深圳有一种看起来包赚不赔的买房模式——打新，盯着新房二手房倒挂严重的网红盘，准备名额和资金，一旦中签就赚的盆满钵满。
华润城三期就是一个最典型的案例，这个案例奇迹般的财富效应，也吸引了更多深圳购房者欲参与这个“游戏”。
但是，这几个月，深圳人慢慢发现，打新也不靠谱了。
这两天，深圳7.15“史上最严”调控的出炉，八条新政从行政，金融，税务等方面全面收紧深圳调控。其中还有一条，专门对网红盘打新进行约束。
种种迹象表明：打新模式要凉了，买房思路要变。
01 .
新政前，打新中签率太低
购买力转移到二手
为何说打新模式不靠谱？我们来看看，新政前，深圳打新有多难？
前段时间，海纳公馆5套房公开认筹，中签率不足1%；光明金融街华发御府摇号，近9000人陪跑。
按照这种形势发展下去，接下来可能要入市的华润城润玺、沙井海岸城等热点网红楼盘，买房的人会远远超出房源数量是意料之中的事情。
这种情况继续发展，最后可能就会出现杭州的情况，一个楼盘几万人摇号。如下图：43套房8549人抢，914套房近6万人抢……最终的结果就是，99%的人买不到。
事实说明，深圳的网红盘都要拼人品、拼运气，“打新”这种模式的不确定性太大了！虽然收益可能极大，但是如果没打上，一切都是白搭。甚至可能付出惨重的代价，有的是原本看中的二手房涨了，有的是干脆失去了买房资格！
就像前段时间打新海纳公馆、光明金融街，但是没有打上的朋友，很多本来还想继续等着打华润城、海岸城，但是7.15深圳“新八条”突然出台，直接失去了购房资格！
事实上，即使在新政前，很多人也已经从这种打新的不确定性中醒悟过来了。
根据中原数据统计，6月份，深圳二手住宅成交套数为10594套，破了1万大关，而根据乐居综合拿到的7月份成交数据显示，7月1-12日，深圳二手住宅成交为4300套，几乎追平6月1-14日的4978套。
为何二手房成交量这么大？淘哥认为，其中有大量买家，从买不到的新房困境中抽身，无奈奔向二手房市场，追求确定性。
02 .
新政后，
参与网红盘打新？
你可能资格都没有！
这次调控很严厉、很全面，可以说是全国最严，对深圳购房资格做了严格限制：
●此前是落户直接购买，现在是入户满3年且社保满3年才有购房资格；
●结离婚*法大**也被废掉了，新规规定自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
●老人随迁，如果没有三年社保，也行不通了。
●深圳户籍的小孩，年满18岁，如果没有三年社保，也不能买了。
离婚、入户、小孩，老人，四大途径全部被堵死。新政之下，很多等着打新的人一夜“出局”，真是一失足成千古恨。
新政还专门设立了一条，对网红盘打新进行约束！
五、加强热点楼盘销售管理对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。
也就是说，网红盘新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的，条件进一步严苛之下，很多人参与网红盘打新的资格都没有了。
淘哥奉劝大家，当下这种市场情况，没必要盯着网红盘不放了，与其在“打新”的高度不确定性中追逐，费尽心力，错过时机，最后一无所获，不如拥抱自己能把握到的幸福，挖掘一些片区、地段，产品、价格等都不错，但又不是特别网红，有更大把握买得到的楼盘。
03. 深圳西部依然会是热点
前海扩容铁板钉钉
从政策影响看，短期对市场有降温作用，但中长期决定深圳楼市的，还是人口，产业，土地资源等基本面因素，深圳这一点是最强悍的，调控不但改变不了这一点，还更有利于市场长期健康发展。
此外，还有观点认为，之所以目前出台这么严厉的调控政策，说明下半年深圳可能有重大利好，所以提前调控对冲。现在有多严，礼包就有多大。
淘哥认为，如果有利好，最大可能还是在深圳西部。今天淘哥就给大家推荐一个西部的新盘：佳兆业樾伴山，这个项目所在的区域，今年有两大超级利好：一是前海很有可能扩容到大空港，届时佳兆业樾伴山将变成前海一级辐射圈物业。
二是片区旧改爆发，华润、万科、鸿荣源等名牌房企纷纷进驻，与佳兆业强强联合，片区价值即将蝶变，现在就是最佳入场时机。
佳兆业樾伴山位于宝安区航城街道，它是大空港范围内的街道之一，建设有宝安机场T3航站楼，整个片区是集航空、海港、高铁、地铁、城际交通、高速公路“六位一体”的交通枢纽。
航城的战略意义非常重要，它是“广深科技创新走廊”的重要枢纽，同时位于107时尚商务带先行启动区、宝安区黄金发展带中心位置，以及前海中轴上，地位本就非比寻常。
现在，在特区40周年的关键节点，航城接下来可能会迎来史诗级利好——前海扩容。
淘哥认为，前海扩容是板上钉钉的事情，去年深圳已经明确表示，前海双区扩容方案已经上报。
而今年是深圳特区40周年，也是前海成立10周年，10年来，前海的发展得到了肯定，面对粤港澳大湾区，先行示范区的新的历史背景，在这个关键节点，再给前海一个大礼包，也情有可原，所以今年宣布前海扩容的可能确实也不小。
但是，最关键的问题是，前海扩容的范围有多大？这是最受人关注的细节，市场上也流传着几种方案。淘哥此前建议，如果前海要双区扩容，尤其是自贸区扩容，格局一定要大，有一个方案可以考虑：
把前海总面积扩大到约120平方公里，不但把宝中、西乡纳入进去，而且将宝安机场、深圳国际会展中心、会展田园城、海洋新城等重要板块也纳入其中。
淘哥对于扩容范围的建议，与广东省意见不谋而合，6月8日，官方正式印发《广东省开发区总体发展规划（2020-2035 年）》，其中关于前海合作区连片扩容作出明确批示（见下图）：
注意关于范围的这个描述：机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入。这意味着，前海一旦扩容，范围将会很大，或将涵盖整个大空港。
这对整个深圳经济发展、城市格局和楼市前景，将产生巨大的影响，
而佳兆业樾伴山的物业价值也将得到大升级，其规划定位，直接对标现在前海一路之隔月亮湾大道旁的物业，比如鼎太风华、中铁诺德等。
04. 航城旧改大爆发
佳兆业、华润、万科纷纷抢滩
因为大空港建设使命在身，航城的发展十分迅速。
据航城街道2019上半年工作报告显示，截至2019年上半年，航城街道城市更新项目有13个，面积达到了77万平，而且目前有6大项目都已经已公示。
淘哥研究了航城的旧改，发现有两个特点：
1、体量很大，且连成一片。比如鸿荣源黄田旧村项目，拆除面积达到了54.2万平；宝安凤凰岗项目，拟拆除重建范围面积约27.2万平，规划建筑面积达到了128万平左右。
而且这些项目分布的很密集，很多都挨在一起，可以预见，在不久的未来，以12号线钟屋站、洲石路站为轴向南北两侧延伸，将形成一片旧改大城，规模空前。
图源中原大咖
2、推进速度很快。令淘哥意外的是，航城街道办成立时间很短，在2016年12月底，航城街道才由原西乡街道划出独立成一个街道。
短短4年内，却能紧锣密鼓地推进多个大型更新项目，说明航城的推进速度很快，未来几年，可能就会大变样。
而在航城的重大旧改项目中，最值得关注的是——航港生态产业城。
航港生态产业城是宝安区四个平方公里级旧工业区连片更新重点项目之一，由华润联手宝安区航城街道倾力打造。
早在2018年，参加过“焕新城市梦想”华润置地华南大区2018年品牌战略发布会后，淘哥就和大家透露过这个旧改项目，据现场负责人介绍，这个旧改项目规划统筹用地面积约118万平。
不过根据最新的消息，这个项目占地面积达到了360万平，涉及航城的8个社区，占据了航城土地面积的约8%。
根据规划，这里将以生命健康产业、智慧产业为核心体系，利用华润集团的产业资源和城市运营能力，全力打造集高端总部商务区、高品质人才公寓、医疗教育培训于一体，“新生产、新生活、新生态”融合的现代化产城融合示范区。
注意，这个地方不是单纯的旧改居住区，而是有强大的产业支撑的。
华润置地航城生态产业城效果图
6月21日，在宝安区重大项目与产业空间资源对接会（航城专场）上，26家企业签约进驻华润置地、中粮大悦城等航城街道辖区的优质产业空间项目。
此次签约的大都是高技术产业，包括国家智能传感器创新中心、鹏博士电信传媒、陶冶电子、中科电工、会其通兴、光科全息、英唐光显、宝安区机器人智能装备行业协会、威天光电、汉森软件等，涉及智能装备、新一代信息技术、智能传感、精密制造、智能音频等多个领域，可以预见，
航港生态产业城未来就是大空港新的总部基地，将进驻大量的高端企业，流入大量的高新人才。
而佳兆业樾伴山就位于航港生态产业城内，它所在的黄麻布片区，将与九围、鹤州等片区串联起凤凰山生态资源，打造成集创新产业、休闲旅游、品质生活于一体的产城融合区，堪称深圳“西部华侨城”。
黄麻布片区概念规划及片区统筹研究/图源：蕾奥规划设计咨询股份有限公司
淘哥提醒，这里是个爆发力很强，但还没有引起普遍关注的片区，有幸读到这篇文章的朋友一定要非常重视。
05. 尖岗山豪宅区东麓
“樾”字系伴山纯居
住宅建面约79-125平3-4房
为什么航城底子好，实力强，但是存在感不高？很大因素是除机场用地外，航城范围内此前多为工业用地，因而辖区内的楼盘非常稀少。
只零散分布有金达花园、翠湖花园等很旧的小区，以及天福华府、星航华府等2015年左右的次新楼盘。
而佳兆业樾伴山的入市，将打破这一僵局，给购房者提供了一个入主前海中轴的绝佳机会。
佳兆业樾伴山除了受前海一级辐射之外，还处于尖岗山北，与越秀和樾府、泰禾深圳院子、中海九号公馆等豪宅同在3公里山景水体生态圈内，共享铁岗水库、尖岗山脉群等生态资源，以及前海核心的顶级城市配套。
关于尖岗山，淘哥之前分析过，尖岗山沿创业二路和前海相连的龙线，就是深圳的终极豪宅区，其中前海是龙头，尖岗山是龙尾。
前海湾—尖岗山豪宅龙线示意 仅供参考
这个终极豪宅区的物业，就是深圳未来20年的物业龙头，潜力十分巨大。而佳兆业与越秀、泰禾组成的位于龙尾的尖岗山豪宅区，物业价值目前被低估了，未来会像曾经的香蜜湖、深圳湾一样，实现一个质的飞跃。
为了不辜负这片土地，佳兆业樾伴山在产品打造上可谓用尽匠心，把集团积淀了21年的城市运营经验发挥到极致，捧出了一个前海中轴的标杆之作。
关于佳兆业樾伴山的品质，从项目名字就能看得出来。
因为“樾”在佳兆业的产品体系里是高品质伴山纯居的代名词，根据佳兆业内部要求，用“樾”字做项目案名的标准十分严苛：必须是区域价值前景高地、必须是生态宜居氧吧、必须是拥有低密度私享生活、必须具备精工品质等特点。
而佳兆业樾伴山正是“樾”字系产品的代表之作，它背靠尖岗山，西眺凤凰山，周边分布有“二山二水五公园”（如下图所示），生态资源非常优越。
依托于这种生态优势，佳兆业樾伴山在建筑和园林设计方面，充分借用地势，利用山地高低差特点，打造出主轴线景观亮点，并在山体公园设计一个“氧吧”公园，充分把周边的生态景观融入，让“二山二水五公园”成为了自家的后花园。
对外与自然融为一体，对内空间构造更是完善，据了解，项目充分考虑业主需求，打造了400米健康跑道、600平泳池和3830平的架空层服务空间，实现了全龄化社区需求覆盖。
在地段无敌，品质过人之外，佳兆业樾伴山还有两大优势：
1、教育配套惊喜。
项目自身西北部配备1所9班幼儿园，占地约2400平米。北侧有一块约7000平米教育用地，后期规划为18班小学，佳兆业进行拆除后归还政府，后期由教育部门引入具体学校。
宝安区近期引入的学校，要么就是深圳外国语这种深圳知名学校、要么就是引入外地优质教育资源合作办学，参考此惯例，这宗教育用地还蛮值得期待的。
2、交通发达，拥有“海路空轨”四维交通。
项目周边有12号线（2022年底开通）和33号线（规划中）两条地铁，其中离项目最近的站点是33号线的九围站。
33号线规划为中深惠城际深圳段，建成后将会是深圳最快地铁线，运行时速高达160km/h，建成通车后，城市主中心间30分钟快速直达。
规划中的33号线走向，仅供参考
此外，项目还邻近福永码头、宝安国际机场、深中通道，以及京港澳高速、广深公路等高速路，可谓坐拥“海港+空港+陆路+地铁”四维立体交通。
借由发达的交通网络和优越的生态资源，生活在这里，可以感受到真正兼得繁华与宁静的悠然生活。
据悉，佳兆业樾伴山总建面约15万平，本次主推户型为建面约79-125平的3-4房。
淘哥认为，项目位于前海一级辐射圈，又与越秀、泰禾等豪宅共享3公里山景水体生态圈，而且是佳兆业开发的片区内非常少见的纯居住项目，能遇到的机会不多，与其“打新”无望，不如好好把握这个难得的优质新盘上车机会。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）