前言：最近一段时间房地产市场可谓是风起云涌，先是限购政策的不断加紧，又是央行降准，接下来可能是降息，历次降准降息都是对房地产市场的利好，但这次却有所不同，政策面上一再强调不让资金流到房地产市场，所以对于买房投资者目前的形势要慎重了，尤其是高杠杆的投资者。而刚需自住影响却不大，但还是要选择好房子购买，居住的舒服加上更好的升值是每个购房者的追求。
华发全运项目售楼处
华发全运首府，是华发在沈阳的第三个房地产项目，前两个项目华发首府和华发岭南会取得了不错的社会反馈，华发集团与2018年一举拿下浑南区新南站板块9块用地，含居住用地和商业用地。接下来奇点从规划、交通、教育、开发商品质、性价比、配套及园区七个角度按不同权重进行分析打分。
1、城市规划角度，权重30分
华发全运项目包含九个地块，我们这里就拿目前在售的第三号地仁德里地块来说明，华发仁德里位于沈阳市浑南区，创新路以北，羊安大街以东（规划），地块内含居住用地和学校用地，居住用地占地面积7.3公顷，主要有高层和别墅两种居住建筑。
华发全运项目周边规划图
从规划上，仁德里项目东侧为规划居住用地，也是华发的地块项目，北侧为华发的居住项目和一小块绿地公园，南侧为备用地，本次沈阳总体规划调整规划情况还未公布，西侧为商业地块，项目未知。
重点说一下南侧的备用地，之前龙湖拿铜锣湾那块地的时候，奇点发过一篇文章，龙湖踢开新市府两万大门，你有什么收获？，内容大概是龙湖高价拿铜锣湾最大的受益者是周边那几个地块，也让大家找一找浑南区还有没有这样的地块，周边有大块的未出让的地块，仁德里就符合条件，南侧备用地大概率会被调整为居住用地，一旦出让，地价肯定要超过华发拿地的地价，带来的连锁反应是这一块的房价还会上升。
华发全运项目属于组团开发，而且相比于新市府板块房价有一个优点，就是第一期卖的时候房价就已经在9000左右，不像新市府这边的中海康城或者首创，开盘时候的价格只有5000左右，而现在要再买就得10000+了，没有心里落差，也一定程度上提升了邻居的消费圈层。
从规划的角度上，权重30分，奇点给仁德里24分。
2.交通角度，权重20分
众所周知，华发项目是新南站板块的一部分，交通上最大的便利是新南站，华发项目自己宣传的一个热点也是关于新南站的开放，一是交通的促进，二是对商业的带动作用，但奇点认为新南站的便利对于城市居民来说作用没有那么大，谁也不能三天两头坐火车，而相对来说比较有用的交通方式是地铁，仁德里项目周边有地铁四号线和十号线的项目，而且这两条地铁项目也是最近几年要开通的线路，可以说交通比较便利。
华发全运项目地铁规划图
在浑南还有一种交通工具，那就是有轨电车，从规划图中可以看到，项目的右下角就是有轨电车的车场，有轨电车可以通往奥体中心方向和机场方向。
从交通角度上，权重20分，奇点给仁德里18分。
3.教育资源角度，权重10分
相比于市内老牌强队和平区、沈河区等教育强区，浑南区确实要相形见绌了，但随着市府南移，浑南区已然成为了沈阳市的行政中心，教育资源也会不断的倾斜，而且有了绿城全运村北师大附小附中的成功经验，一些优质的民办学校也会不断的呈现出来，据华发销售的说辞，华发全运项目也将会引进高质量的附小附中，规划中小学用地都在华发项目附近，距离上可以说是很方便。
华发全运项目中小学规划
从教育角度上，权重10分，奇点给仁德里6分。
4、开发商品质，权重10分
珠海华发集团有限公司组建于1980年，与珠海经济特区同龄，是珠海两家龙头国企之一，也是珠海最大的综合型企业集团和全国知名的领先企业，于2016起连续四年跻身“中国企业500强”，2019年位列330名，与2016年首次跻身榜单相比，排名大幅提升154位。
发华在沈阳有两个项目：华发首府项目和华发岭南会项目，华发首府项目位于浑南奥体中心南侧，紧邻奥体万达广场，是华发集团打入沈阳的第一个项目,无论是项目品质还是业主满意度都挺高的，可以说华发集团在沈阳打响的一枪还不错，之后又接了一个岭南会的项目，地块占地面积不大，但性价比很好，两个项目涨幅比例均已超过100%。
鉴于华发还算不上国内一流的开发商和在沈阳不错的口碑，从开发商的角度上，权重10分，奇点给仁德里8分。
华发首府项目实拍图
5.性价比，权重10分
价格是买房最重要的依据之一，再好的房子如果价格很高，也算不上好的选择，华发全运仁德里项目目前均价9500元，内部小道消息，还能有一点点的优惠。
华发项目西侧，华润公园九里价格12000元，
项目南侧，集美万象项目价格9800元。
华发全运项目与周边两个新建项目的价格相比略微便宜一些，鉴于华润品质名声较高和*家屯苏**区与浑南区的区别，外部影响因子趋同，华发全运项目的性价比还是不错的。
从性价比的角度上，权重10分，奇点给仁德里8分。
华发全运项目周边新建项目
6.配套角度，权重20分
配套是在一个小区生活的方便程度，包括医疗、购物、休闲等方方面面，是提高生活品质的重要组成部分。
华发全运项目距离国际医院3公里，国际医院是大一医院的一个分院，医生也是医大的医生，可以说是浑南地区医疗实力最强的医院之一。另外万达医疗项目也坐落在浑南新城中轴的西侧，距离项目5公里处，在医疗方面是相对很方便。
华发项目组团自带商业体，可以满足不同层次的购物需求，只是目前是开发前期，周边相对荒芜，生活起居购物不是很便利。
项目距离东北大学浑南校区3公里，东北大学可以提供运动食堂自习学习等方面的场所，紧挨一座大学是很幸福的事情。距离中央公园6公里，最近中央公园可以说是沈阳网红地，又是喷泉又是灯光秀的，休闲娱乐好去处。
从配套的角度上，权重20分，奇点给仁德里17分。
发全运项目配套规划
华发全运项目结合城市规划、交通布局、教育资源、开发商品质、性价比、配套六个因素奇点给的总得分为81分。
90分以上极力推荐，80~90分推荐，70分~80分良好，60分~70分一般，60分以下pass。
权重打分，是奇点一个新的尝试，其中有很高的主观臆断，仅供大家参考，奇点也会根据板块发展和每个盘的价格变化，不断更新每个影响因子的权重和评分，最后形成一个沈阳地产的投资模型，争取做到公平公正有理有据，服务于各位关注奇点的朋友们。