第二章 公共秩序及消防安全管理

第二章 公共秩序及消防安全管理

本章导读

·物业公司有权制止小区内的“群租”吗？

·什么样的“住改商”才是合法的？

·物业公司如何应对业主“私搭乱建”？

·物业公司对入室盗窃负何种责任？

·物业项目发生火灾，物业公司应否担责？

6.物业公司有权制止小区内的“群租”吗？

上海市“群租”第一案

基本案情

2006年5月23日，付女士向上海市某小区701室业主杨先生承租了一套132平方米的房子，双方在租赁合同中约定，租赁期限为2年，房租为每月2400元，租金每三个月以现金方式支付。双方同时在合同中又约定了补充条款，其中有“甲方（杨先生）同意乙方（付女士）分割出租（转租）”以及“若本条款与合同内的条款有冲突，应以本条款为准”的内容。付女士将房子装修之后，将原有的房间分割成十个小隔间，其中客厅被分为三间，主卧、书房和餐厅各分为两间。

6月18日，房屋装修完毕后，付女士打算将10张大床搬进小区时却遭到保安的阻拦。6月21日，物业公司向付女士发出违章装修整改通知单，称其承租的701室在室内装修施工中将房屋隔成多间、改变房屋原有设计功能和布局，违反了建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》和《上海市物业管理办法》及《上海海兴小区临时管理规约》相关规定，要求付女士停止施工，恢复原样。

6月28日，付女士再次试图搬十张床进小区，被物业管理人员阻拦。一周后，付女士将物业公司告上法庭。在递交的诉状中，付女士认为，物业公司限制自己及房客进出，侵犯了他们的人身权。付女士要求法院判令物业公司立即停止侵权行为，不得无理阻拦自己及房客正常进入小区，并赔偿2400元的房屋租金。

物业公司并不认可付女士的说法。庭审中，物业公司提供了出租人杨先生本人于2006年7月29日出具的证明函一份，该证明函上这样写道：“物业公司：本人系该房屋的产权人，本人于今年5月23日就该房屋与付女士签订了租赁合同，租赁合同虽然约定承租人付女士可以分割房间，但前提是不得违反国家和上海市的有关规定。现付女士承租以后将房屋分割成10个小房间，分别出租给不同的人，造成互不相识的人共同居住，而且存在很多的治安隐患。本人对付女士这种违法行为是绝对不予认可的，要求恢复原有户型和功能。请贵公司协助对这种不合法的行为予以制止。”

被告物业公司表示，搬床是“群租”行为的一部分，阻止搬床是为了制止“群租”行为，“付女士的行为违反了《小区临时管理规约》及《小区室内装饰装修管理服务协议》。我们曾经向付女士发出整改通知，但她并没有整改”。原告则反复强调：“房屋产权人已经将房屋租赁给原告付女士使用，那就赋予了她合法占有、使用、收益的权利。付女士完全是合法承租，物业公司无权对原告的搬床和出入行为进行非法干涉和阻止，即便物业具有良好动机，行为的主观动机也不可以超越法律去侵犯他人的合法权益，物业公司完全可以通过正当的法律途径对原告进行干涉，而不是现在的*力暴**干涉行为。”

另经查明：2004年9月，该房房主杨先生与小区房地产公司签订了《小区住宅临时管理规约》，约定按照设计用途使用物业，禁止擅自改变住宅设计功能和布局。2006年5月，杨先生与付女士签订了《上海市房屋租赁合同》，将该房屋出租给付女士。同时，付女士、物业公司签订了《小区室内装饰装修管理服务协议》，约定物业公司应对本物业内的装修装饰行为进行检查、服务和管理，另约定严禁改变房间原有设计用途。

◎ 裁判结果

一审：区法院认为，因原告付女士存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况，未按照设计功能使用物业的分割转租行为，故被告物业公司作为物业管理企业，有权采取措施予以制止。被告限制原告搬入家具的行为其实质系对原告违反设计使用功能对物业进行使用收益的限制，且出租人对此也予以认可，故系被告物业公司行使权利的行为，该行使权利的方式并无不当，不应承担侵权责任。判决驳回原告的诉讼请求。

二审：一审后，付女士提起上诉，认为一审判决混淆了物业公司非法阻挠付女士合法使用承租房屋与付女士使用房屋的方式是否恰当这两个概念。二审法院审理后认为，民事活动必须遵守法律、法规和国家有关政策，尊重社会公共利益，付女士将承租的房屋分割转租，违反了相应的法律法规，也违反了《小区临时管理规约》的约定，损害了小区其他业主的权益，物业公司作为物业管理单位，有责任采取措施予以制止，不构成侵权，遂做出维持原判的裁决。

案例评析

这一案例时间上较为久远，但当时引发的社会反响较大，被称为“上海群租第一案”，具有典型意义。本案的关键问题有两个：一是付女士的出租行为是否违法；二是物业公司是否有权制止付女士的出租行为，即物业公司是否构成侵权。

一、付女士出租行为存在违法违规之处

本案中，付女士装修后，将客厅变成三间独立房，餐厅、主卧室、书房又被分别变成六间独立房，其承租的三室两厅变成了十间房对外出租，是一种典型的群租行为。群租属于租赁行为，属于对物业的使用行为。因此使用物业应当遵守法律法规和本小区的临时管理规约和管理规约。虽然付女士与业主杨先生在租赁合同中约定付女士可以分割，但前提同样是不得违反国家和上海市的有关规定。701室三室两厅132平方米的房屋，其客厅、卧室、餐厅、书房等部分都有各自的使用性质，付女士将所有部分都变成用于居住的小房间。按照《上海市房屋租赁条例》《上海市住宅物业管理规定》等法规条例的规定，付女士的行为存在多个违法之处：（1）擅自改变物业使用性质；（2）擅自改变住宅设计功能和布局，擅自改变房间原有设计用途；（3）未经批准改变房屋用途后出租；（4）在承租房屋内擅自搭建房屋后转租。

◎ 法条链接

《上海市房屋租赁条例》

第八条 改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的房屋不得出租。

第二十二条 承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属权及维修责任，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。

第三十条 承租人在承租房屋内擅自搭建的房屋不得转租。

《上海市住宅物业管理规定》

第五十六条 业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。

第五十二条 业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者不动产权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质的，由区规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区人民政府决定。在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。

二、物业公司有权劝阻业主的违法违规“群租”行为，但需合法、适度

按照《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等法律法规的规定，对于业主的违法违规行为，物业公司应当予以劝阻和制止。但应当正确理解劝阻和制止，包括两个方面：一是劝阻和制止是一种义务而非权利，物业公司基于法律规定和管理规约的约定来履行这一义务；二是劝阻和制止行为是有严格界限的，不能为达到劝阻和制止的效果而采取无限制的措施。因此上述法律法规中均有劝阻、制止无效的向相关部门报告的规定。对于业主违反法律规定的物业使用行为，行政处理和处罚权在于有关行政管理部门。

本案中，对于原告违法使用物业的行为，物业公司实施了两个劝阻和制止行为。第一个行为是物业公司于6月21日向付女士发出违章装修整改通知单，要求付女士停止施工，恢复原样。第二个行为是于6月28日阻止付女士将10张床运进小区。上述两个行为都属于劝阻和制止行为。物业公司的劝阻和制止行为系法定职责所在，否则，物业公司则可能面临被处1000元以上10000元以下罚款的后果。同时，物业公司的上述行为也有《小区临时管理规约》和《以小区室内装饰装修管理服务协议》的授权的要求。因此，物业公司并不构成侵权。

◎ 法条链接

《物业管理条例》

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《上海市住宅物业管理规定》

第五十九条 物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

实务指引

群租行为必然会带来消防安全隐患、物业服务成本的增加等多方面问题，还可能引起噪声扰民等相邻关系问题。上海首例“群租”案，以物业公司胜诉告终，为物业公司开展相关工作做了很好的铺垫。上海、北京等地纷纷出台政策严厉打击群租行为，建设部也于2011年出台了《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号），其中第八条规定，“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。第十条规定，“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益”。以上规定就是针对群租等非正常使用物业行为的，相关的法律法规对于群租行为均持否定态度。在日常物业管理活动中，建议物业公司做好以下两点：

1.履行制止和报告义务，制定统一规范的整改通知单和报告书。物业公司发现群租行为后，可以参照制止违法建设的方式，制定统一规范的整改通知单和报告书。

2.完善《管理规约》及《装饰装修管理协议》，明确物业公司的权利义务。管理规约是由本物业管理区域业主大会会议通过的对物业的使用、维护和管理以及业主的共同权益的维护、物业共用部分的经营和收益分配等公共管理权的行使、物业管理区域内的应急预案、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出的约定。管理规约一经通过，对全体业主都具有约束力。因此，物业公司应当学会运用《管理规约》，可以通过建议业主大会或者业主委员会修改或完善《管理规约》，约定禁止群租行为，并可约定相关违约责任。同理，物业公司在与业主签订《装饰装修管理协议》时，可以做出类似限制业主或物业使用人群租的约定。

知多一点

“群租”并非一个严格的法律概念，一般是指房屋产权人或使用权人、承租人等通过改变房屋建筑结构和布局的方式，将房屋分割成多个独立的房间，然后以各个独立的房间为单位对外出租给多人的租赁现象。

除了物业公司通过行使管理权治理“群租”，以下方式也是治理“群租”的选项：

第一，相邻的业主可以基于相邻关系维护自身合法权益来制止群租行为。按照物权法第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。而群租恰恰是不利于他人的生产生活的，所以相邻的业主有权予以制止。

第二，业主大会、业主委员会通过《管理规约》或者诉权予以制止。物权法第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第三，政府相关部门加大执法检查的力度。街道办事处、乡镇人民政府、城管部门、消防部门等依据现有法律法规规定加大对群租行为的执法检查。北京、上海、江苏、山东、吉林多地均已出台规制群租房的政策措施。

7.什么样的“住改商”才是合法的？

武汉市某“住改商”案

基本案情

郑某是武汉市某花苑小区A栋1单元302室业主，张某是该小区A栋1单元202室业主。郑某与张某系同一单元上下楼层邻居关系。

刘某系郑某的嫂子，其于2011年10月8日与LT公司签订《花苑小区通信机房租赁合同》，约定LT公司利用302室房屋建设通信机房，租期自2011年10月8日起至2015年10月7日止，年租金为29800元；刘某负责周边群众的协调工作，保证LT公司正常施工及日常维护；LT公司保证改造、装修房屋不影响房屋的建筑结构安全，设备在工作中或因老化等不影响周边群众的生活、休息。LT公司于2011年12月使用302室房屋至今。与此同时，郑某的哥哥仍居住使用302室房屋。

LT公司在302室房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，用以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN（无线宽带局域网）、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。

LT公司于2012年4月8日领取武汉市重大项目认定证书，载明项目名称为无线城市综合项目——“中国联通无线城市”，有效期至2014年4月8日。LT公司于2010年5月13日与武汉市公安局签订《武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同》，合同基准价为1.86亿元。

花苑小区物业管理处、花苑小区业主自2012年3月19日起，多次要求302室房屋业主停止生产经营、恢复原住房性质、消除安全隐患。

武汉市武昌区供电公司于2012年7月17日认为302室房屋业主存在高价低接用电行为，发出违约*电窃**停（限）电通知。

2013年1月16日，张某诉至一审法院，请求判令郑某、LT公司拆除位于武汉市武昌区某花苑小区A栋1单元302室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

◎ 裁判结果

一审：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十七条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪声、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，并非所有将住宅性质改变的行为都是《物权法》第七十七条规制的行为。郑某、LT公司并未改变讼争房屋的住宅性质，即使改变亦是用于公益事业，且张某未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证据，故对张某的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决驳回张某的诉讼请求。一审案件受理费50元由张某负担。

一审宣判后，张某不服，向本院提起上诉，请求二审法院：1.依法撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后予以改判；2.判令两被上诉人拆除位于武汉市武昌区某花苑小区A栋1单元302室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

郑某答辩称：答辩人出租房屋合理合法。而且房屋内有人居住生活。LT公司曾请专业人员对辐射进行检测，没有检测出辐射。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

LT公司答辩称：上诉人片面理解了公益事业的概念。LT公司的情况与电力公司、自来水公司相似，虽然对用户收取费用，但仍然是公益事业。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审：LT公司的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经过张某的同意。判决：一、撤销一审判决；二、郑某、LT公司于本判决生效后60日内拆除某花苑小区A栋1单元302室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

案例评析

本案是“住改商”纠纷，焦点问题有两个：一、郑某和LT公司在房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房；二、如果前述行为属于将住宅改变为经营性用房，本案的“住改商”是否合法。

一、在房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房

毫无疑问，302室是住宅用途，应该用于居住。郑某和LT公司在屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，目的是建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN（无线宽带局域网）、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。这是一种经营性活动。因此，相关行为属于将住宅改变为经营性用房。

二、本案的“住改商”不合法，302室应当恢复为住宅

按照有关规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1.遵守法律、法规以及管理规约；2.应当经有利害关系的业主同意。

“有利害关系的业主”包括：本栋建筑物内的其他业主；建筑区划内，能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的，本栋建筑物之外的业主。

本案中，张某属于有利害关系的业主，且其不同意将302改为经营性用房。

◎ 法条链接

《物权法》

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

综上，法院应当支持张某的诉讼请求，判令郑某与LT公司拆除某花苑小区A栋1单元302室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

实务指引

住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。把握“住改商”应注意以下几点：

一、“住改商”实行“一票否决制”

将住宅改为经营性用房，《物权法》规定了两个条件：一是须遵守法律、法规以及管理规约；二是应经有利害关系的业主同意。即使在《物权法》出台之后，改住宅为经营性用房的现象仍然很多，部分原因在于法律本身对于不经利害关系业主同意将住宅改为经营性用房如何处置并无规定。基于进一步明晰权利义务关系，最高法司法解释规定了相邻业主的权利，明确提出法院支持利害关系业主主张的排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等请求。也就是说，在诉讼过程中，利害关系业主一般只需证明有业主将住宅改为经营性用房这一事实存在，其排除妨害、消除危险、恢复原状等请求即可获得法院支持。

不仅如此，司法解释进一步规定，将住宅改变为经营性用房的业主不得以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩。这一规定主要是针对这种情况：有人认为，本身利害关系业主范围较难确定，因此是否须经所有利害关系业主同意同样存在争议，进而认为只要经多数有利害关系的业主同意改变住宅用途即可。司法解释明确否定了这种说法，指出“以多数利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。言外之意，必须经全部有利害关系的业主同意方可将住宅改为经营性用房，通俗地说，就是实行利害关系业主“一票否决”制。

二、合理圈定“有利害关系的业主”的范围

确定了“同意”原则后，就需要明确“有利害关系的业主”的范围。这个问题恰恰是《物权法》没有解决的。司法解释出台之前，这个模糊的概念引起了不少争议。如何理解“有利害关系的业主”，仁者见仁智者见智。“住改商”业主尽量缩小有利害关系业主的范围，而相邻业主一般都想将自己的意见参与进来。确定某个业主是否属于“有利害关系的业主”的范围，法院只能根据个案自由裁量。根据经营性质的不同，范围可大可小。这种不甚明确的规定一方面不利于法院的尺度把握，另一方面也不利于利害关系业主权利的保护，有时会使得权利处于不确定的状态。

最高人民法院出台司法解释，明确界定《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”，即“本栋建筑物内的其他业主”，既非整个建筑区划内的全体业主，也非上下楼或同层的业主。既防止了利害关系业主的泛化，也尽可能地不遗漏受影响业主，是适当的，也易为司法实践所把握。这是关于利害关系业主范围的原则性规定。

但是，实际情况是复杂且多变的，“本栋建筑物”以外的业主也有可能成为“有利害关系的业主”。对于这种情况，司法解释也给予相应关注，赋予这部分业主救济途径，即“建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。相对于本栋建筑物内其他业主的权利，本栋建筑物之外的业主主张权利必须承担举证责任。本栋建筑物内其他业主的权利是当然的，而本栋建筑物之外的业主要想得到法院的支持则须举证证明其权利受到或者可能受到影响。

另外，需要注意“有利害关系业主同意”的形式。在日常生活中，人们通常所讲的同意，也包括口头形式，但此处的“同意”应当是一种明示的意思表示，不同于默示，即所谓的在一定的期限内不表示反对的情形。明示的意思表示必须具备一定的要件，即业主要将住宅变为商业用房等经营性用房之前，一般情况下，应征得有利害关系业主的书面同意。

三、要分清并区别对待违法“住改商”和合法“住改商”

对于违法“住改商”，首先，物业公司可以劝阻、制止和向相关部门报告；其次，业主大会和业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；最后，业主可以依法提起诉讼。很多“住改商”还存在无照经营等问题，物业公司、相关业主可以向工商、卫生、消防等部门投诉举报。对于合法的“住改商”，物业公司、业主可通过业主大会或业主委员会，协商提高“住改商”业主的物业服务费标准，以平衡业主间的利益。

知多一点

《最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问》关于“住改商”问题的解答

问：当前，因“住改商”引发的纠纷比较多，司法解释对《物权法》第七十七条做出了怎样的解释性规定？

答：《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。对该条的理解主要有三个问题需要解决：一是如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么；二是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可；三是如何确定有利害关系业主的范围。

按照《物权法》第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，《物权法》第七十七条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。

《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数表决方式来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了《物权法》第七十七条的立法目的，针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。

8.物业公司如何应对业主“私搭乱建”？

潘某与河南省某物业公司财产损害赔偿纠纷案

基本案情

潘某系某小区某室的房屋所有权人，2014年其在6层露台搭建两间（大、小各一间）阳光房，其中大阳光房面积约为12平方米，小阳光房面积约为5平方米。该两处房屋均系违章建筑。

2015年9月19日，物业公司率人将潘某上述两处阳光房予以拆除。同日，潘某因此事报警，郑州市上街区公安分局中心路派出所出具的《接处警登记表》显示：2015年9月19日14时20分接警，处警情况为：赶到现场，因小区物业在为报警人家拆违建发生纠纷，调解解决。

2016年7月4日，法院对涉案现场进行勘验，现场存放有整块玻璃若干及型材。2016年8月24日，法院指定公司出具《工程造价鉴定报告》显示：大阳光房造价为14513.44元，小阳光房造价为7666.01元，合计为22179.45元。潘某为此支出鉴定费2000元。

潘某诉至法院，请求被告依法赔偿原告财物损失费22179.45元；本案诉讼费用、鉴定费用等由被告承担。

物业公司辩称，原告在6层自家住房外搭建阳光房的行为属于违法行为，依法不受法律保护。物业公司根据“物业管理条例”第四十六条的规定对原告的违法违规行为予以制止拆除，应该受到保护。其陈述2015年9月19日对潘某搭建的阳光房进行拆除时，目的系为阻止潘某在露台进行私搭乱建，而非损毁阳光房，阳光房拆除后的玻璃及钢架均放置于潘某家人指定地点，大部分施工材料完好，个别材料可能会受损。物业公司还陈述，其拆除行为系在政府部门的指导且有政府执法人员参与下，协助原告进行的，但其未提交相关政府部门的书面文件，亦未说明参与拆除工作的政府人员身份。

◎ 裁判结果

法院认为，物业公司对潘某的上述房屋进行拆除的行为侵害了潘某财产权，依法应对潘某遭受的财产损失进行赔偿。依庭审中材料受损情形，结合《工程造价鉴定报告》涉案阳光房的工程造价共计为22179.45元之情形，对潘某主张物业公司向其赔偿损失的主张，本院确认为11089.73元（造价的一半），潘某为此支出的鉴定费2000元，物业公司应承担1000元（计算方式：2000×50%＝1000元）。判决：被告河南物业管理有限责任公司上街分公司于本判决生效之日起10日内向原告潘某支付11089.73元及鉴定费1000元（共计12089.73元）。

案例评析

本案中，物业公司应当为其拆除行为赔偿潘某的损失吗？

显然，业主潘某搭建的阳光房属于违章建筑，虽然如此，物业公司擅自拆除潘某的阳光房导致的财产损失，也应当由物业公司予以赔偿。理由如下：

一、公民的合法财产受法律保护，损害他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿

本案中，潘某在露台搭建的阳光房虽系违章建筑，但潘某作为涉案房屋的搭建人，其为搭建该阳光房支出的相关材料费、人工费系其合法财产，应受到法律保护。

◎ 法条链接

《中华人民共和国民法通则》

第七十五条 公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、*物文**、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。

公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。

《中华人民共和国侵权责任法》

第十五条 承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

二、物业公司无权实施拆除行为

法律并未赋予物业公司作为一个民事主体享有拆除权。物业公司虽辩称其拆除涉案房屋建筑系在政府部门指导且有政府执法人员参与下拆除，但因未能提交相关证据予以证实，所以法院不支持物业公司的该种说法。

物业公司应当对违法行为予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。需要说明的是，物业公司与业主之间系物业服务关系，物业公司的“制止”，更多地应当理解为义务，而非权利，而且，“制止”的手段应当理解为劝说、劝阻，并无“强行拆除”的权力。潘某的私搭乱建依法应予以拆除。但物业公司作为小区的物业管理单位，仅有权对潘某违章建筑的行为予以劝阻，对小区住户不听劝阻的，可通过正当途径向相关部门报告主张权利。物业公司并不具备强制执法的权力，其强制拆除潘某阳光房的行为不具有合法性。

◎ 法条链接

《物业管理条例》

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

实务指引

实践中，物业管理区域内违法建设行为比较常见。私搭乱建等违法建设行为，极易引起其他业主的不满，也会影响到物业公司的日常管理。但物业公司决不能因此而采取违法措施。上述案例中，物业管理公司正因为实施了强行拆除行为，才导致承担民事赔偿责任。面对违法建设、违章搭建等行为，物业公司不可袖手旁观，也不可“用力太猛”。建议物业公司：

一、履行制止义务，制定统一规范的整改通知单

物业公司发现业主或物业使用人存在违法建设行为的，可以先口头劝阻。口头劝阻无效的，发送停止违法建设行为通知书和整改通知书，要求行为人立即停止违法建设行为并恢复原状。在发送通知书的过程中，应当注意做好记录，留存通知书回执、现场照片等相关证据。行为人不配合签收通知书的，物业公司可采取邮政特快专递的方式送达业主或物业使用人。

二、履行报告义务，制定统一规范的报告书

违法建设行为依法应当由规划、城管等部门进行行政处罚或处理。建议物业公司制作《违法建设报告书》制式文本，上报后由规划、城管等部门通过行政管理手段对违章建筑进行治理。

三、联合业委会，发动善意业主，共同*制抵**私搭乱建行为

对于个别业主的私搭乱建行为，广大业主应联合起来共同*制抵**，业委会应当有所作为，通过《管理规约》的文件限制私搭乱建业主的投票权和选举权等权利。具有相邻关系或利害关系的业主，也可以损害自己安全居住利益为由向法院提起诉讼。

四、物业公司也有诉权

物业公司的起诉权，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。业主的私搭乱建行为，往往既是违反管理规约、物业合同的违约行为，同时也是一种违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除。

五、善用媒体监督，加大对私搭乱建行为的曝光力度

通过媒体宣传，营造“私搭乱建违法、不道德”的舆论氛围。

知多一点

治理违章建筑中要具备证据意识

不论是物业公司，还是业委会、受到影响的业主，在制止违章搭建行为过程中，都要注意保留证据。这些证据可能包括：

第一类证据来自物业公司，如物业公司给业主发的整改通知单、物业公司给相关政府部门的举报材料。当然，举报材料还可能来自相关业主、业委会。

第二类证据是私搭乱建带来的实际影响，如因违章建筑的存在造成了采光不足、排水不畅或者房屋安全隐患。如果存在这些影响，可以通过录像、拍照的方式对采光、排水、安全隐患问题固定证据。

第三类证据是诉讼中的鉴定报告，如违章建筑对采光、排水、安全等问题是否带来影响，带来多大影响，最好通过专业机构的鉴定来确定。这个可以向法院提出申请。本案当中对违章建筑的造价，双方发生争议，无法确定的情况下，一方也可向法院申请鉴定。

9.物业公司对入室盗窃负何种责任？

湖南省邵阳市某物业管理有限责任公司与周某、叶某物业服务合同纠纷案

基本案情

原告周某与原告叶某是夫妻，系邵阳市大祥区某小区业主。2010年7月20日，邵阳市小区业委会与被告物业公司签订了《小区物业管理服务合同》。合同约定，被告应该对小区业主提供治安保卫服务，为业主创造安全、舒适的生活环境，并明确了具体服务实施要求、违约责任及赔偿责任。2010年11月26日，由于被告方物业公司工作人员严重失职，疏于管理，导致两原告家里被盗，造成两原告财产损失计人民币25570元整。两原告认为，被告没有认真履行《小区物业管理服务合同》约定的应尽义务，依约应该对两原告的损失负责赔偿。为维护原告合法权益，故诉请人民法院依法判令被告向原告赔偿人民币25570元整并由被告承担本案全部诉讼费用。

被告物业公司辩称，原告家被盗，侵权人是盗窃者，不是物业公司，同时，该案公安机关已经立案侦查，原告具体损失金额应等公安机关破案后才能最终确定。综上，被告不承担赔偿责任，请依法驳回原告的全部诉讼请求。

经查明：2010年7月20日，该小区业主委员会（甲方）与被告物业公司（乙方）签订了《小区物业管理服务合同》。该合同第四条、第七条约定被告对该小区管理服务的事项包括治安保卫、安全监控、巡视检查、门岗执勤等；合同第十四条第一款第（一）项约定，被告应建立住户大件物品登记造册，对大件物品负有进出小区管理责任，对其他各类首饰、钱币、有价证券等和体积小于50cm×50cm的物品不承担管理责任。同时，该条还约定，严格出入制度，认真核实出入人员身份，对于来访人员必须进行详细登记，经与被访人员联系同意后方可准入。该款第（二）项约定，（被告）负责监控录像带的管理工作；该条第二款第（一）项约定，严格车辆出入管理制度，甲方固定车辆统一登记造册，发放车辆出入证，其他车辆经受访者同意，出入时发放临时出入证或出入登记条，同时履行出入车辆装载物品盘查和登记职责，原则上禁止的士和外来车辆进入小区。该合同第二十四条约定，因管理工作失职，造成小偷入室盗窃、抢劫等案件经公安部门现场勘查，确属保安失职行为，按国家相关规定折价后履行赔偿责任，其中有价证券、字画、金银首饰、古董股票、人民币、手提电脑等物品，物业公司不承担赔偿责任。该合同附件1第一条第（六）项也约定，大件物品出入，值班人员必须做好详细的检查登记，检查有效证件，反之，由此造成损失，应进行赔偿。合同约定后，被告依约对小区实施物业管理，在管理期间，被告没有按照合同约定对住户大件物品进行登记造册，没有对大件物品进出进行登记，没有对来访人员身份进行核实及登记，也没有依照合同约定对车辆装载物品进行盘查和登记。2010年11月26日22时左右，原告发现家中被盗，即时告知被告并向公安机关报案。经公安机关现场勘查确认，作案人采用顶窗、攀爬入室，在室内四处翻动，盗走客厅的电视机、主卧室的电脑主机和显示器（其他物品目前无法确认）。作案人作案时损坏了防盗网及门锁。以上物品价值经邵阳市南方司法鉴定所司法鉴定意见书鉴定为：电脑主机价值1800元，彩电价值2520元，门锁修复费用200元，防盗网恢复费用100元。为确定被盗财物价值，原告花去鉴定费800元。事发当天，监控录像管理异常。以上事实，有当事人的陈述、合同、现场勘查情况说明、鉴定意见书等证据佐证。

◎ 裁判结果

被告并未严格按合同约定履行安全监控、门岗执勤、车辆人员大件物品出入管理登记等义务，因此应承担相应的赔偿责任。根据公安机关对原告家被盗物品的确认，原告在被盗中遭受的财产损失为电脑价值1800元、彩电价值2520元、门锁及防盗网恢复费300元，对电脑、彩电、门锁及防盗网的鉴定费按比例确定为289元，共计人民币4909元。判决如下：一、被告物业公司在本判决书生效之日起7日内支付原告周某、叶某赔偿款4909元。二、驳回原告周某、叶某其他诉讼请求。

案例评析

本案是一起物业管理区域内入室盗窃引发的财产损害赔偿纠纷，争议焦点是物业公司是否应当对业主损失负赔偿责任；赔偿金额如何确定。

一、物业公司因构成违约/侵权，应负赔偿责任

合同当事人一方的违约行为侵犯另一方当事人人身、财产权益时，既符合违约责任构成要件，又符合侵权责任构成要件，即违约责任与侵权责任竞合，受损害方有权选择依照《合同法》要求对方承担违约责任或者依照其他法律要求对方承担侵权责任。本案亦属违约与侵权竞合案件，原告选择了按照《小区物业管理服务合同》相关约定，追究被告物业公司的违约责任。

被告与小区业主委员会签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应当认定为有效，被告物业公司已违反小区物业管理服务合同相关约定，两原告系小区业主，该合同的效力及于两原告。根据《小区物业管理服务合同》的约定，被告对该小区负有治安保卫、安全监控、巡视检查、门岗执勤、监控录像管理、车辆出入管理、保安24小时巡逻等义务；有义务建立住户大件物品登记造册、对大件物品负有进出小区管理责任；严格出入制度，认真核实出入人员身份，对于来访人员必须进行详细登记，经与被访人员联系同意后方可准入等。但是，被告在管理期间，没有按照合同约定对住户大件物品进行登记造册，没有对大件物品进出进行登记，没有对来访人员身份进行核实及登记，也没有对车辆装载物品进行盘查和登记，事发当天，监控录像管理异常。因此，被告应按照合同的约定对原告房屋被盗财产承担相应的赔偿责任。

二、赔偿数额应根据原告基于何种案由和法律关系进行确定

如上所述，业主可以追究物业公司的违约赔偿责任，也可以追究物业公司的侵权赔偿责任。

如果业主追究物业公司的违约赔偿责任，并不必然要求确认业主损失的准确数额，只要能够确认物业公司存在安全防范方面的违约行为，如报警记录等证明家中确实被盗了，就可以要求物业公司按照合同约定承担相应的违约责任。

如果业主追究物业公司的侵权赔偿责任，在业主能够证明物业公司存在过错的情况下，还必须得确认业主财产损失数额，否则就无法确认物业公司的赔偿数额。这种情况下，如果只有业主单方提供的被盗财产清单，是不能够确定业主准确的损失数额的，需要盗窃案件侦破后，才能确认业主所说的被盗财产清单上的财产是否被盗、价值多少等。

本案原告基于双方所签物业服务合同的内容要求被告按照合同约定承担违约责任，犯罪嫌疑人是否抓捕归案不影响本案的审理。对于具体赔偿数额，公安机关也已有所确认，即电脑价值1800元、彩电价值2520元、门锁及防盗网恢复费300元，对电脑、彩电、门锁及防盗网的鉴定费按比例确定为289元。

◎ 法条链接

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）的规定承担损害赔偿责任。

实务指引

本案提供了一个反面教材，为各物业服务企业敲响了警钟。本案被告物业公司败就败在物业服务合同签订上。签订了很多相关条款，实际执行中又做不到，那必然的结果就是物业公司的服务存在过错，并可能带来违约责任。物业公司一定要分清责任，并在可控的范围内（包括签合同）做好风险防范：

一、定量约定尽量明确，并确保物业公司能够做到和完全履行，慎重做出定性约定

在公共秩序维护方面，可以作如下约定：“主要出入口有专人值守。制定巡查路线，巡视检查并做好记录。做好交接班记录。安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料保存1个月”等。而不要作上述类似的模糊的定性约定。如果一定要有定性描述，如下约定可做参考：加强维护业主、非业主财产安全（但不含人身、财产保险保管责任）。

二、对于盗窃等原因导致的业主财产损失作专门约定

对于盗窃等原因导致的业主财产损失，物业服务企业应当有意识地排除自身责任并在物业服务合同中有具体体现。因盗窃或自然灾害等原因导致的业主财产损失，物业服务企业不承担责任。对盗窃等违法行为，物业服务企业的职责在于及时报警，协助相关部门处理，并应保存报警记录。可以在合同中添加如“物业公司（乙方）不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（除委托保管物品之外）”的条款。

知多一点

正确理解物业管理中的秩序维护服务

物业公司负有安全保障义务，但不负治安责任。按照《物业管理条例》规定，物业管理服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，法律没有规定物业公司对业主的家中财产负有保护义务。物业管理服务是一种基于合同委托的民事法律行为。物业管理服务内容所包含的秩序维护服务，仅是指物业管理区域内的一般秩序维护，物业公司的秩序维护旨在减少或防范犯罪分子，最多是治安协助作用。物业公司不具有社会管理的职能，切不可将秩序维护服务等同于广义的治安保卫。发生治安及刑事案件，物业公司仅具有及时向有关部门报告之义务。在履行物业服务合同义务时存在瑕疵，未尽到安全保障的合理注意和保护义务，则基于其过错承担相应的赔偿责任。

10.物业项目发生火灾，物业公司应否担责？

天津市某高层住宅发生火灾物业公司被判赔偿案

基本案情

2010年2月28日3时54分，天津市119消防调度指挥中心接到天津市某小区2号楼27层3102室（以下简称3102室）打出的火灾报警电话，立即赶赴现场扑救。*防队消**员到达事发小区时，消防通道内停放着业主的私家车，造成消防车通行困难。当天4时13分，*防队消**员到达火灾现场时，首先对室内人员情况进行检查，发现在3102室内居住的人员武某已死亡，房门处于45度角顺时针向内开启状态。*防队消**员打开该楼房内设置的消火栓准备灭火时，发现管道内没水。后*防队消**员用了20多分钟从楼下铺设水带供水灭火。

从消防部门调查了解到：此次火灾的第一个报警电话系于2010年2月28日3时54分左右拨打的。楼内烟感报警系统按建筑消防安全规范仅要求安装在公共楼道内，当该系统发出报警信号时，说明业主室内的火情应已处于极为严重的状态。该房屋属高层建筑，房屋设施在防火规范方面无缺陷。失火房屋所在楼层的消防管道虽然当时无水可供，但与人员遇难并无直接关系，造成武某遇难的最重要原因系死者自身欠缺火场逃生知识，采取的避难措施不当。

3102室房屋系武某于2008年4月18日购买，房屋所在大楼于2008年10月经消防部门验收合格，所在小区的物业管理单位系某物业公司下属无法人资格的分支机构。物业公司认为，开发商向其移交的物业消防设施完好，但未向法院提供证据证明火灾当晚烟感报警系统、消防供水系统处于正常工作状态。

由于索赔事宜无法达成一致，武某女儿小武诉至区人民法院，请求判令事故房屋的开发商、物业公司分别赔偿武某死亡赔偿金327560元、丧葬费13687元、精神抚慰金50000元，合计391247元。

◎ 裁判结果

一审：一审法院认为，在开发商将3102室房屋卖出并交付给武某前，房屋经消防部门验收合格，开发商无责任。造成武某死亡的直接原因系火灾导致的自然破坏力量，而火灾发生的原因，不排除生活用火引发火灾，故火灾的发生与物业管理单位无关，但物业公司在履行物业管理职责时确实存在烟感报警系统和消防供水系统未正常投入使用、小区内车辆停放秩序较混乱等缺陷，其中小区内车辆停放秩序混乱，影响消防车辆通行与延误对武某的救助方面在逻辑上存在一定因果关系，故物业公司应对武某死亡造成的损失酌情承担10%的赔偿责任。2010年9月27日，区人民法院一审判决：物业公司赔偿小武死亡赔偿金32756元、丧葬费1368.7元、精神抚慰金5000元，合计39124.7元，驳回小武的其他诉讼请求。

二审：二审法院审理后认为：物业公司为节约管理成本而人为地增加了小区物业的安全隐患，属重大过失行为，对该行为应给予否定性评价，并在其承担的赔偿比例中有所体现，从而起到警示作用，本院酌定物业公司应对武某死亡造成的损失承担30%的赔偿责任。2010年2月11日，天津市中级人民法院做出终审判决：改判物业公司增加赔偿小武死亡赔偿金98268元、丧葬费4106.1元、精神抚慰金15000元，合计117374.1元。

案例评析

本案为一般人身损害赔偿的侵权之诉，焦点问题有三个：一是开发商应否承担赔偿责任；二是物业公司应否承担赔偿责任；三是如果物业公司应当承担责任，承担多大比例责任。

一、开发商不应承担赔偿责任

因本案为一般人身损害赔偿的侵权之诉，所以认定行为人构成侵权需满足如下四个要件：（1）行为的违法性；（2）有损害事实；（3）违法行为与损害事实之间存在因果关系；（4）行为人主观上有过错。从法院查明的事实和当事人提供的证据看，在开发商将3102室房屋卖出并交付给武某前，房屋业已经消防部门验收合格，说明该建筑物不存在消防设施缺失或者无法正常使用的情形，符合消防安全规范的要求，故开发商并没有违反合同义务或者不履行其他义务的行为存在。换句话说，开发商不存在违法行为，主观上也无过错，不构成侵权，不应承担赔偿责任。

二、物业公司应当承担赔偿责任

物业公司的行为虽然不是导致受害人死亡的直接、主要原因，但物业公司在法律上确实存在过错，并且其过错行为与受害人死亡存在一定的因果关系。主要表现为：

1.存在明显的违法行为。本案中，消防管道未供水，没有达到“消防设施确保完好有效”的要求；消防通道被业主的私家车占用，没有达到“消防车通道畅通”的要求。物业公司在小区的消防安全管理上存在的问题均违反了《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）等相关规定。

2.管理上存在重大瑕疵。（1）消防管道内未保持供水。物业公司上诉称，为防止消防供水淹损电梯，将消防栓供水系统设置成手动模式，并非不能使用，且在消防部门到现场后，其立即启动供水。但据消防部门调查，“楼内烟感报警系统按建筑消防安全规范仅要求安装在公共楼道内，当该系统发出报警信号时，说明业主室内的火情应已处于极为严重的状况”。可见，如果消防栓供水系统按正常设置在自动模式，受害人获救的可能性将大大提高。而且，物业公司不能以自己管理上的方便为代价增加消防安全风险。（2）消防通道被占用。消防部门赶到火灾现场救火时，消防通道上停放着业主私家车，延误了救灾。物业公司作为管理单位应当保证消防通道的畅通，发现业主私自占用消防通道，应当及时予以劝阻、制止，业主不听劝阻和制止的，物业公司可以依法向公安消防部门报告，由公安消防部门依法处罚。（3）烟感警报器的警示未及时发生作用。这也是经消防部门确认的事实，可以认定物业公司在管理上存在漏洞，未能保证消防设施的有效性。

小武固然应当对物业公司的管理瑕疵与火灾原因以及与武某的死亡后果存在因果关系负有举证责任，但物业公司对其物业管理瑕疵与受害人死亡后果无关也应承担相应的举证责任。因物业公司未能尽到应负的举证责任，故而法院可以推定物业公司物业管理瑕疵与武某的死亡后果存在因果关系。

◎ 法条链接

《中华人民共和国消防法》

第十六条 机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：

（一）落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；

（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；

（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；

（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；

（五）组织防火检查，及时消除火灾隐患；

（六）组织进行有针对性的消防演练；

（七）法律、法规规定的其他消防安全职责。

单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人。

第十八条第二款 住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

三、物业公司应承担的责任份额

死者亲属要求物业公司承担全部赔偿责任，物业公司认为自己不应当承担任何赔偿责任，一审法院判决物业公司对武某死亡造成的损失酌情承担10%的赔偿责任，终审法院判决物业公司应对武某死亡造成的损失承担30%的赔偿责任。到底应当承担多大比例的赔偿责任？

主要判断依据是行为人的过错大小，具体份额最终由法院酌情裁判。本案中，造成武某遇难的最重要原因系死者自身欠缺火场逃生知识，采取的避难措施不当。另外，根据火灾原因认定书认定，不排除生活用火引发火灾。毫无疑问，受害人应当承担主要责任。对于物业公司应承担多大责任，终审法院认为，物业公司将消防栓供水系统由自动改为手动，是物业公司为节约管理成本而人为地增加了小区物业的安全隐患，属重大过失行为。同时提出《侵权责任法》上的“惩罚性赔偿”规则，并予以比照适用。本案中，因物业公司存在违法、违约行为，并且损害后果较严重，因而认定物业公司存在重大过错不为过，终审法院判决物业公司承担30%的赔偿责任亦在合理范围内。

实务指引

本案的教训是惨痛的，物业公司的服务瑕疵和管理过错，不但给业主带来了巨大的人身和财产损失，也给自己带来了经济损失。物业公司因消防管理不善引起的赔偿案件并不少见。在消防管理和服务中，物业公司应当如何作为才能降低风险系数呢？作为业主，在防火方面应当注意什么？

一、熟知消防管理相关规定和要求

除了案例中提到的《消防法》，还应当关注如下规定：

《消防安全责任制实施办法》第十八条第二款规定，物业服务企业应当按照合同约定提供消防安全防范服务，对管理区域内的共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理，及时劝阻和制止占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等行为，劝阻和制止无效的，立即向公安机关等主管部门报告。定期开展防火检查巡查和消防宣传教育。

天津市制定有地方性法规《天津市消防条例》。

二、根据法律、法规和规范强化消防安全防范措施

三、向业主宣传居家防火安全常识

本案中，据消防部门调查，认为本案火灾不排除生活用火引发的可能。因此业主应当掌握必要的防火和用火安全常识。一要注意火灾事故预防，二要注意家庭预防火灾，三要做好高楼预防火灾，四要掌握灭火自救方法。

四、引入恰当的保险措施

物业企业通过购买适当的保险有利于降低运营成本、转移风险，提高业主满意率。

知多一点

惩罚性赔偿

本案虽未适用惩罚性赔偿，但终审法院已提及并在判罚比例上有了借鉴。目前，惩罚性赔偿在《消费者权益保护法》《侵权责任法》中有规定。依据民法的一般原则，无论是侵权损害赔偿还是违约损害赔偿，其赔偿的范围都应当与受害人的损失相一致，以免造成受害人的不当得益，充分体现一般民事赔偿补偿性的基本功能。补偿性赔偿部分实质上属于一般民事损害赔偿，以受害人实际损失为限，体现补偿性的基本功能。

惩罚性赔偿，又称示范性赔偿或报复性赔偿，是指由法庭所做出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。惩罚性赔偿是由补偿性赔偿与惩罚性赔偿两部分组成的。惩罚性赔偿是加重赔偿的一种原则，目的是在针对被告过去故意的侵权行为造成的损失进行弥补之外，对被告进行处罚以防止将来重犯，同时也达到惩戒他人的目的；如果被告的侵权行为是基于收益大于赔偿的精心算计，也可以给予惩罚性赔偿，在这种情况下如果只同意给予补偿性赔偿，侵权人只是相当于事后通过赔偿补办手续，但没有任何风险。