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问答329期
问：如何看待高新CID长安学籍问题，转城六区概率大吗？
答： 五区二县和城六区中考不互通的问题一直存在，主要还是城乡二元结构的特殊性，农村教育和城市教育差距过大；
目前的跨区就学进展，是部分省级示范高中拿出一定的招生计划，跨区域进行招生，推进招生改革，实现城六区和五区二县高中招生的融通，其实还是成绩决定；
高新CID和航天对于学籍的担心其实有不少影响房价的因素在，长安和高新自己的高中其实也不错，只是选择范围窄一些；
全面转到城六区还是有难度，长安区面积1583平方公里，目前高新CID和航天占的部分，其实是很小的比例，大量的长安区域学校还是在农村，如果全部开放学籍，这些学生在中考竞争中是没有优势的，目前的长安学籍算是一种地域保护；
放开的核心就是全面放还是部分放，按照学籍归属地的原则，高新CID，航天城就是属于长安区，西咸新区的接管学籍、考试和普通高中招生，未来可能有调整，高新CID也是同样。
如果当下就面临CID买房中考的问题，长安学籍是一个劣势！
问：华清学府城顶层自住，现在出手还是等等？
答： 也算城东老城区的一个典型小区了，大体量，环境好，户型一般，房龄长短不一，作为纯自住小区，在周边还是不错的，八号线在建，幸福林带建成，属于锦上添花，但不会带给小区明显房价变化；
还是城东发展的老问题，观感一般，受众经济能力一般，外来人进不去，里面人出不来，区域内二手房标杆的小区都在浐河边的龙湖香醍，幸福林带沿线的龙湖，融创等还没有交房，考虑顶层尽早出手置换。
大学南路小学附近同样老城区，并没有太新的商品房，学林雅苑和东泰城市之光，小区也很一般，高密度小社区，非这学校不上，2万+也是有家长买单的，房子不值，学校你认，预算不多就买个小面积的。
铁一小，大学南路小学，西安小学，翠华路小学等等，老城区的好学校，都会面临房子不值的问题，谁让奔着学区去呢，抓大放小！
问：龙湖紫宸的房子怎么样，手里两室想换三室？
答： 当年赶上市场火爆，又是龙湖品牌，14000+的精装修，还是多次摇号的，小区交房整体也还不错，物业，园林，装修也是龙湖水准，目前二手房均价21900+，在周边已是头部；
位置因人而异，本就城改拿地，南三环沿线盛产城改小区，区域密度偏高，好在龙湖南侧500米有清凉山森林公园，交通上三环来往高新曲江也很方便；
生活配套比较齐全，向东一公里地铁三爻站，500米南飞鸿乐荟里商业，学校有短板，小区配建有教育用地，包括小学和幼儿园，但交房三年还没动静，小学用地规模和要求不符，还在协商；
整个区域城改居多，商品房为龙湖和清凉山居，作为置换，要么同小区小换大，要么向南走西部大道沿线，陕建雁南朗境和中粮大悦未来城新房还有！
问：长安区凤栖原地铁口吉源美郡次顶楼，一万一平是不是太低？
答： 地铁二号线锦上添花，但不会改变小区房价，作为长安老区范围内的商品房，10年建成，房龄有13年，周边生活方便，但老城区面貌还是很老旧，能在这里买二手房的人很少；
预算少的去城南，预算多的航天城，西部大道，西长安街可选很多，老城区的地铁口盘，出租方便，但转手并不容易，受众太少了，目前小区二手房均价12300+，一个月带看超过1600次，但成交很少；
物业，户型，小区环境和相同房龄的高层社区还有很大差距，属于县城商品房水平，在当下的二手房环境中，并不好卖，单价一万，正常偏低，看看有没有咨询，再降也不太可能了！
问：17年的合能公馆想出手，地铁商超会带来较大利好？
答： 理解买房增值的心，但是很难，还是小区素质本身的原因，作为长期陷入交房纠纷的小区，买合能冲的就是便宜，18000+的二手房价格，成交量还是不错的；
但是作为买家，周边备选太多的，天花板的万科城，其次的雅居乐，悦美国际，盛世长安等等；
稍微增加预算，西沣路沿线还有融创，万科，海亮，金地，在位置，品牌并不如突出的情况下，合能公馆最大优势还是便宜；
北侧的宜家荟聚，南侧的地铁15号线，都属于锦上添花，但买这个小区的，看重的核心并不是这个点，外加还地处长安区，有学籍限制，指望配套带来房价涨幅很难；
趁着市场行情好，尽快出手置换！
问：沣西万科大都会什么时候出手合适，会不会卖不掉？
答： 也是当年一度网红的小区，销量火爆，交房稳妥，又是沣西的核心区域，周边无论是商业，还是公园，医院，学校都很齐全；
虽然当下沣西热度降温明显，但买的早就是不亏的，周边新房最低16000+，仍有一定的价格倒挂，小区次新房龄，留在手里也有条件；
一路走低并不会，但目前区域新房市场冷淡，二手房同样会受到影响，还是因为受众太少，热度并不在沣西，这种情况，需要等待，短期可以出租，此后随行就市，关注沣西的房价变化，择机出售置换。
问：北二环翡丽西安能买吗，想去港务区又怕不能转学？
答： 西安的政策是如住房变更后，想在新的住房所属的施教区小学就读，其父母（法定监护人）应持产权证及户口本（与产权证一致）到所在住房所属的学校联系转学，经学校验证同意后，再办理有关手续；
如所需转入的学校班级人数确已满额，学校先登记，再报区县教育行政部门协调处理，安排到相对就近且有学额的学校就读，想去港务区转学，提前了解清楚学校的学位情况；
翡丽西安均价16000+左右，优势生活便利，地铁，商业，公园齐全，短板是学校很一般，周边老社区，城改齐全，面貌一般，周边老小区换房的可以看，目前已经封顶；
枣园原来是恒大的城改，现在的情况，后续谁接手还是猴年马月的事情了！
问：高新紫薇生态城，除了偏远，还有其他问题没有？
答： 偏远往往就是最大的问题，当然投其所好，有人就喜欢梁家塘的安静，远离喧嚣，在高新CID房价涨起来以前，梁家塘的龙湖和紫薇性价比挺高，还是小高层，这里最大的优势是既有高新学校，又有梁家滩湿地公园；
除此以外，周边几公里都是农田，距离开发的未来之瞳直线距离还有五公里，按照城市一轮一轮外扩的进展，这里开发还需要很多年，但这里确实是高新目前最低密的区域；
对于大多数对通勤工作要求高的人群，这里并不适合，商业和人气都非常匮乏，没有车是真的出不了门的，对于自由职业，喜欢安静的，养老休闲是不错的地方；
紫薇生态城入手时间早，房子盖得还行，目前现状在关注度和二手需求上有短板，剩余的只能交给时间。
问：老破小家属院，98年房子都能卖出去，市场复苏了吗？
答： 没有卖不出去的房子，只有不愿意让步的价格，便宜了总能卖出去，在老破小里，98年是一个普遍房龄，基本到二手房交易的极限，普遍均价不过万，但如果有名校的学区，成交量会好很多；
买不起商品房，想尽快上车，或者买来陪读的需求一直存在，市场复苏这个不是主要影响，还是的看主流二手房和新房需求，从三月成交看，即便有积压的过户数据，但二手热度还是有；
只不过更多人是降价出手置换，为了买新房，而不是上波行情，新房断供带来的二手房需求外溢，这是有本质区别的；
西安市场从ICU走出，在普通病房正在休养，相比全国已经好很多了，有复苏，但没有那么快，需求都还集中在城区和部分热门盘，两级分化比较厉害！
问：大兴新区天朗玖悦都能买吗，19年的次新小区？
答： 大兴郡的一部分，18年13000+的均价，对于买家也是赶上城市发展红利了，目前二手房均价17600+，涨幅有限，主要还是大兴新区的受众太小了；
小区优势短板都挺明显，位置上区域内核心大兴东路，两侧分别有大兴商业，门口有地铁八号线，次新房，小社区，环境还行；
短板主要是学区，最近的为南侧大兴实验小学，各方面都很一般，这也是大兴新区的普遍短板，一旦上学，很多人会卖房搬走；
再就是周边密度偏高，筒子楼太多，天朗小区在周边已经是优质商品房了，单纯自住挺好，生活氛围浓厚；
距离上班距离可控，备选也挺多，更高价位的融创御园，蘭园，相同价位的鑫苑大都汇，大兴郡五期，龙湖水晶郦城。