毫无疑问，2023年是中国以复苏和持续发展为主线的关键年份，作为曾经在城镇化和经济增量时代，扮演过核心重要角色的房地产经济，迎来了一个前所未有的变革阶段。
经过20余年的发展，中国房地产行业，楼市，还有关联的土地财政这个经济系统，在充分发挥对国民经济巨大拉动作用的同时，也带来了房价高昂、资源占用、金融风险等矛盾。
共同富裕背景下的中国房地产业，如何探索新的发展模式，平稳实现高位软着陆，实现国民经济发动机、民生保障奠基石等多重功能，与时俱进解决可持续发展的问题，是摆在当下中国国家政府，以及所有中国人面前的历史性关键课题。
这篇文章，写在2023年4月份，将基于国家意志和顶层设计对中国房地产经济“房住不炒”的主线背景设计，并且结合房地产新发展模式的路线提法（2021年底，中央经济工作会议首次针对房地产提出“探索新的发展模式”，2022年12月的中央经济工作会议再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。），结合中国房地产行业和市场的现实情况，对后续中国房地产发展新模式的可能走向，进行一次专题深入的分析和讨论。
本文主线结构如下：
1.中国房地产市场现状和目标
2.中国房地产发展新模式，新在哪里？
3.趋势研判：如何去理性预见未来中国的房地产经济和楼市走向？
写在最后：应该如何看准主线，把握趋势，寻找机会？
01
中国房地产市场现状和目标
疫情三年，冲击经济，让房地产成为了一个大家都不愿提及的话题，俗话说“哪壶不开提哪壶”。为什么这么讲，因为大家对房地产都看得比较悲观。这实实在在表明房地产预期发生了逆转。曾几何时，关于房地产，一边是涨涨涨，一边是买买买，房地产预期几乎是只涨不跌，政策方面苦于如何扼制这种上涨预期。
近年来，多重因素叠加，特别是人口提前达峰，房价预期急转直下，政策方面又苦于如何稳住预期。2022年11月以来，政策方面相继射出支持房企融资的“三支箭”，取消“三道红线”，推进“保交楼”，改善优质房企资产负债表等，这些政策对于房地产的短期稳定起到很大作用，但要真正稳住房地产预期却还不够。
当下来看，中国住宅市场呈现“整体可控，局部透支，个别城市有泡沫风险”的特征，结构失衡矛盾日趋明显，具体表现为区域分布不平衡、房价表现不平衡、住房拥有不平衡。
坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，中国房地产业既要保持充足的量以实现对国民经济的支柱作用，又要尽可能稳定价格以防范潜在的金融风险，还要解决老百姓，尤其是低收入群体的基本居住问题以保障民生。
从市场表现来看，就很能说明问题：
2023年春节假期以后，中国全国范围内房地产市场都出现了不同程度的复苏，逐步企稳的是市场表现没有争议。
这一轮楼市能够回暖，有逐步企稳的表现，其实是得益于2022年以来中央和地方房地产政策的持续发力，合理购房需求得到了释放。
从供给端来看，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，房企流动性紧张得到了缓解；
“保交楼”相关政策保障了购房人的合法权益，增强了房企和购房者对房地产市场发展的信心。从需求端来看，各地因城施策，松绑限购、降首付比例、降*款贷**利率、支持多孩家庭等政策，大力支持刚性和改善性购房需求。
不过，从现实出发来看：房地产市场回暖主要表现在一二线热点城市，更多城市还处在“止跌”的阶段。
目前，大部分三四线城市和弱二线城市虽有反弹，但市场仍然面临不小的压力，未来还可能出现波动，市场持续性复苏还需要时间。
房地产一头连着民生，一头连着经济增长，房地产业平稳发展对于今年经济社会工作至关重要。
今年的政府工作报告有多处涉及房地产：其中，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题备受市场关注。
化解优质头部房企风险在政府工作报告中首次提及。
过去多年，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，迅速扩大市场份额，以满足居民对住房的需求。不过，这种传统模式也导致了房地产市场过度金融化，行业风险积聚。目前，随着我国人口增速放缓和城镇化水平不断提高，住房总需求空间逐渐缩小，传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式已不可持续。
复苏的房地产业要防范重走“高负债、高杠杆、高周转”老路，亟待向新发展模式转型。
世界上没有哪一个国家完全依靠市场解决居民住房问题，针对中国住宅市场潜在需求巨大但中低阶层购买力不足的现状，政府通过长租房、保障性住房、共有产权住宅等形式，将自身权益低价或无偿让渡给普通老百姓长期甚至终身使用， 在现实状况下彻底解决中低收入者基本住房需求，推动实现全体人民住有所居，在发展中实现中国房地产高位软着陆，是可行的发展方向。
具体而言，政府定位和职能升级方向可包括：
从“经济发展”向“经济发展+民生保障”双重职能并重发展；
从“土地供应商”渐进式向“土地供应商+房产经营商”转型过渡乃至并重发展；
坚持租购并举，以租托底，建立销售和租赁两个市场，以不同政策，协同实现经济发展和民生保障双重目标；
积极探索金融创新，创新性拓宽财政来源，从“土地财政”向“土地财政+资本市场”获取财政来源。
目标主线，其实非常清晰。房地产发展新模式的核心是房住不炒主线之下，实现供求适配，行业持续发展。
02
中国房地产发展新模式，新在哪里？
2022年底的中央经济工作会议说过一句话：
推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
何谓新模式呢？
经济日报3月31日有篇文章写过：
市场行为：从重买卖轻租赁向租购并举转变，强调住房的居住属性。
开发行为：从“大拆大建”向城市更新的转变，旧改取代房地产开发。
政府行为：多数城市财政收入来源面临切换，培育发展新经济。
从探索到推动，房地产发展模式转型已经迫在眉睫。这一点，从国家对这件事的表述就能看的很清楚：
基于中国房地产经济过去的发展模式，对新模式的新，进行一个分析讨论：
第一个新，那就是商业模式的新：
房企“三高”模式走向终结。
在过去，房企在房地产金融弱监管、项目去化快、房价持续较快上涨等因素叠加刺激下，普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式快速获取土地和金融资源。
但当前这一模式运转的前提已发生变化：一是在融资需求端，中大型房企陆续爆雷，房企加速去杠杆，总融资需求大幅减少，“高负债”意味着高风险；
二是在房企融资端，预售资金强监管、非标融资收紧，大幅削弱房企“高杠杆”能力；
三是在购房需求端，以广大三四线城市为代表的房地产市场较大幅度回调，销售市场转冷导致房企项目去化显著变慢，“高周转”失灵；四是在投资端，房企爆雷、销售低迷传导至投资市场，房企投资意愿和能力不足。
第二个新，是土地财政逻辑的更新：
过去地方政府高度依赖土地财政。
过去十多年，房地产业长期扮演地方政府的融资工具，通过行政化土地资源配置快速获得资本积累，来扩大基建投资等支出，从而推动区域经济高速增长和城镇化快速发展。2022年，五项房地产专项税达1.9万亿元、国有土地使用权出让收入6.7万亿元，两者合计占地方综合财政收入（地方一般公共预算收入+地方政府性基金收入）的47.1%，这一比例在2020、2021年高达54.6%、52.6%，且不计以土地为抵押获得的债务收入和与土地间接相关的其他税费收入。
未来多数城市财政收入来源面临切换。
土地出让金收入的头部效应显著，据中指院统计数据，2022年全国土地出让金TOP100城市占全国土地出让金总额的83.1%，其余242个城市土地出让金比重仅为16.9%。同时，三四线城市库存水平高，据财联社报道，克而瑞数据显示，截至2023年2月，三四线城市整体去化周期达26个月，有50城去化周期在20个月以上。随着人口持续向大城市、城市群和都市圈集聚，部分城市土地需求量将持续收缩，叠加目前多数三四线城市库存形势严峻、人口持续净流出，房企继续拿地的意愿将显著下降，未来多数城市经济发展方式面临转型，开源节流，在降低非必要地方财政支出的同时，可依托地方特色，培育发展新经济。
第三个新，是房产的隐形价值被剥离，回归居住属性的新：
过去住房消费以购房为主，有四方面原因：
一是自住需求旺盛，城镇化进程快速推进，中国城镇常住人口由1998年的4.2亿增至2022年的9.2亿。
是房地产投资属性强，房价持续上涨，全国商品住宅销售均价从1999年的1843元/平方米上涨到2022年的10185元/平方米，年化增速7.7%，核心城市房价涨幅更大。
三是东方置业文化影响。安居乐业，成家立业，房子对于中国人的归属感吸引。
四是住房租赁市场尚不成熟，制度不完善，租房无法完全替代购房。
但是，租购并举是发达经济体住房市场的显著特征。
国际经验看，租赁是发达经济体住房市场的重要供给力量。对比租赁人口比重，欧盟27国平均水平30.1%(2020)、瑞士57.8%(2021)、德国50.9%(2021)、奥地利45.8%(2021)、美国34.2%(2022)、日本36.0%(2021)、韩国44.8%(2018)，租房住在一些国家甚至是主流。大城市租房住更为普遍，2017年美国迈阿密66.7%、纽约64.6%、波士顿63.1%、洛杉矶60.1%、旧金山56.6%的人租房住，2018年中国香港49%、2020年日本东京51.2%、2021年德国柏林85%的人选择租房。
要实现租售并举，那么就要 剥离 学区，户籍这些看不见，但是又至关重要的隐形价值，同步被剥离的，还有过于明显，甚至是强烈的金融属性和炒作噱头。
当然，还有政策层面，金融管理方面，以及市场规则设定等等方面需要进行配合和调整，既然是模式上的新路线，那么相应的市场环境与之配套完善，也是必然的趋势。
根据中国政策表态，路线确定以后，落地实施的周期来看，一般的规律是5年，从2021年房地产新模式的提出，预计在2025年左右，将正式落地。
和房住不炒一样，在房地产新模式的全面推进这件事上面，没有任何必要去质疑国家的信心和决心。这是政策定力。
03
趋势研判：如何去理性预见未来中国的
房地产经济和楼市走向？
近年来，在房住不炒、租购并举的政策定位下，我国正在构建房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转型的路径逐渐清晰。
2023年的政府工作报告再次强调，要加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题。目前，新市民有3亿左右，他们是房地产市场的“生力军”，解决好新市民等住房问题将是未来房地产新发展模式的重要内容。
可以预见，房地产新发展模式将坚持房住不炒、租购并举，以租托底，建立销售和租赁两个市场，以不同政策协同实现经济发展和民生保障双重目标。
今后，长租房市场、保障性租赁住房、城市更新、老旧小区改造和房地产相关服务业等领域有望获得更多政策的支持，尽早转型新模式的房企也将获得先机。
回到市场角度来看，中长期看，中国因人口持续流动（农村人口持续进城和人口跨城流动）、住房改善升级、家庭规模持续小型化等客观因素存在，衍生了因城镇人口增长、居住条件改善、城市更新改造带来的自住房需求。
理性测算，未来十年仍有年均13-14亿平商品房需求规模，商品房开发建设规模依然大。但是从房价角度出发，因为 区域分布不平衡、房价表现不平衡、住房拥有不平衡的现实情况存在。实际上房价分化，将成为后续全国不同城市商品房市场的必然趋势，主要有三个方向：
在一线，核心和头部城市，因为供需挤压的持续存在，人口流入的必然趋势，房价伴随经济增长稳中见涨是必然，但是这样的涨，已经不能用过去的眼光来看待；
大部分人口相对稳定，又注重本土非土地财政以外的产业和地方经济发展，并且环境宜居，配套过硬的大中城市，房价维稳，伴随本地经济同频小幅振动；
而绝大多数存在人口流出，过度依赖土地政策，以及有过度建设扩张的中小城市，接下来房价继续向下调整，是必然。
总的看下来，行业回归务实理性，房企利润将主要来源于提升产品和服务品质获取溢价。
市场回归需求，炒作投机的空间被大幅压缩，炒房时代正式结束。
新模式之下，房子就是房子，将不再具备明显的金融和资产属性。向运营和需求管理要收益，将成为未来主线。
所以，新模式的推进过程，有一个重要的标志，就是房地产税出台落地，并平稳持续。
04
写在最后：
应该如何看准主线，把握趋势，寻找机会？
新模式的到来是必然，对应的趋势要看准。看准趋势发展的方向，才能谈得上适应和把握机会。
在房地产发展新模式成为现实的过程中，会有如下四大明显的发展趋向：
一是地产由外延式数量型向内涵式质量型升级；
规模时代结束，精细化运营时代到来，新房建设和销售趋于下行，旧改升级，物业和产品竞争将成为后续行业和市场的主线。
二是住宅地产从增量型主导向存量型主导过渡；
目前全国存量业态市值约400多万亿，这是房地产巨大的新蓝海，拥有长期且巨大的潜力空间，向存量要产能、要机会、要效益，这正在成为房地产未来发展的大趋势以及业界的重要共识。随着增量型业务的缩减趋势，政府从土地财政上获得的财税红利将明显缩减，国家将转而通过征收房地产税来从物业存量中获取更长期、稳健的公共性红利。
房地产发展的重心由增量向存量业态转变的关键在于由重资产型的投资开发模式转向轻资产的运营模式，大规模存量物业和产业园区运营都可以形成稳固悠长的产业链，并形成长期稳定的运营红利。此外，存量物业有多重经营模式，种类数量都很多，可以不断地纵深创新，在存量中不断拓展新的利润增长点。
三是由物业型地产主导向产业型地产主导转型；
房地产都可归入两大类：住宅地产和产业地产。住宅地产通常占比都非常大，可以单独成为一个类别，而住宅地产以外的各类房地产业态都可以归入产业地产，如公共服务地产、商务地产、科技地产、商业地产、物流地产、工业地产、文旅地产、康养地产、教育地产等等。
目前越来越多的社会关注度和资金在投向产业地产，寻找房地产新的发展空间。从国家宏观战略趋势看，未来核心支点在战略性新兴产业和国民基础性产业，这些领域构成未来房地产推进产业地产的重点方向。
中国经济正在进入到以高质量和科技创新发展为引领的新时代，产业地产以新基建、科创、产业和税收为依托，因而发展潜力广阔。
当然，还有商业地产，工业地产……很多在住宅地产高歌猛进阶段价值不显山水的资产，将迎来价值爆发的黄金时代。
四是房地产在产业运营和资产运营间交互推进。
国家提出房住不炒的战略理念，只是否定炒房等投机行为，并没有否认房产的资产属性和投资价值。房地产在未来不仅在产业运营层面会广泛深入地展开，它本身还构成合理的、符合市场价值链的资产运营和成长的重要产业基础，通过资产运营和管理来合理增加财产性收入。
未来房地产不仅要涉足大量具有前瞻性和实用价值的产业运营，也将有效强化不动产合理、稳健的资产运营和管理。借助资本市场的各类平台和机遇，适时地、适度地、适中地盘活物业资产。
真正意义上资管业务，长期以来在中国被持续增长的房价行情之下，被边缘化，甚至被误解，认为现金管理就是资管，这种情况，在资产运营，存量时代，将迎来彻底改变。
比如REITS，国家大力发展长租房市场，以REITs试点为突破口，建立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的房地产二级资本市场，与传统商品房靠卖房卖地回收资金不同，长租房以REITs形式，通过资本市场回收资金，具备大规模推广可行性。
资产运营的春天，可能很快就到了。
当下中国房地产业也正处于一个历史转折期，原有的“高杠杆、高负债、高周转”发展模式难以为续。
充分借鉴美国1940-2000年房地产长期繁荣的宝贵经验，规避2001-2007年导致次贷危机的风险教训，融合次贷危机后重新恢复并再创繁荣的底线，正确判断中国房地产业所处历史发展阶段，高效市场和政府有为有机结合，中国有潜力创造房地产业更加可持续高质量发展的明天。
作为永续行业的房地产，不会在中国消失，也不会不受管控引爆危机，新模式，对应的就是平稳着陆，落地以后，凭借人口基数和经济基础，未来中国的房地产领域，依然具备足够的经济想象力。
基于趋势，大家能够看到哪些机会？可以在留言区，留下你们的真知灼见。
