16日之前向业委会移交前期广告费问题。前期公共收支结余为-2.5万元，其中公共收益2014年到2020年约15.28万元，用于公共维修支出17.78万元，具体见附件4。……。”红树林物业公司成立于2006年6月9日，类型有限责任公司（法人独资）。万宝国际AB区业委会与红树林物业公司对2014年11月7日起至2019年9月18日止，期间万宝国际AB区物业共用部分经营所产生的电梯广告收入152,800元均无异议。截至本案纠纷发生后，红树林物业公司一直在为万宝国际AB区提供物业服务。
一审法院观点
一审法院认为，针对万宝国际AB区业委会提出的诉讼请求，本院依据查明的事实，本案争议焦点是：一、红树林物业公司收取的公共区域广告费用的性质和归属；二、红树林物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用。
一、红树林物业公司收取的公共区域广告费用的性质和归属。本案中，红树林物业公司系汇龙公司选聘的物业服务单位，且选聘的时间先于万宝国际AB区业主大会成立的时间，故案涉物业服务合同属于前期物业服务合同范畴。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，万宝国际AB区住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、电梯内等公共区域应属于业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。
二、红树林物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用。如上所述，公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。红树林物业公司虽然是业主委员会所在的物业服务单位，根据《前期物业服务合同》第六条的约定，物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。物业服务费用主要用于“管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域绿化养护、清洁卫生费用；社区文化活动等”。虽然《前期物业服务合同》第十条约定“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1.所得收益依法归全体业主共有，用于提高物业公司服务质量、改善社区整体环境、丰富社区文化生活，以及作为物业专项维修资金的补充。2.业主大会成立后经营收入分配方案经业主大会讨论决定”，但是公共区域的广告费用并不属于前期物业服务合同中所约定物业服务费用，且该约定并不符合法律之规定，汇龙公司与红树林物业公司在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下，无权擅自约定使用该广告费用用以提高其物业公司服务质量，改善社区整体环境、丰富社区文化生活，以及作为物业专项维修资金的补充。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年1月1日施行）第十四条第一款“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，现万宝国际AB区业委会要求红树林物业公司返还其收取的公共区域广告费用，符合法律之规定，理由正当，应予以支持。因万宝国际AB区业委会与红树林物业公司对万宝国际AB区，从2014年11月7日起至2019年9月18日止，期间物业共用部分经营所产生的电梯广告收入152,800元，双方均无异议，故予以确认。至于万宝国际AB区业委会主张从2021年10月18日起，以152,800元为基数，按月利率6%支付资金占用利息，直至电梯广告收入费用全部返还之日止的诉讼请求。因红树林物业公司现仍为万宝国际AB区提供物业服务，酌定按2022年2月21日*款贷**市场报价利率一年期LPR为3.7%计算资金占用利息为宜，万宝国际AB区业委会诉请超出部分，不予支持。
至于红树林物业公司提出该笔广告费用已经用于专项维修资金的补充、社区整体环境的改善、物业服务质量的提高，不应当返还的主张。因汇龙公司与红树林物业公司之间的约定未经业主委员会或者全体业主同意，擅自处分属于全体业主共有的广告费用的行为已经侵犯了全体业主的共有权，虽然红树林物业公司提供了该笔费用的使用明细，但其费用的用途并不能改变其行为的性质。因此，红树林物业公司擅自使用公共区域广告费用的行为不符合法律之规定，对于红树林物业公司不予返还的主张，不予支持。
另，关于本案案由问题。本案纠纷系万宝国际AB区业委会代表业主要求红树林物业公司返还占用的公共区域（电梯）广告费用，是业主基于其享有的广告费用所有权而提起的诉讼，而并非是物业服务合同履行纠纷。红树林物业公司占用广告费用无合法的依据，因此，本案应为不当得利纠纷。
一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：
“一、限被告深圳市红树林物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郴州市万宝国际AB区业主委员会公共区域电梯广告费收入款152,800元，并支付从2021年10月18日起，以电梯广告费收入款152,800元为基数，按一年期LPR年利率3.7%计算资金占用利息，直至电梯广告费收入款实际返还之日止；二、驳回原告郴州市万宝国际AB区业主委员会的其他诉讼请求。如果被告深圳市红树林物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3356元，减半收取1678元，由被告深圳市红树林物业管理有限公司负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。另，万宝国际AB区业委会与红树林物业公司在二审中均认可，案涉公共区域电梯广告费收入金额为152,800元以及电梯广告费收入归全体业主共同共有。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、本案的案由应如何认定；二、红树林物业公司是否需向万宝国际AB区业委会返还公共区域电梯广告收入152,800元并支付资金占用期间利息。
一、关于本案的案由应如何认定。汇龙公司于2014年9月12日与红树林物业公司签订《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对业主具有法律约束力。案涉《前期物业服务合同》第十条约定“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共有部位、共用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1.所得收益依法归全体业主共有，用于提高物业公司服务质量、改善社区整体环境、丰富社区文化生活，以及作为物业专项维修资金的补充；2.业主大会成立后经营收入分配方案经业主大会讨论决定。”该条款约定了共有部位、共用设备设施的经营收入的所有权、用途以及业主大会成立后的处理事宜，并不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该条款的约定不符合法律规定，缺乏依据，本院予以纠正。本案中，万宝国际AB区业委会与红树林物业公司对案涉《前期物业服务合同》第十条的约定和履行产生争议，万宝国际AB区业委会因此提起本案诉讼，故本案应为物业服务合同纠纷。一审判决认定本案为不当得利纠纷错误，本院予以纠正。
二、关于红树林物业公司是否需向万宝国际AB区业委会返还公共区域电梯广告收入152,800元并支付资金占用期间利息。本案中，万宝国际AB区业委会与红树林物业公司均认可，案涉公共区域电梯广告费收入金额为152,800元以及电梯广告费收入归全体业主共同共有。案涉《前期物业服务合同》第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……物业交付后，1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；3.公用设施和附属建筑物、构筑物的维修和管理，物业共用部位和相关场地的清结卫生，垃圾的收集、清运以及雨、污水管道的疏通；……”第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制。……物业服务费用主要用于以下开支：……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……（9）组织开展社区文化娱乐活动；……”根据上述约定，红树林物业公司收取物业服务费后以包干制方式开展物业服务，对物业共用部位、共用设施设备的日常运行、运行、维修、养护和管理，开展社区文化活动所需费用应从物业服务费中支出，应由物业服务费支出的该项费用是否实际支出，红树林物业公司未举证证明。红树林物业公司称其已将收取的公共区域电梯广告费收入152,800元依照合同第十条的约定使用完毕，甚至超额使用，并编制了公共设施设备费用支出的明细表。红树林物业公司因未提交充分的证据证实其此前已将属于全体业主所有的公共区域电梯广告费收入和支出情况向业主进行了公示，也未单独立账，以备审查。而仅有红树林物业公司自己编列的公共设施设备费用支出明细表，尚无法区分该支出费用属于红树林物业公司收取包干制物业服务费应提供物业服务范围内的支出，还是应属于案涉合同第十条约定的共用设施设备经营收入的支出范围。因此，红树林物业公司目前提交的证据不足以证实其将收取的公共区域电梯广告费收入152,800元已用于案涉合同第十条约定的用途，应承担举证不能的法律后果。万宝国际AB区业委会成立后，现代表全体业主要求红树林物业公司返还公共区域电梯广告费收入152,800元并自要求返还之日起按6%的月利率支付资金占用期间的利息。由于红树林物业公司未主张并提交相关证据证明其受委托对共用部位、共用设备设施经营期间，是否存在合理成本，一审法院判决红树林物业公司返还万宝国际AB区业委会公共区域电梯广告费收入152,800元并自2021年10月18日起按年利率3.7%支付资金占用利息，符合法律规定和案涉合同约定，本院予以确认。
综上，红树林物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽对本案案由及案涉合同第十条的效力认定不当，但裁判结果正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，判决如下：
案件结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3356元，由深圳市红树林物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知书，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利，公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金，物业无权擅自使用该广告费用用以弥补其经营不足，既收取了物业费，又使用了小区公共收益，声称物业费和公共收益都用在了物业管理服务中，即用公共收益补充物业费缺口，取之于业主，用之于业主，而且收不抵支，物业自诉物业费都用在了物业管理服务中，证据呢？不充分！合理成本呢？没有证据！又说公共收益也用在了业主身上，收支公示了吗？没有！单独立账了吗？没有！能分开物业费和公共收益的支出吗？无法区分！
对于未成立业主大会和业委会的小区，公共收益往往由物业公司代管。这种情况下，物业公司应当在银行单独开立小区公共收益账户，建立收支台账，将收益结余等信息资料保存完好，并定期将收支明细以合理方式向业主公开，接受业主监督。如果业主向物业公司主张知情权，物业公司应当予以明确回复。
对于已经成立业主大会和业委会的小区，如果委托物业公司代管公共收益，则应当与物业公司签订委托协议。其中比较重要的条款，主要是明确哪些收益属于公共收益以及公共收益的归属比例。一般来说，规范的物业公司在与第三方签订公共收益类合同时，也会把业委会列为合同主体，双方一起与对方签订三方协议。
业委会自行管理公共收益，其方式方法和总的原则和物业公司代管是一致的。但从某种角度来说，物业公司可以受到来自业委会和广大业主的双重监督，而业委会受到的监督就主要是来自于小区其他业主。所以，作为主要监督主体的广大业主，应当充分利用自身的知情权与监督权，要求业委会定期或不定期公开收支情况，通过召开业主大会的方式来决定公共收益的使用、分配等问题。