每次别人们的操作，总能“吓坏”碧桂园服务(6098.HK)的股价。
上一次是世茂股份和世茂服务的关联交易，这一次是恒大(03333.HK)的财务造假和碧桂园(2007.HK)的配股。
每次，路数小马甲都能感觉到碧桂园服务试图要和某某、某某割席，打造“出淤泥而不染”的姿态，以及展示“照妖镜”照不出本尊大瑕疵。
这一次，碧桂园服务有它的委屈，明明配股的是兄弟公司——碧桂园，但更遭殃的是服务。
这是怎么了？去年上半年之前，物管公司可是全村人的希望。
时至今日，到底是曾经的市场给的估值过高，还是现在的市场太惊弓之鸟？
7月27日，碧桂园服务开了投资人电话会，路数小马甲整理了下，主要内容如下：
1、不会配售新股
今年年底前， 碧桂园服务不会配股，股价在30-40左右甚至更低也不配股 。
原因：一是境外资本市场一塌糊涂，高资金成本对资本结构不利，利息低会考虑。二是目前钱够用也安全。三是并购市场呈现倒挂现象，有些标的还坚挺着，哪怕7倍、8倍的PE都不卖。四是公司不会通过融资摊薄EPS。财务策略是股东价值最大化，而非绝对财务上的利润最大化。
2、地产对服务的影响及是否存在资金占用
碧桂园服务收入能突破400亿。
因地产资金情况，导致服务结算慢，形成关联方占款。但这属于 正常业务往来形成的占款，不是资金占用 。
至于是不是完全不可能占用资金，在技术上不能保证，但在公司治理层面，服务和地产有严格的财务隔离。
服务营收规模四五百亿，是行业第一的公司，赚的钱是真钱， 会避免成为恒大物业 。
碧桂园服务是一个大体量的存量型轻资产公司，有良好的现金流自我造血能力，为什么要牺牲这个公司去填另外一个坑？恒大的事情证明会有秋后算账，一个理性的老板和理性的管理层都不会去做违规的事情。
去年12月，服务之所以发出不配股不做关联交易的公告，就是想振聋发聩地告诉市场，公司的经营、生存和发展并不完全依赖融资，是个遵守法制及有良好治理的公司。否则不会发一个没人发过的公告来摘清自身。
另外， 服务没有给地产做存单的担保 。年报时候， 审计师对是否存在资金占用情况进行过专项审计，结果证明没有 。
3、对地产配股的看法
通过地产配股，可以看到老板的态度：无论如何都要遵守信用，在运用一切资源，穷尽一切努力，来保护现有业务体系的正常运转。
如果完全解读为缺少资金，没必要。因为看债券市场价格，就知道投资者早已做出选择。 很多东西是舆论逼出来的 。如果没有从年初不断甚嚣尘上的做空舆论，公司的融资环境可能是正常的，会是比较宽松的局面。
舆论有时候伤人，在你没有没有心脏病时，经过几个月发酵，慢慢就得了心脏病。因为市场会受到传导。
现在民营房企陷入死结，境外融资被一些垃圾企业搞爆，监管账户资金严格用于保交楼，资产出售也要时间。 不是说地产公司不努力，而是遇上了百年难遇的问题 。预售制和地产金融化是根本症结，也覆盖整个地产行业。倾巢之下没有完卵。
碧桂园是被政府认可的示范性民企。有些政策措施还没来得及落地，要等，不能在主观上选择躺。有些企业想“我躺平我光荣”，但碧桂园不是。躺平的那些，背弃信用。有的躺平之后工资都不发。这不是理性和负责的方式。
企业要做的是不轻易躺平。碧桂园业务面基础大，是个负责的企业，老板会想尽一切办法维持运转，承担责任，等待政策回暖。大家要对碧桂园有信心，对老板有信心，对家族的人品有信心。
4、过往收并购的影响，是否踩雷
公司有今天也得益于收并购，并在合适的位置停止了收并购。收并购没带来财务压力。
中期报告中不会有并购的减值计提。
除了收的 蓝光嘉宝 利润比原来要低，其他标的都是增长的。蓝光嘉宝低是因为之前这家公司在财务上不规范， 碧桂园服务以利润的7折去估值，但还是买在高点 。
公司在发现蓝光嘉宝的问题后，进行财务清洗。碧桂园服务的财务标准高，对收并购的公司进行业绩导向，数据规范等，没有让这些公司丧失运营能力。
这些收并购标的对短期财务上带来的影响，公司可以化解。
5、完成全年指引有挑战
经营性净现金流回报上，今年上半年比去年同期好。 但利润上有压力，没有实现年初的指引 。要看下半年有没有好转的迹象，进行修正。
因为一是上半年新冠病毒导致防控措施开支增大，增值服务没有实现预期目标。二是在数字化，比如机器人上的投入还没有转为收入。三是一些收并购导致结构性并表权重影响。
核心利润最能反应公司实际表现。
6、一二线城市发展计划及三四线城市业务
通过收并购和拓展，一二线城市业务占比约45%，覆盖北京、上海、广州、深圳、香港等。
自己拓展的服务面积，多过于地产带来的。
碧桂园的布局基于三四线城市里相对富裕的客群，产品定位上优于地方的小开发商。 三四线城市如果不交付，会影响服务的增量，但不会影响到存量 。
碧桂园服务可以做存量，不侧重四线及以下城市，但三线城市的地级市还是有市场。服务是看饭下菜，通过控制成本，因产品而施策，给业主提供不赔本的方案，再做些增值服务，可以等待经济复苏。
另外，碧桂园服务本就不是重资产，3级或3.5级管理，管理上的扁平可以覆盖8000个项目，2500万人，边际管理成本不大。
碧桂园服务会在数字化上另辟蹊径，科技的投入虽然目前没有形成专利研发产品，没有资本化，但会对未来的物业服务做出革命性改变。
7、碧桂园服务会不会私有化
前段时间投资人需要公司表态，所以做回购。 但这次从23号进入静默期，所以不能回购 。
外界觉得会受到碧桂园影响，导致碧桂园服务股价下跌。这个结难解。不应该有太多的锅，让碧桂园服务去背。
私有化没必要。杨老板对公司爱护有加，还会在适当时候增持。
8、如果出现极端环境带来的影响
极端情况出现带来的影响， 主要是公司未来的增量会减少，但不会消失 。
物管服务行业本来就是存量+增量。目前在建的、签约的，未来都会交付，这部分不会少。
公司不是蹒跚学步的小孩儿，是茁壮成长了的年轻小伙子。业务昂扬向上，有独立的业务、架构、人员、财务，有资源和拓展能力，也通过收并购形成优质的行业产品线。这些不靠碧桂园自身地产平台得来，而是靠自己。管理层没有因为市值的变化而放弃。
请相信，市场终究还是会纠偏。
9、不会带资入场
某大型物管公司提出上市后要 带资入场 方式承接业务。
碧桂园服务非常不看好。 公司原来做过，叫换新计划，对老旧社区垫资服务。操作上支付一定的资金对原设施进行改造。但对方要交齐物管费并提价。
但这种方式需要1-2年资金投入时间。另外在洽谈业务时候常常缺乏主体，管理上有压力。
10、如何看待碧桂园服务和未来行业竞争
碧桂园服务在合同拓展面积、规模和收入上，去年是行业第一。
通过收并购构建了在不同赛道上的产品线能力。比如综合体收了万达的，写字楼收了富力的。当然公司也请了来自保利的专业人士，打造自己的产品线。
前段时间公司在武汉招募合作方，人员爆满，场地都要临时扩大4倍，说明市场还是很愿意跟公司合作。
公司资金实力雄厚，不拖欠供应商款项，支付及时，注重运营上的长期合作关系。另外，今年会靠自有资金支付到期债务。资金充沛没有问题。
行业竞争格局上， 市场上有万科、龙湖、华润等这些比较强的公司，但它们在合同拓展面积上比碧桂园服务弱。另外它们在收并购上踩得坑比碧桂园服务大 。
碧桂园服务已经有内生竞争力，未来如果不靠纯资金竞争，别的方面公司不会落下风。
现在市场呈现出清现象，好的还是会愿意给到高价，那些差的、烂的物管公司普遍难接业务。
现在在公共建设和城市服务上，出现低价竞争。 跟以前家电业一样，如果恶意竞争会把行业做坏。
一些头部企业还是会注重品质，挑好的项目。现在物管服务定价走高，是因为意识到要注重品质，有定力，不是唯利润论，也不是唯低价论。
物管服务行业不是夕阳产业，是朝阳产业。