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“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：
城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
“三旧”改造背景
2、城市发展快速质量安全/配套滞后
1、城市土地资源缺乏
3、经济发展快速城市发展需要
“三旧”改造方式
城市更新方式深圳综合整治、功能改变、拆除重建、整村统筹与区域统筹广州全面改造、微改造（整治修缮和局部改造）珠海整治、改建、拆建
“三旧”改造操作流程
后续属于正常开发操作流程
用地手续审批→建设工程规划许可→建设工程施工许可→建设工程规划验线→竣工验收
“三旧”改造操作程序
城市 更新方式
深圳
自下而上——市场化程度高
意愿征集——土地房屋信息核查——计划申报审批——土地房屋确权——规划编制审批——搬迁补偿安置协议签订——实施主体确认——房屋拆除产权注销——土地出让开发建设——回迁销售
广州
自上而下——市场化程度低
基础数据调查——城市更新中长期规划——划定城市更新片区——片区改造策划（片区策划方案）编制审批——控规调整论证批准——更新年度计划——项目实施方案编制审批公示——搬迁补偿安置谈判——改造实施（一次性引入合作企业或土地整理、土地开发两阶段引入合作企业） ——立项规划国土等行政审批——土地出让——开发建设安置
惠州
自上而下——市场化程度一般
根据三旧改造计划，改造意向主体提交申请——开展权属调查——“三旧”改造办公室初审——编制规划——制定改造实施方案——方案审查——项目认定——项目*迁拆**取得土地使用证——开发建设
珠海
集体经济组织为主——半市场化
意愿征集和实施方式确定——用地和建设情况调查公示——房屋合法性面积认定———编制*迁拆**补偿安置方案——测算项目总成本和计容建筑面积——编制更新单元规划——设计方案编制及批复——公开选择实施主体——签订监管协议及补偿安置协议——项目实施计划申报核准——房地产权注销——项目报建
“三旧”改造核心要点-1
“三旧”改造项目申请条件
“三旧”改造专项规划和年度实施计划
向惠城区“三旧”改造办公室提出改造项目申请。
Ps：《惠州市惠城—仲恺区域“三旧”改造专项规划 》
“三旧”改造核心要点-2
“三旧”改造涉及部门与人员：
国土部门 ● 房产部门 ●村集体 ●土地/房屋权属单位
项目权属查询工作协同部门
市住房和城乡规划建设局
项目组织编制规划部门
“三旧”改造核心要点-3
现状调查作用：
1、地块“三旧”改造基础资料
2、地块“三旧”改造经济性评估
深圳城市更新经验：
容积率R<1.5，优选
容积率1.5<r<2.0，可选< p=""></r<2.0，可选<>
容积率2.0<r，慎选< p=""></r，慎选<>
“三旧”改造核心要点-4
为确保改造单元内城市基础设施、公共服务设施等公益性项目与经营性项目同步建设、同步验收，实现公共利益和市场利益的平衡，可根据“三旧”改造规划，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，综合考虑道路、河流及产权边界等因素，合理划定“三旧”改造单元（可包括一个或多个改造项目，一般面积不小于1公顷），并开展“三旧”改造单元规划编制，以明确其范围内的改造目标、模式、功能定位、用地规模等内容。
可借鉴深圳市城市更新工作的做法，
确保改造范围内用于城市基础设施、公共服务设施、公共绿地等公益性项目建设的用地不小于改造范围的15%，
并视不同需求按5-15%的配建比例落实保障性住房（实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例）。
“三旧”改造核心要点-5
“三旧”改造项目实施方案要素
①改造范围内的基本情况；
②土地利用现状情况；
③拟建设项目的使用功能；
④改造意向规划图，包括如容积率、建筑密度、层数等指标；
⑤*迁拆**协议补偿情况（含*迁拆**补偿方式、改造资金计划安排及进展情况，还需附上汇总表）；
⑥投资成本及效益估算
注：“三旧”改造项目涉及村庄建设用地改变为国有建设用地、历史用地需完善征收手续以及农用地转用的，由惠城区政府编制改造实施方案，上报市“三旧”改造办公室审查后，连同土地征收和转用方案一并上报省政府审批；“三旧”改造项目不涉及集体土地征收及农用地转用的，由改造意向主体编制改造实施方案，上报市“三旧”改造办公室审查后，报市政府批准实施。
“三旧”改造核心要点-6
“三旧”改造项目土地取得前提
取得认定后，进行工项目立项，并开展地上房屋征收补偿安置工作。
待改造地块上建、构筑物全部*迁拆**完成后并办理了规划用地相关手续，国土部门才可以给予办理新的《国有土地使用证》！
*迁拆**过程将是项目最核心的攻坚环节，一般“三旧”改造项目时间周期3~5年，
若*迁拆**困难将导致整体项目拖延而停滞。
“三旧”改造核心要点-7
“三旧”改造项目土地价款缴纳
《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》规定：
以协议方式出让“三旧”改造用地使用 权的，最低可只缴交10%的土地出让金。市国土资源局在此前受访时称，此举是鼓励社会力量参加三旧改造，只有属于私营企业的改造项目才能用于协议出让土 地，少交的土地出让金主要用于征收*迁拆**补偿安置等。
“三旧”改造方式-合作模式
购买资产、合作开发、股权转让、其他方式
“三旧”改造方式-补偿方式
1、产权置换（优选）2、产权置换+货币补偿（次选）3、货币补偿（备选）
“三旧”改造方式-收益分成
1、70%开发方：30%合作方 （优选）
2、65~69%开发方：31~35%合作方 （可选）
3、60~64%开发方：36~40%合作方 （慎选）