近年来，在“房住不炒”这个强大的新定位下，房子的居住属性在不断被加强。无论是调控还是市场本身都在发生着巨大变化。随着房地产从粗放经营到精细化运营的升级，房地产必然面临着新生的蜕变。我们正处于楼市新时代和旧时代的分水岭。从购房方式来看，线上售房开始逐渐走进大众视野；从住房种类来看，高层的购买热度逐渐消退，住宅公寓深受年轻人的喜爱；从住房方式来看，租赁市场被大力发展，租售同权指日可待。楼市正在不断变化，传统的购房逻辑已经不再受用，购房者要怎样跟进时代，掌握购房新逻辑呢？幸福里邀请了知名房产自媒体“买房参谋”为大家分析解读。

本期专题的探讨主题为：城市新生代购房逻辑。

Q1:疫情期间房企推广的“云看房”等线上销售模式，之后还有生命力吗？

@买房参谋：

在简一老师看来，“云看房”有没有生命力，在于之后它是否能解决买房过程中的一痛点问题。

为什么在疫情期间“云看房”受到房企的青睐？

一是疫情期间无法出门，线上卖房几乎是必选项，房企不得不如此做；

二是线上消费的趋势很明显，网络信息的传播性也有利于房企项目的宣传、扩散；

三是看房确实给房企带来的实实在在的客户，不少有置业计划的消费者在疫情期间依旧有购房需求。

随着疫情稳定，“云看房”等线上模式也逐渐沉寂，因为它的弊端也显现出来了。

一是房子作为大宗商品，线上销售让消费者缺乏信任感和安全感；

二是房子的买卖细节很多，无论是看房，还是购房，当面沟通有利于流程推进和问题解决；

三是线上销售流程不清晰不完善，很多流程根本就没法完全线上走完。

所以，线上卖房的问题目前主要是三个：安全、效率、成本。

虽然线下卖房同样有这些问题，但相对线上还是好一些。同时，线下卖房已经是通行的销售模式，无论是房企还是购房者都更加习惯，想要改变是需要时间和成本的。

可以回顾一下当年淘宝是怎么普及开的，阿里巴巴1999年成立，淘宝2003年也成立了，但网购真正普及还要到2010年后。马云在网购普及的过程中下了大功夫的，无论是地推、户外广告，还是创立支付宝，一步步打响网购的知名度和安全性，这花了近10年。

现在，网购房子也变成了一种可能。恒大、碧桂园入局搭建自有平台，淘宝、京东同样也入局了，大佬们的眼光通常是不会错的。但它真正发力的时间点还没到，什么时候网上卖房能解决掉安全、效率、成本的问题，那么它的生命力才能旺盛起来。

Q2:从北京学区划片到东莞租售同权，学区房的逻辑是否真的改变了？

@买房参谋：

学区房的逻辑是什么？简一老师说过，学区房的本质是：户籍制度与教育资源的*绑捆**。只要不能改变这个本质，学区房的逻辑就没法改变，因为户籍制度的承载物是房子。

无论是多校划片，还是租售同权，这些制度只是在形式上改变了教育资源的分配，一个是让房子从单一学区变成多学区，一个是让租房者同样享受学区。仔细想想这中间有多少区别？

我们先说多校划片，房子变成多学区，影响最大的有两种房子，一个是原来拥有顶级学区的学区房，买这个房子不一定能上顶级学校了，所以它的价值下降了。 另一个是因为多学划片而拥有了顶级学区的房子，原本不能上顶级学校的房子现在有机会上了，它的价值反而提升了。

我们举个简单的例子，原来顶级学区房10万一平，因为多校划片，它只能8万一平卖；原来普通学区房6万一平，因为多校划片，它能卖8万一平了。

最终的结果是，学区房开始看你拥有多少好学区，好学校集中的板块价值凸显，你觉得学区房的逻辑改变了吗？

我们再看租售同权，这个最大的影响是什么？首先直接获益的是租住学区房的家庭，他们租房子就可以拥有顶级学区；其次影响的是学区房价格，既然租能解决问题，买的人自然就少了，毕竟学区房也仅仅针对义务教育，加起来也就9年，租9年花的钱肯定少于买。

他们租房子就可以拥有顶级学区；其次影响的是学区房价格，既然租能解决问题，买的人自然就少了，毕竟学区房也仅仅针对义务教育，加起来也就9年，租9年花的钱肯定少于买。

这两个影响导致的是什么？很简单，房东发现房价涨不动，那就大幅提升租金。你想用我房子的学位？可以，交钱，交更多的钱。学位的商品属性更加赤裸裸，本质上还是花钱买上学名额。有钱的房东更可以投资多套学区房，直接做租房生意，诞生了新的生财之道。你觉得这个改变学区房的逻辑了吗？

所以，学区房的逻辑想改变，必须从本质上改变，仅仅是这种执行层面的政策并不会对学区房有大的影响。

Q3:限高令出台，说明高层不能买了吗？未来高层住宅的价格会下跌吗？

@买房参谋：

回答这个问题之前，我们先来看一下什么叫限高令。

4月27日，住建部和发改委发布了关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知。这份通知中明确指出：针对超高层地标建筑，严格限制各地盲目规划建设超高层的“摩天楼”，一般情况下不得新建500米以上建筑。此外，各地新建100米以上建筑应当充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。

限高令直接影响的是摩天大楼的建造。众所周知，摩天大楼在很长一段时间内是城市建设的标志之一，建造摩天大楼成为了重要的“政绩”，所以我们在短短二十年内看到国内的摩天大楼如雨后春笋般冒出。

仅简一老师自己所知，中国已建成的500米以上大厦就包括：北京“中国尊”（528m）、上海中心大厦（632m）、深圳平安金融中心（592.5m）、广州周大福金融中心（530m）、天津周大福滨海中心（530m）。

此外，在建的500米以上摩天大楼还有：天津高银金融117大厦（597m）、武汉绿地中心（606m）、沈阳宝能环球金融中心(568m)、合肥恒大中心（518m）等等，几乎所有省会或大城市这几年都有建设摩天大楼的计划，简一老师甚至听说过超过1000米的大楼建设计划。

但是，这些在建的大楼或多或少都有问题：天津高银金融117大厦因开发商资金紧张，15年就已经封顶，但至今未建成使用；武汉绿地中心2020年初还因与承建商有资金纠纷上过新闻，至今也未建成；合肥恒大中心16年因巢湖环保问题，被暂停建设，至今只有地基。

所以，我们可以看到限高令出台的部分原因：1、建设成本高、烂尾风险大；2、盲目建设，浪费资源。

另外还有两点原因是表面看不到的，一个是超高层建筑的能耗非常大，无论是供水，还是供电，都需要额外增加设备保持稳定运行；二是超高层建筑的安全风险很大，目前我国的消防云梯最大长度在100米左右，500米以上超高层的消防隐患对于消防安全是巨大挑战。

讨论完500米的，我们再来看跟住宅有关的100米建筑。在我国，超过100米的住宅楼其实不是很多，超过40层的住宅已经非常罕见了。

由于我国土地出让制度的原因，每块地在出让时就已经设定好容积率，容积率决定了你能盖多少面积的房子，从一定程度上已经给建筑高度设置了限制。同时，超高层的建设成本远大于普通高层，开发商也不会主动去建设超高层建筑。

住宅楼每层高度通常在3米左右，100米的住宅楼不会超过33层。所以，限高令对于目前高层住宅的影响不大，真正影响楼市的是另一句话：

中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

在目前人口逐渐向大城市聚集的背景下，多数中小城市对于超高层建筑的需求不大，县城就更少了，中小城市的建设用地很充足，没有必要为超高层建筑成本买单，国家出台这一政策肯定有这样的考虑。

至于专家所说的“几十层高楼住宅未来将会大幅度贬值，中低层、联排、双拼和一户建等住宅将会大幅度升值。”

这个观点在简一老师看来，总结得非常片面。我们要认清一个前提：只要房产依旧和地段有正相关的关系，那么房产价值核心依旧还是地段，好学区、好配套依旧能支撑其价值，那么价格自然不会低。

位于核心地段的高层住宅未来即使本身居住体验差，但依然有人为地段买单。中低层、联排等低密度住宅同样遵循这个逻辑。简单类比一下，为什么一线城市的别墅能卖上亿，县城别墅几十万就能拿下？最关键的还是所处位置不同，周边资源不同。

高层住宅因为居住体验的问题，在同地段的情况下，未来价格肯定不如低密度住宅，但不代表它未来就一文不值。还是那句话：“具体情况，具体分析。”

Q4:您对公寓产品有何看法？未来公寓产品能克服其短板、有发展空间吗？

@买房参谋：

公寓在国内房地产市场一直是个比较拧巴的存在，你说它能住吧，它居住体验并不好，居住成本也比较高。你说它办公吧，也不怎么样，有更好的写字楼产品，而且租金不见得便宜。

在多数情况下，简一老师是不建议买公寓的。在自住的前提下，你预算足够、拥有房票，公寓显然不是你的最优选项，甚至可能是最劣选项。

那么公寓不配拥有姓名吗？也不是，简一老师说了两个条件，一是房票，二是预算。

我国大多数城市都是限购的，那么房票问题就是首先要解决的问题。但像是北京、上海、广州的主城区都有极其严格的限购政策，要么积分落户，要么缴满很长年份的社保，很多人当初不是买不起房，而是因为房票问题，眼睁睁地看着房价涨到自己买不起。

这时候很多人就可以选择公寓自住，一线城市由于人口稠密，需求旺盛，好地段的公寓同样有增值空间。虽然增长幅度肯定不如住宅，但既满足了自住，又有一定增值，也算是皆大欢喜。这也让投资客看到了机会，前几年也炒作过公寓产品，后来广州和北京又出台了对公寓产品的限购政策。

公寓由于面积小，即使单价高一些，总价也明显低于住宅。国内公寓的面积从30㎡-80㎡不等，有些还会有挑高，可以做成两层。所以在低预算的情况下，买公寓也是可以考虑的，如果能全款购买，还能进一步降低购买成本。未来想置换了，即使你的公寓不升值或小幅下跌，也可以当作首付，多付出的钱就当租房了，但一定比租房舒服些。

那么公寓能否克服其短板呢？简一老师告诉你：能。

公寓在自住方面最大的短板就是居住成本高，这个非常好解决，现在市面上也有解决方案，那就是住宅公寓。土地性质是住宅用地，土地上盖公寓就解决了居住成本高的问题，民水民电，可落户可上学，唯一的问题是，这样的公寓也要房票。

另一个问题是居住体验差，现有公寓大多容积率超高，一层二十户也是很常见的。一到上下班就是排队等电梯的节奏，另外现有公寓还有商居混合，你是自住，却有人是拿来办公，那种体验可想而知。解决方法也不难，一是造低密度的公寓，满足需要小户型人群的自住需求，二是物业管理上商居分开，最好是整个小区只有住户，没有办公。

其实以上的解决方案在市场上都已经有具体的项目，目前市面上也有民水民电的商业产权公寓，里面也只有住户，但那是少数城市的少数特例，没有普及开。这些城市之所以会有这样的产品，很大原因是城市发展程度够高，人口密度足够大，满足了这些条件，这样的公寓才有生存条件。

这样的城市毕竟是少数，国内大多数城市并不需要这样的公寓，所以简一老师还是在多数情况下不推荐买公寓的。

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