限购是一座分水岭，把一个城市的楼市分成了上下半场。

• 上半场，诸神之战，机会遍地；
• 下半场，拼城市内核，买房需苦炼内功；
• 上半场，购房者推着房价走；
• 下半场，房价推着购房者走。

我们今天不聊别的，聊聊上下半场的选筹问题。

上半场：

由沈城楼市的历史经验来看，上半场买房要考虑以下几个方面（有马后炮之嫌）：

1，品牌开发商的刚需小改善产品；

我把品牌开发商放在第一位，体现出选择品牌开发商的重要性。这点是毋庸置疑的。同区域内、同档次、同学区的品牌开发商增值能力一般大于小开发商。新世界、万科城、万科金域蓝湾、华润奉天九里等楼盘都实现了对同区域小开发商的碾压之势。这是造成沈阳人痴迷大开发商的原罪，这点我们后面再说。

2，核心区域和潜力区域；

楼市上半场的特点是：局部价格上升，非全市范围内普遍上升。简单的路线是：二、三环外热点低价区域大幅度上升→市内热点区域中档价位区域联动→热度向市中心高价核心区域蔓延→全市范围内异动。

原因是：去库存政策导致房源紧俏、改善需求集聚、房价过低、板块轮动。这些原因的合力导致“偏远”的被认可的地价区域迅速火爆，永远都是便宜的更能吸引人，参考拼多多市值超越京东；

区域价格被“炒”高后，需求被带动、转移至市区内的热点潜力区域。这里邻近市区，房价也并不高，几个月价格就被太高；

完成上述两个步骤后，需求进一步向传统价格“昂贵”的市中心和学区房集中。价格虽然已经不低，但仍是洼地；

我们发现，上述步骤都是区域价格上升，并没有全市普遍价格上升。全市仍然有很多区域没怎么动，甚至降价。下一步，需求向全市扩散，引发限购。

3，多*款贷**，加杠杆；

上半场，如果选好切入点。加杠杆买房，一定是大赚的。不加杠杆就别谈投资，还不如买买国债和理财。很多人一直搞不懂买房为什么要*款贷**，网上有很多文章可以搜一搜，我就不赘述了。

4，商铺、住宅投资都有机会；

上半场，商铺和住宅都有机会。房哥很多朋友买的商铺都“赚”了。20年回本是个坎儿，上半场能实现，下半场很难。住宅价格上升后，商铺价格随着水涨船高。买入时机很重要。

5，两、三室的面积段；

上半场，面积段的选择也很有讲究。新房、次新房的2室、小三室、大三室的户型增值能力最强。沈阳集聚多年的改善需求一朝爆发，住老破小、租房的年轻人、外地的投资客多选择此类面积段。面积段太小只适合出租和少数学区房，大户型只适合土豪，参考性和需求量都不够。

6，买好了1年价格翻倍。

市场爆发集中在一个很短的时间段。几个月就有可能价格翻倍，一犹豫就错过了购房时机。市场不会给普通购房者太多的犹豫时间，所以提前布局才是明智之举。不贪一时之快、不赚最后一块铜板。

下半场

然而，沈城楼市进入下半场，一切的一切都被打破了。如果跟着惯性思维去买房，一定会死的很惨。

1，土地费用水涨船高。

简单一个逻辑：房价站上高台之前，市场处于冷却期。各区域、各楼盘的价格比例和未来房价全面上升之后的各区域价格比例应该是一致的。这里需要排除一些新兴区域的崛起，所以公式只适合市内五区。长白岛、新市府、张士这类区域不符合公式。

什么意思呢？3年前，市内五区价格价格比例假设是：

和平：沈河：皇姑：铁西：大东＝10：9：8：7：6

房价上升的混乱时期和平、沈河区实现了“先富起来”。价格比例变成了：

和平：沈河：皇姑：铁西：大东＝13：13：9：8：6

但是，等全市普遍价格上升后，比例还会回到三年前的比例。有可能会有微调，但是绝不会差距越拉越大。除非某个区域有重大利好。比如一河两岸、二环南移这种大政策会有所带动。

2，投资放弃购房高价品质盘。

大部分人都无法接受这一条，因为华润、万科们的的猛烈上涨给大家留下了深深地烙印。但是，楼市进入下半场。一切的玩法都发生了变化。土地价格的高企让开发商只能放弃刚需盘，转型做高端。通过开发商的口碑和精装修达到溢价的目的。不要觉得开发商黑心，他们的利润率并不高。他们只是把装修公司的钱赚到了自己口袋里。

现在市场上大开发商的高端盘主要有几类（以高层住宅为例，房价是地价的2倍以上）：

物美价廉的时代已经过去了，面粉全面超越面包。劣质面包和新鲜面粉究竟应该谁更贵？这个只有购房者说了。当主力购房群里买不起新面粉的时候，他们只能拿劣质面包冲击。

房企高价盘是对市场最大的敬畏。不要听信所谓品质决定增值能力这种屁话！

3，刚需购房者已经加速向二手房市场流入，2019年也许是沈阳二手房市场的增长元年。

各大交易平台的二手房数据告诉我们，购房者越来越青睐二手房。一方面品质盘价格太贵，另一方面物美价廉的新房已经逐渐消失。存量房时代即将来临。 购房者的心理防线会被逐渐瓦解，再破的楼盘也会有人关注。

可惜，大部分人即使看完文章依然选择不相信，不信我们来做个测试。

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