1.确定政策的适用范围
土地面积15亩（1公顷）以上，容积率3.0以上，以出让方式获取的“工改M1”项目，“工改M2”或“工改W”的改造参照这个政策执行。（政策原文第二条）
库思解读
值得注意：M0类项目不包含在内，政策第六章附则第二十六条明确提出：新型产业用地（M0）、科技孵化器、产业转型升级基地及“倍增计划”总部经济项目等特定项目类型另有规定，从其规定。
2.明确分割转让的要求
（1）明确了可分割转让的内容和比例。工业生产用房才可以分割转让，工改M1中的项目配套用房不得分割转让，项目最高可分割转让的面积为工业厂房生产用房总计容面积的70%，特殊情况可以报请市政府提高比例。（政策原文第四条）
公式如下：工业生产用房可分割转让的计容建筑面积=（工业生产用房总计容建筑面积-不计入分割转让面积）*70%。
（2）对分割的最小单元和面积进行了限制。工业生产用房要按照栋、层这些固定界限为基本单元分割， 层是最小单位，层内不允许再分割，每个单元的套内建筑面积不得少于500平方米。 （政策原文第三条）
（3）明确二次转让的规则。已办理分割转让的生产用房允许二次转让，但不能再分割。（政策原文第四条）
（4）明确了办理分割转让申请的时点。在城市更新改造方案或“1+N”总体实施方案中明确提出申请。（政策原文第五条）
库思解读
值得注意：这个公式当中，前提就是工业生产用房总计容建筑面积部分，所以这个公式总数部分（即工业生产用房总计容建筑面积）已经把配套用房、不计容部分的建筑面积排除在外了。那么，不计入分割转让面积部分又指哪些？ 这块主要是包括，一些计入了建筑面积中的非生产部分，如地下空间、架空层等等，同时还包括一些政策约定了不可以分割转让的部分。
举个例子：某“工改M1”项目，总计容建筑面积是10万平方米，其中工业生产用房总计容建筑面积是7万平方米，不计入分割转让面积的部分是1万平方米，因此，工业生产用房可分割转让的计容建筑面积=（7万-1万）*70%=4.2万，所以，可分割部分为4.2万平方米的工业生产用房。
延展说明：这种分割条件要求，实际上是限定了一部分自持空间，同时，对于一些生产厂房占比很高的地块，极端情况，比如说生产厂房做到了100%，那么可分割的最高量就是70%，比例也也受到了限制。
另外，这次的政策明确了必须一层一层分割销售，一层内不能再分割了。假设项目厂房的标准层是3000平方米，按规定每个单元套内的建筑面积不得少于500平方米，就算把单元的套内面积做到500平方米，那么一层约有6个单元，也不能一个单元进行分割，必须要按照一层进行分割销售。
3.规定了受让主体条件
（1）规定了工业生产用房的受让方条件。
工业生产用房产权转移的受让方须为以下任意一种类型的企业：（一）在莞登记注册的规模以上工业企业。（二）在莞登记注册近三年产生工业投资纳统数据的工业企业。（三）经依法注册登记且为转让方或已入驻规上工业企业的产业链合作伙伴企业。受让方的资格条件由市工业和信息化局审查并出具符合受让条件的证明材料。（政策原文第七条）
（2）明确了不受受让方条件限制的情形。主要指一些因为公共利益、或者*地征***迁拆**补偿而取得的，或者与政府、村等置换而得的工改M1项目，可以转让给个人，但二次转让受限制。（政策原文第八条）
库思解读：
在第七款中，三个条件满足其一就可以。第一个条件中的规上企业，指的是主营业务收入在2000万元以上的工业企业；第二个条件，在莞产生3年工业投资纳统数据的企业，其中纳统数据是什么意思呢？这里我们稍作解释一下，纳统就是纳入规模企业统计申报的意思,在统计局上报报表，出具企业近三年的统计报表材料，只要是上规模的，一般统计局都会出具证明；第三个条件很好理解，就是已经注册登记为受让方的，或者是已入驻的规上企业的合作伙伴就可以。
4.规范了用地及销售管理
该部分内容核心阐述了以下几点：
（1）分割销售厂房采用现房销售方式进行分割销售，以房屋基本单元进行不动产权登记。（政策原文第九条）
（2）符合条件的分割厂房需要办理现售备案手续，核发备案证书，并进行标注。（政策原文第十条）
（3）采用房地分离的分割方式，土地使用权不做分割，产权登记时标注归全体业主所有。（政策原文第十一条）
（4）明确权利人相关权责，以及政府相关部门监管职责。（政策原文第十二条）
5.不动产权登记的流程和相关材料
基本流程如下：
（1）工改M1项目竣工后，开发主体向不动产权登记机构申请办理首次登记。提交相关材料这里就不细说了，可自行查看政策原文。（政策原文第十六条、第十七条）
（2）符合转移不动产登记条件的工业生产用房，可以向不动产登记机构申请办理生产用房转移登记。（政策原文第十八条）
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