都说“隔行如隔山”，买房的时候，购房者往往会听到很多专业名词，例如：容积率、绿化率、得房率、套内面积、车位比……有些词是常识，有些词光字面意思就让人难以理解。
不过，即使是常识，背后也存在着不少“行业*规则潜**”，影响你买的房子，也影响居住的生活。
本期我们就来说说买房时的重要指标——容积率。
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什么是容积率？
容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。
即，容积率=地上总建筑面积/建设用地面积
比如，一宗占地10000㎡的宅地，若容积率为2，意味着可以在地上建设20000㎡的建筑，至于是高层、洋房或者别墅，就要看开发商的规划了。
不过，政府在出让土地时，都是根据规划设定好了容积率。不同的容积率，适合打造什么样的产品，也都是有规律可循的。
对购房者而言，容积率是影响住房舒适度的参考指标之一。一般来说，根据住宅产品形态的不同，容积率也会有所不同。
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一般来说，6层以下多层住宅的容积率为0.8—1.2，11层小高层住宅为1.5—2.0，18层高层住宅为1.8—2.5，19层以上住宅为2.4—4.5。
也有神奇的网友发现了容积率与“容鸡率”之间的“神秘”关系，于是有了下面这张图：
嗯，通俗易懂。
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容积率的误区
关于容积率，还涉及到两个概念：建筑密度和人口密度。
建筑密度是指建筑物的覆盖率，即用地范围内所有建筑的基底总面积与建筑用地面积之比，它可以反映出一定用地范围内建筑的密集程度。
在容积率相同的情况下，建筑密度低的楼盘，其内容环境相对更宽阔，更有利于营造良好的环境。
再举个例子，比如一块地占地面积1万方，容积率为2，总建筑面积是2万㎡，开发商若只建两幢25层的高层，两梯四户、且户型建筑面积均为100㎡，因为只有两幢楼，所以建筑密度是较低的。
若要建成建筑面积400㎡的独栋别墅，需要建50幢，建筑密度则是比较高的。
也就是说，容积率越高，建筑密度越大，楼层越高，这样的情况下，小区的绿地面积会相对减少，楼间距更近；反之，容积率越低，小区的建筑密度也越低，楼层越低，绿化率会更高、楼间距越大。
所以， 判断一个小区是否属于低密度住宅的标准，不能只看“容积率”一个指标，而是要看它的“容积率”和“建筑密度”是不是都够低。
建筑密度多低才算低呢？
如果容积率小于1.5的住宅小区，建筑密度不高于30%都算比较正常的；如果容积率在1.5~2.5的住宅小区，建筑密度不高于20%为宜。
其次就是人口密度。一般来说，一个小区的单套户型越大，人口密度越低，这也是大户型的好处，很多大平层社区，尽管容积率不低，但居住感受还不错。
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容积率意味着什么？
容积率是和居住舒适度相挂钩的。
容积率越低，意味着住户越少，车也越少，小区会更安静。而且，与你分享绿化，抢占公共资源的人也就越少。
但是，如果容积率过低，小区人数较少，吸引到的商业配套也会相应减少，生活氛围就会弱一些，分摊到每户的物业费也相对较高。
相反，如果容积率过高，就意味着人口密度大，绿地少，道路窄，安防难度大。
对于城市而言，在其有限的资源里，必然会出现小区容积率高或低的情况。特别是越靠近市中心的区域，容积率越高。
容积率过低，是一种对土地资源的利用不充分，且由于容积率过低，要新增住宅，城市只能不断向外扩张，这会导致城市的交通成本增加。
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苏州的容积率是多少？
作为江南名城，苏州人是幸运的。
根据贝壳找房数据显示，深圳、西安、长沙的住宅小区平均容积率最高，分别达到了3.4、3.3、3.1；天津、苏州、上海的容积率最低，分别达到1.6、1.7、1.8。
和同类小区相比，苏州的容积率是较低的。这张表数据统计的是苏州二手房住宅容积率情况。
而在目前的土拍中，苏州土地容积率基本在1.3-2.5之间，这也是目前苏州住宅的主流，容积率居于1.3-1.7的，主要分布在胥口、吴中度假区等板块。
其实，在土地出让环节，政府已将容积率定死，这也是政府控制城市规划和开发的重要方式，并非由开发商任意建造。
对于城市的容积率，各地城市因地制宜。
比如在成都，核心区住宅容积率最高2.5，一般地区最高2，特别区域最高1.5。（成都曾提出高密政策，住宅开发集中，超高层楼盘集中在二环以内，部分小区容积率在6以上，2017年成都实行全面降容）
上海也一直严格控制容积率，因此平均容积率也比较低。
而同为一线城市的深圳，由于土地面积较少，去年开始，深圳中心城区、原特区外的一些区域的容积率均不同程度提高，以缓解深圳土地稀缺的矛盾，密度三区居住用地基准容积率由2.8提高到3.0，容积率上限由5.0提高到5.5。
05
在限价的环境里，市面上出现了很多“高低配”社区。
“高低配”，顾名思义，高层住宅+低密度社区的组合形式，常见的有“高层”+“别墅”或“高层”+“洋房”。
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因为从产品形态上来说，高层、小高层、洋房、别墅的容积率是递减的，但是售价却是递增的，也就是说，越低密，售价越高。
但这种“高低配”的现象，容易造成小区高层的局部容积率过高，比如，一个小区的容积率是2.0，但实际上高层局部容积率达到了3.0，别墅区只有1.0。这就导致高层的居住体验会比较差。
这一点是值得关注的。最后，祝大家买到心仪的好房。