调解主任话调解（第11期）
案情简介
居民魏某于2017年与房东高某某签订底商房屋租赁协议，租用某社区一楼底商，用于经营歌厅，每月租金6000元，采用押一付三的形式支付租金。该房屋租赁协议2019年到期后，虽未续签，但双方仍按原协议约定条款继续履行。2020年1月，因新冠肺炎疫情爆发，公安部门通知魏某经营的歌厅暂停营业，开业时间另行通知。根据疫情防控要求，2020年4月该歌厅仍未恢复营业，魏某与高某某因房租问题产生矛盾纠纷。于是，双方来到河西区某司法所申请调解。
调解过程
2020年4月某日，司法所的专职人民调解员、社区调委会调解员与双方当事人在司法所内开展调解工作。在调解开始前，调解员向双方阐述了人民调解的原则，并告知双方在调解过程中享有的权利和义务后，认真听取双方陈述。
魏某首先发言，并提供二人的微信记录，向调解员阐述其于2020年1月与高某某在微信对话中表示不想再经营歌厅，而高某某微信回复称给其8-10天时间将屋内东西搬走，清空房子。魏某认为既然高某某已说出清空房子的话，那么就代表高某某同意她不再续租，所以高某某不应再收取二季度房租。而且2月份是全国新冠肺炎疫情暴发最严重的时期，按照疫情防控的要求，居民尽量减少外出，魏某未按高某某的要求在规定的时间内清空房屋属于不可抗力，因此要求高某某将其2-3月份的租金12000元及6000元押金共计18000元如数退还。听完魏某的陈述，高某某有些激动，咄咄逼人地发表了不同的看法。他认为：魏某只是在微信中轻描淡写地说了一句“不想再经营”，而在现实中没有任何不想再经营的举动。既没有在约定的时间内将屋内的音响等设施搬走，也没有再与其联系沟通任何相关事宜。魏某的行为表明他一直处于正常租房状态，所谓“不想再经营”完全是特定语境下发一句牢骚而已，因此魏某提出退房租及押金的诉求无从谈起，自己完全不能接受。
面对双方各执一词互不相让的局面，调解员在分析研判的基础上，决定采用“背对背”的方式进行调解。调解员首先对高某某进行劝说，耐心地分析当前疫情形势以及疫情对每个人的生活带来的影响，建议其站在魏某的角度换位思考，体谅对方的难处，适当予以让步，尽快解决纠纷。在调解员的耐心解释劝说下，高某某思想有了变化，激动的情绪逐渐平复。同意退还魏某2-3月份租金的50%及押金共计12000元，要求魏某一周内将房屋内的所有设施搬走，并归还房屋钥匙。待调解员将高某某的想法向魏某转达之后，魏某不为所动，依然坚持原有的诉求，并提出暂停调解的请求。调解员建议双方回去再考虑一下，与家属协商后再择机进行调解。
当面调解虽然暂停，但是专职调解员并未停止工作，考虑到疫情原因，为防止人员聚集接触，调解员通过电话、微信等方式与双方当事人反复进行沟通。转眼，进入5月份，为加强复工复产，相关部门陆续出台一系列保障措施帮助小企业及个体工商户减轻负担，重新恢复经营。鉴于这种情况，调解员抓住相关政策出台的契机，积极与魏某与高某某联系沟通，有效推进该起纠纷的调处化解。
调解员首先与魏某联系，劝解其从疫情影响的角度考量，适当让步，降低高某某退还房租及押金的数额，但魏某态度坚决，仍维持原诉求。劝说无果的情况下，调解员再次联系高某某并告知：国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》指出：“鼓励非国有房屋出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金”；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”而且在司法实践中，江西省某县人民法院已经用不可抗力规则审结一起因新型冠状病毒疫情引起的租赁合同纠纷，成为全省首例法院判决因疫情减免租金的案例。因此，如果调解不成，走诉讼程序的话，对出租方也不利。另外，从房屋今后仍需要向外出租的角度出发，如果高某某与魏某继续纠缠下去，不仅消耗精力，而且会耽误房屋后期出租，影响租金收入，所以考虑退让一步，尽快与魏某解除租赁协议，以便房屋顺利出租才是明智的选择。
在调解员不厌其烦的反复劝说下，高某某终于答应魏某的诉求，同意将2-3月份的房租及押金共计18000元如数退还给魏某，魏某也承诺在规定的期限内将放置于屋内的所有设施搬走清空，退还房屋钥匙，并约定办理相关手续时间 。
调解结果
2020年6月某日，魏某与高某某在司法所签订《人民调解协议书》，达成如下协议：
1. 高某某即时退还魏某租金及押金共计18000元整。
2. 魏某一周内清空房屋，归还钥匙。
一起因疫情引发的长达两个月之久的矛盾纠纷得到了圆满解决。双发当事人对调解结果均表示满意，对于调解员不辞辛苦的调解工作表示衷心感谢。
案例点评
这是一起因新冠肺炎疫情导致无法继续经营而引发的解除房屋租赁合同的纠纷。本次调解中，河西区某司法所专职人民调解员和社区调委会调解员，根据相关法律法规，依法依理对这起合同纠纷进行认真的调查，查阅疫情期间对于因疫情导致合同解除的相关法律法规，对双方当事人采用多种形式进行劝说，运用情、理、法相结合原则与调解的技巧，对问题的解决进行全面分析，最终化解了这次纠纷，并指导双方签订调解协议。调解员为当事双方调解的结果符合法律政策规定，既减轻经营者的负担，也为房屋所有者解决烦恼，省去漫长诉讼过程，体现了人民调解为民解纷忧，化解矛盾促和谐的特色，是实实在在的为群众办实事。
