昨天，有个新闻刷了屏。
湾区投资客心中的“当红炸子鸡”南沙区，传出 争取 全面取消落户限制的消息。
消息的来源是南沙区政府官网。
在对区政协会议提案的答复中，提到“争取实施在南沙差别化的户籍政策”。
所谓的“差别化户籍政策”，是指的国家发改委在《新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中明确的，要鼓励“ 超大特大城市取消郊区、新区落户限制 ”。
现在，南沙的落户政策和整个广州是一样的，就算有本科学历，也得缴纳半年社保。
一旦政策争取成功，南沙的落户限制很可能取消。也就是说， 成为南沙人这件事情，将变得毫无门槛。
这个政策的副产品是南沙房票的进一步放开。
之前，外地人要在南沙买房，必须要有大学学历或者中级职称，而只要成了南沙人，当然就自带房票了。
于是，不少小伙伴开始问，南沙的房子，是还要涨吗？
其实，顶着国家级新区和湾区几何中心的帽子，地广人稀的南沙在“抢人”这件事上，鸭梨真还是蛮大的。
2015年，南沙自贸区成立，常住人口65.58万人，全市垫底。
为了吸引人才， 从2015年到2019年，南沙拼命给重点领域的急需人才及骨干人才发钱。
2015年，一共向区内的急需人才发放了4521万元的奖励，而到了2019年，奖励金额更是涨了好几倍，变成了3.6个亿。
就这样努力了四年之后，南沙的常住人口终于达到79.61万人。
然而，在全市十一区中排名倒数第二，户籍人口更是垫底，只有46.33万人。
要知道，南沙的面积527.65平方公里，在广州是第五大区。
脸丢大了。
而按照《广州市南沙新区总体规划》（2012-2025年），至2025年，南沙新区常住人口规模应该达到230-270万人，这意味着从2019到2025年，南沙至少需要新增人口150万，平均每年需要增加25万人。
过去4年，南沙每年常住人口增长只有3.5万人。 现在要想达成目标，人口增长的速度要达到过去的7倍！
这几乎是“不可能完成的任务”，只能“不拘一格降人才”。
如果南沙真能全面取消落户限制， 南沙将成为蓝领们落户广州的突破口。
就算没有全面放开，只要落户要求能降低到中专、职校，也可以吸引一波南沙至少可以吸引一大波学历在本科以下，无法落户广州的技术工人，或者等不及半年社保的本科生。
以及，炒房客。
然后，就到了房价分析时间。
先说结论： 这个政策出台前后，对南沙的楼市一定会有短期利好。
首先，落户的人口多，楼市购买力一定会上升。
在2018年的抢人大战中，最为凶猛的城市，是西安。
西安不仅全面取消了本科生落户的年龄限制，而且宣布，只要是全国大学在校生，无论在不在西安读书、居住及工作，均可落户。
当年，西安全市常住人口破千万，比上年末净增加38.70万人。
蜂拥而入的人口推高了房价。
安居客数据显示，西安二手房价格从年初的不到9000元，一路涨至1.2万元以上，半年时间，涨幅超过三分之一。
胡润研究院发布的年度全球房价报告中，西安2018年涨幅高达14.6%，高居榜单第三位。
2019年初，石家庄跟进“零门槛”落户，全国公民仅凭身份证、户口薄即可申请落户，成为 全国首个实施零门槛落户 的省会城市。
房价也立马有了反应。
安居客数据显示，石家庄二手房立马止跌，均价从1.54万开始缓慢上涨，到了年中，均价涨到了1.58万元。
但是，这种利好，可以维持多久呢？
局姐看了一下， 西安自从2018年大涨之后，就陷入了长久的横盘。
2020年11月，西安二手房均价1.26万元，和2018高点时相差无几。
而石家庄跌得更惨，目前均价已经回归到了1.5万元以下，还在持续下跌中。
政策当然可以带来短期人口的集中涌入，但房价最终的涨跌，还是回归于一个区域的基本面。
再说回南沙。
过去的十年间，南沙跟着广州严格执行限购政策，加上自身产业薄弱，南沙的楼市一直只能靠不算太多的、嗅觉敏锐的 本地投资客 ，以及能有各种方式破限购的 外地职业炒家来支撑。
这种投资客占绝对主体的接盘群体，让南沙的楼市一直处于尴尬之中——
一有重大利好，就迅速往上，利好撤离，就马上冷掉。
局姐在安居客上查询了南沙十年二手房数据，发现了一道很有趣的“四上四下”的曲线——
注：数据范围从2011年1月-2020年10月，不含2010年
2010年，南沙明确“海滨生态宜居示范区”定位，投资客涌入，不到一年，房价从7000多元推高到1万元，然后开始阴跌，最终跌回7000元。
2012年，南沙新区获批为国家级新区，投资客闻风而动，房价暴涨，一年时间，房价重回1.1万元，然后又陷入低谷，跌到9000多。
2014年，中国（广东）自由贸易试验区成立，房价第三次从9000多均价涨破万元，然后，又跌了回去。
到了2016年，南沙的均价开始起飞，第四次进入万元俱乐部，到了2018年，均价涨到2.1万元以上。
2019年，南沙区被定位为粤港澳全面合作示范区，反而利好出尽，房价掉头往下，6月，跌回2万元以内。
这十年来进入南沙楼市的投资客， 解套是个大惊喜，被套，才是常态。
直到2019年底，南沙楼市迎来了新的机遇——向本科以上的人才放松限购。
随后，惊喜一波接一波。
因为深圳收紧限购，靠深中通道带来的“环深”概念，南沙的楼市火了一波；
对广州市民松限，南沙楼市又火一波……
到了现在，南沙的二手房成交价已经接近2.2万元，创下了历史新高。
现在， 南沙开始做一些真正让购房者能住下来的事情。 比如酝酿全面取消落户限制，比如努力补齐优质教育和医疗配套。
至少，这一波购房者里，有不少小伙伴已经问起南沙的教育情况，希望能用相对便宜的价格给孩子获得好的学位。（详细分析→《为了学位买南沙，真的靠谱吗？》）
他们，或许会是真正在南沙安居乐业的一群。
所以，这一轮上涨，南沙还会重蹈前十年的覆辙吗？
以上。
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