最全物业办公楼投标书 (商业广场物业公司招标文件)

物业人必备证书、ISO三体系、资质、招投标必备！！

1 绿地商务大厦物业管理整体设想及策划

1.1 绿地商务大厦物业特点

地理位置优越： 本物业位于历城区××路和××路交界，总*层，其中地下三层，地面*层，裙房*层，总面积*万方，业主*户。优越的地理位置，小户型的结构是绿地商务大厦的最大特色

商业价值巨大: 由于本大楼建设时按“青年公寓”概念规划，因此比较符合现代SOHO式的工作方式，物业的升值潜力巨大。

设施配套完善： 大厦配置了完善的智能化系统：有摄像闭路电视监控系统、报警系统，消防自动报警系统，并设有通风系统，强弱电子系统，给排水系统，24小时热水，为居家生活和工作带来极大的方便。

开放式管理： 绿地商务大厦是开放式管理的商住大厦，四周无围墙，外部环境复杂，因此对安全防护的要求极高。

1.2 管理要求

管理好设施、设备的要求 ： 绿地商务大厦配备完善的智能化设施，中央空调，24小时热水供应，因此要求管理者做到维护好设施设备的正常运做，定期对设施、设备进行检修。绿地商务大厦的设备已投入使用近4年，按设备保养标准，三年应进行一次大检修，**年是绿地商务大厦设备维修投入大量资金的一年。设备保养及时与专业将有助延长使用年限，有效降低能耗。

满足业主独特的需求： 根据绿地商务大厦的特点，业主分为两类，一类是物业的所有人，一类是物业的使用人。对物业的所有人他们希望物业能增值而使利益最大化，而对物业的使用人，需要提升物业的品质，满足他们对工作环境和工作效率的要求，提供专业、高效和人性化的物业服务，。

1.3 ××物业管理优势

品牌优势： ××物业是××知名的物业管理公司，其品牌具有一定的感召力，在上海也具有一定的影响力。××物业的品牌将给所管理的楼盘带来一定的声誉和增值潜力。

经验优势： ××物业目前管理的楼盘有[××花园]、[××·××家园]、[××大厦]等，形成了住宅与写字楼、中档住宅与高档住宅、纯多层小区与综合小区多元结构的立体管理系统，从中积累了多方面的管理经验，使××物业能在短时间内对新楼盘进行管理定位和管理操作。

文化优势： ××物业的文化优势主要体现在社区人文式管理中，实行人性化、情感式服务，为业主营造了一种更具精神品质的生活方式。

技术优势： ××物业已经连续四年采用××物业管理软件进行管理，并拥有“车辆刷卡管理系统、消防控制中心、监控报警中心、红外线报警系统、巡更管理系统、变频水泵系统、电梯管理、”的实践管理经验。

人才优势： ××物业经过多年的管理与积累，已培养了物业管理中各个环节的专业型人士，并且与百年名校——××大学合作，是**研究所物业管理教学研究基地。该基地为××物业的市场拓展和业务开展提供了强大的技术支持和人才供给。

制度优势： ××物业为省内首家通过ISO9000国际国内质量标准认证的物业企业，并在实行中不断适应与修正。同时又不断接受新型管理模式的洗礼，形成了完善的物业管理制度体系。

成本优势： 物业管理的环节众多，成本管理和成本控制的潜力很大。××物业利用规模效益，在管理上实行成本领先策略，把成本优势转化为客户利益。

1.4 管理的总体设想

（1）、为绿地商务大厦提供个性化星级服务的策划：

A、本公司将提供高品质的物业服务。并精心考虑及设计完善的管理方案。本公司将根据绿地商务大厦业主的层次，度身定制一套服务模式，为能达到标准，我们已利用**作为本司物业顾问的资源，加之本物业对住宅、办公楼物业管理多年来所积累的经验，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有效的培训提高服务水平及素质，使业主享受舒适、自然、周到、热情的服务。

B、服务个性多样化，由于绿地商务大厦商务型业主居多，为给业主创造整洁、舒适的办公环境，我公司将提供室内保洁、绿化养护，客户热线，代洗烫衣物服务，代订报刊杂志，24小时医疗急救服务，24小时紧急援助服务，代办保险，代办订花、订水、订餐、订票服务，失物招领等内容。

（2）为地下车库提供服务的策划

管理处着重考虑如何延长公共设施寿命和节约费用，同时地下车库由于建筑死角较多，如何加强安全防范是管理的重点。

A照明和通风系统：建议电源接入上分为常规和应急两部分，在车辆通行稀疏的时间段只开常规部分，以节约电费和延长设施设备寿命。

B 安全防范：利用闭路电视监控系统结合巡逻保安不定期巡逻来加强安全防范。

C警示系统：在汽车泊车位上设立一些提醒标识，来提醒业主锁好车门，车辆办理保险。在转角处设立明显标识，提醒驾驶员不要跟撞。

D消防系统：定期测试烟感探头、火灾探测头的灵敏度，紧急按纽功能是否完好。检查隔火门封闭是否完好。确保发生火灾时，设施设备能投入正常使用。

（3）为环境保洁提供服务的策划

A环境保洁管理

为提高大厦品味，保洁质量要求高，如大厦的大厅是进入大厦的第一形象应时时保持整洁，由专人每隔半小时清洁大厅与电梯间。

由于大厦临近马路，灰尘较大，外墙应定期清洗，我们将请专业清洁公司进行清洁，使用专门的清洁机器、清洁工具和清洁物料，按照科学的方法进行清扫和护理，应期清洗外墙可保证物业的价值。

对外包的清洁工作，由外包清洁公司制定清洁保养工作计划、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作计划)，编制班组人员表，工作实施记录，管理公司人员对其进行检查监督，确保清洁工作的贯彻落实。

B绿化管理

为提升大厦档次，创造优美的环境，由管理处将利用公司的网络资源，由公司绿化保洁服务中心进行统一管理。

2.绿地商务大厦设备维护方案

2..1.1建立一支设备运行及维护人才队伍

由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干队伍中抽调多名专业工程人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

2.1.2日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。

日检：系统外观；前端、终端、传输线路信号

日常检查记录；软件测试

维护内容 例检：系统外观；前端、终端、传输线路信号

传输阶段性检查、记录、软件测试

临检：对日常维护工作、例检工作进行督检，

对其工作成果进行测评

一般性检查维护（日检）

月检

维护方式 定期检查维护 （例检） 季检

年检

临时抽样检查维护（临检）

详细维护保养项目见表1所示

2.2公共设施、设备的维护计划

小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。

中修计划：根据季检记录及报告、年检记录及报告，制定每年一次的中修计划。

大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。

表1 设施、设备的维护保养项目

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