2019全面护航，稳中求进
锁定购物中心连锁品牌
2019年是变革家创办的第5个年头，很高兴我们的绝大多数投资人从最开始的『股权众筹拆解报告』时代就一直跟变革家在一起走到现在。5年的时间整个商业世界已经更迭的面目全非，您对我们的信任和支持让我们无比感恩。
2017年下半年变革家开始专注于品牌连锁店的投资。我们以流量成本为主线，为了投资外卖品牌钻研了很多美食城，为了投资美业跑过很多写字楼商铺，为了投资儿童教育也在很多小区里蹲点。即使非常谨小慎微，但乐观病、投机病、短视症，这些新手该犯的错误也都犯过了。还好，变革家最终锁定了一个比较理想且相对稳定的场景——基于购物中心的连锁品牌。
线上的流量成本确实已经高于线下，而且流量质量也被线下流量秒杀。基于天猫和京东的『纯电商』机会已过，基于美团和大众点评的『到店消费』流量成本已高于线下成本，基于美团外卖和饿了么的『外卖』行业正面临利润收割的至暗时刻。线下流量虽然现在是抄底的最佳时间点，但不同场景里问题同样很多。百货业态过于老化，超市太不透明，机场和高铁站风雨不透，只有购物中心是目前区域人流最大、管理最规范、市场化最正常的理想对象，而且势头还在迅速扩张中。关于购物中心的流量/招商/运维分析可以看之前的分析报告或者联系小秘书（xiaomishu002）索取。
购物中心是线下流量的垄断势力，代表了未来的流量趋势，但也并非完全是满地黄金，这个领域同样水深似海。越是在行业内深耕，越是应该对行业保持敬畏。在投资过程中，我们也会不定时更新投资总结和进行业务调整，以更好的保障投资人利益。
2019年变革家内部定位为完善风控体系的一年，接下来解释我们的思考以及新的一年变革家的业务更新。
一、成立『科方选址』，为合作品牌提供选址服务。
在购物中心开店，最重要的是选址，第二重要的是选址，第三重要的还是选址。从这里你就知道选址的重要性了。在之前的风控中，我们更加关注的是历史门店的财务模型。通过诸多老店的投资收益率来锁定门店的『利润模型』，并以此排除风险最大的『形象店』和『边际店』的投资模型。
经过这一年多的探索，我们发现上面的逻辑没有最大程度的降低风险，还有很大的空间可挖掘。『利润模型』只是防控住了合作品牌自身的成本溢价。极低的成本下，基本上没有多少猫腻可操作。虽然开店资金降下来了，但它并没有解决新店和老店的选址模型到底有多匹配，新店是否一定赚钱的问题。比如为了节省成本，选址位置变差、面积减小等，这虽然看起来更有诚意，但在收益率上其实损害了股东利益。
此外，很多品牌方自己在选址上也不够仔细。靠感觉的有之，靠关系的亦有之，尤其是品牌方对于自己选址眼光的过度自信也增加了投资风险。
选址是一件很严谨的事，也是可以非常详细的“数据化”的事。现在很多品牌方没有在选址上实现数据化，跟公司规模小，没有专业拓展开发人才有关，但更重要的是意识问题，不愿意做苦活累活。有些品牌方是有数据的，但却不愿意去挨个挖掘，发现数据背后的模型和选址秘密。
鉴于“选址”在开店成功中意义之大，以及合作伙伴在选址数据化上的重视度不够，变革家在2019年筹建自己的选址服务团队『科方选址』。这个团队一方面服务于我们自身的门店选址，同时也服务于其他业内的合作伙伴。
科方选址的成立对于整个生态意义重大。有了自身的选址团队，变革家和品牌方能加快合作品牌的开店进度。同时数据化驱动选址也能较大概率规避掉“闭眼”决策的风险。
『科方选址』分为两部分。第一部分业务就是“购物中心里的链家”，向合作伙伴提供“新门店资源”，这部分核心是新门店位置拓展。第二部分业务是选址评估业务。这部分核心是数据匹配。通过对合作品牌过去老店和即将开业门店的数据化的分析，利用过去门店的房租价格、人流结构、人流数量、成交转化率等核心指标，和新门店的房租价格、人流结构、人流数量、平均成交转化率等指标来评估该位置是否值得开店。一言以蔽之，通过优秀门店寻找、新老门店数据对比等来提高开店成功率。
新店拓展上，变革家、品牌方和市场上的第三方选址机构共同为品牌拓展门店。在选址方面变革家不完全指定『科方选址』为唯一合作伙伴，变革家也希望有更多的选址机构能一起来帮助品牌方更好的发现优质店铺，降低投资人资金站岗时间。
在『选址评估』方面，『科方选址』会全程参与，对意向选址进行为期1-2周的选址分析，所有费用实报实销即可。鉴于选址对于一个门店成败的重要性，相对于单店在50-100万投资的门店，我们认为前期额外付出选址和评估费用完全值得。
二、投资成立『科方企管』，为门店提供品牌联营和门店业绩改善。
成立企管公司，直接参与部分门店的经营是变革家在2019年作出的一个重要决定。
科方企管的第一项职能是接管旧门店。变革家的合作品牌已经超过15个，合作门店已经超过60家。绝大多数门店经营都处于稳健状态，但个别门店由于各种原因处于盈亏平衡线或处于短期亏损，科方企管主要针对这种类型门店进行评估并和合作伙伴协商，接管和经营该门店。
科方企管的第二项职能是简单门店自营。在选址团队的配合下，如果有销售难度不大，整个前端比较简单的合作伙伴，变革家会更倾向于前端自建团队，后端由品牌方提供供应链和管理培训。自营门店的好处在于经营效果明确，并可以自己制作改进方案，不再受制于品牌方的重视度。
在商业地产领域中，仅仅有钱并不能得到行业的尊重。很多品牌并不缺乏资金。要与顶级的品牌共舞，就需要『钱』、『位置』、『团队』皆有。把变革家做重，除了投资之外，变成一个能提供“赋能”能力的合作伙伴，这是变革家希望留在品牌合作伙伴心里的概念。这也是为变革家投资人们的长久利益保驾护航的必然选择。
2019年变革家期待和您共同成长。
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