这段时间的事实告诉我们，买房和买显卡一样。
早买早享受，晚买有折扣。
并且买房的折扣不仅体现在房价上，还体现在了*款贷**利率上。
2022 年 9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
简单地说，就是房价还在下降的城市，地方对于首套房的商业*款贷**利率可以继续下调。
根据统计数据显示，从70个大中城市来看，包括天津、武汉、石家庄等8个二线城市，秦皇岛、安庆、宜昌等15个三四线城市满足上述条件。而从全国来看，预计大部分三四线城市也都还处于持续下跌的态势。
自房地产市场下行以来，因城施策的政策工具箱，主要是针对于限购政策的松绑。其他想动金融杠杆，比如降低首付比例念头的城市，几乎都收到了政策一日游。
如今把按揭*款贷**利率下调权限下放给了地方政府，必然又将掀起新的一波“满足人民合理住房需求”的运动。
首先我们要明确的是，房屋按揭*款贷**利率，对于个人影响极大。并且超出很多人的实际感受。
前段时间，董藩教授建议将还贷时间延长至40年，从而减轻年轻人购房压力。
*款贷**的本质，就是未来现金流当期折现。提前消费，其实并没有什么。但是如今的经济环境，越来越多的人对*款贷**产生反感。以至于以前认为按揭*款贷**，贷到就是赚到的人，如今都开始了恶意提前还款。所以董潘教授的言论，放在现在显得格外刺耳。最后登上了热搜，并收获了全平台禁言的奖励。
关于是否应该*款贷**的话题，以前聊过很多，就不细说了。这里就董藩教授提到的，延年*款贷**年限是否可以减轻年轻人的购房压力展开一下。
按照常规理解，借100万，10年还清，一年要还10万。如果20年还清，那么一年只用还5万，还款压力就可以减小一半。延长*款贷**年限，确实可以减轻不少月供压力。
但这里面，忽视了按揭*款贷**中极其重要的一个组成部分，那就是利息。
我们来对比一下去年5.8利率，与现在4.2利率的还款情况。
按照*款贷**100万，30年期等额本息计算，5.8%的月供为5867元，4.2%的月供为4890元。也就是说，因为晚1年*款贷**，利率少了1.6%，同样100万，每个月将少支出1000元，30年一共可以节约35万元。
并且你如果突然发达了，想要提前还款，前期的按揭支出大部分也都是利息。
例如以4.2%利率计算，前6年按揭还款约35.2万元，其中利息支出就达到23.8万元，本金仅偿还了11.4万元。
如果你是去年5.8利率贷的款，那么你总按揭在多出7万的情况下，本金还会少还2.5万。也就是说，你利率越高，前期还款中包含本金的比例反而越低。
如果把香港房贷利率1.5%，公积金*款贷**利率3.2%，去年同期的5.8%，还有如今的4.2%一起对比，我们就能得出以下结论：
1.以如今4.2%利率计算，按照董藩教授的意思，*款贷**年限由30年，延长到40年，月供仅能减少10%不到。对于所谓减轻压力一说，基本不存在。
- 2.而去年5.8%利率的购房者，按照董潘教授的建议，改为祖孙贷，时间延长到100年。月供也仅能减少20%不到，甚至只能和现在4.2%利率30年期持平。
- 3.对比香港房贷利率与公积金*款贷**利率可以发现，只有利率降低，月供压力才能有实质性的降低。最主要的，利率越低，你提前还款的损失才会更小。
董藩作为北师大的经济学专家，专业能力肯定还是毋庸置疑的，以上的道理不可能不懂。减轻购房者负担的最好方法，无疑就是降低房价还有降低利率。
但问题是降低房价，就会让持有房产的人资产价值缩水，同时带来的还有天量存在抵押的房子还有土地资不抵债，从而引发金融风险。
而高额的放贷利率，就是银行的利润，也是吃利息储户的利益。降低房贷利率，无疑就必须降低银行利润，或者降低储户的利率。
董藩教授根据多方权衡之后，发现这些都不能提。所以只有得出一个“还是靠后来人接盘”的结论，同时还假惺惺地表示，一切为了年轻人。
如今政策主动提出降利率，对购房者而言，显然是比降低首付比例更有诚意的方式。
并且从现在银行的情况来看，他们也是愿意让利的。
如今社融数据全面下滑，银行的钱贷不出去，不能产生任何收益。哪怕如今断供率提升，但与其他的商业*款贷**而言，按揭*款贷**对银行来说还是最为优质安全的*款贷**产品。
只要降低一点利率，有人愿意*款贷**买房，从银行的角度考虑，也是有利可图的。并且只要降低存款利率，也就是*储吸**成本，银行的利益也并不会受到影响。
所以说，只要能刺激购房者按揭*款贷**的意愿，银行也是非常愿意配合的。
不过房子因为成了金融产品，涨价的预期，占了极大的购买权重。
前两年房价上蹿下跳的时候，借高利贷撸首付的猛人也有不少。因为他们相信，只要交易，所有的成本都可以由下一个接盘者埋单。
但如今买到即贬值的预期下，哪怕负利率，购房者可能也会掂量一下。因为绝大多数购房者，已经没有拿房子当成消费品，愿意支付早买早享受的溢价了。
这种心态的博弈之下，房价下跌的城市，用利率下降去对冲，能够起到多大的刺激效果呢，这个不得而知。
与现在跃跃欲试的购房者相对的，最难受的还是涨价去库存到21年之间的购房者。
他们承担了最高的房价、最高的利率，还有最高的烂尾楼风险。
并且他们签订的通常是LPR基准利率+浮动BP*款贷**合同。前者变动幅度极小，去年高点到现在仅有20BP的浮动。而后者与去年高点相比，部分城市差值达到了惊人的200BP，这一部分到你还清*款贷**之前都不会变动。
所以今天的各种利好对于去年的购房者来说， 反而是一个悲伤的故事。