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提问：雕叔你好！目前成都置换风险大吗，感觉房价一直在涨，怎么操作比较好？

回答：胆子大一点，先买后卖，只要你的房子不是太差。大部分人卖房的目的是为了置换、，重新再买房。买与卖的先后问题便显得格外重要。在楼市上行期置换，一定要先买后卖，楼市下行期置换，一定要先卖后买，一般是年后卖出年底再买入，卖出时要注意各区域的涨价规律。行情好的时候，所有的房子都在涨，如果你先卖再去买，就可能卖房的那点钱根本买不到满意的房子了。只有先买后卖才能吃到两个房子的涨幅。

提问：请问雕叔，现在成都还可以买新房吗？政策这么不稳定，是现在下手比较好，还是再观望一段时间？

回答：新房可遇不可求，当下遇到合适的我认为是可以及时上车的，主要是分为几点来考虑。1、新房地块整体来说，当下真正值得大家关注的并不多，只有少数在城市开发进程中的核心区域，才值得入手，而其他绝大多数都处于比较偏僻的地段。而且从陆续上市的地块来看，也并不会好到哪里去，因此现在好地块的新房，卖一套少一套，不需要我们对赌未来。2、新房的价格，土拍价格，以及部分双限地的以后预售价格，在我们看来，也并不是很有诚意，除了个别的比如兴隆湖东的价格有些差异，新批次比老的还贵，但是绝大多数的地块，整体的地价、房价都还是在上涨的，所以买今天的好新房，没必要去赌明天的贵新房。3、新房市场因为其杠杆利用率、房贷速度，产品品质等原因，当下市场认可度远高于二手房，一旦接下来的新房便宜预售，那么必然有更多的人蜂拥而至，到时候如果你是普通资格，又一定能买到吗？如果买不到，而现在又拖着不买（被别人买光），那么是不是到头来两头空呢？所以目前新房我认为，还是有一定性价比的，包括时间周期上的性价比，如果有适合的，符合预算和预期的，应当拿下。

提问：雕叔你好！一直在关注你的帖子，分析客观。请问如何评价金融岛这个盘呢?是否具有一定的投资价值?

回答：你好，复地金融岛上批次住宅预售在4年前的2016年5月，当时的售价约2.1万元/m，清水交付。二手房已有售卖，均价在3.3万+。商业配套完善，项目自带商业，周边有环球中心、奥克斯广场、九方购物中心。附近学校有锦辉小学、成都七中、金苹果幼儿园等学校。100以上的住宅，单价在3.3万以上，200-300平米的单价在2.5万左右，总价500-1000万;这都是有成交记录的，上4W是闭着眼的。建议投资的话尽量选择总价低的，接盘的人更多。不过你体量大，也只有金融城攀成钢核心地段才容得下。50-100公寓单价在3万内，租售比不到3%(如58m总价150万+，租金3300/月），市场回报一般。公寓投资慎重。

提问：雕叔你好，看中了一套房，准备下手，如何砍价才不会被坑？

回答：砍价几个技巧：1.硬砍，磨一个最低价出来，让中介去砍。先砍一刀大的再慢慢加，把对方价钱也一点点磨下来。当然也得了解到目前的最高出价是多少。2.砍周边，譬如各种税费，家具家电等。3.谈付款条件，譬如一次性付款再便宜点，回头去做补按揭。譬如贵一点但付款周期拖长等。4.最后两者价钱接近的时候，给中介刺激，含中介费给你总共多少，砍下来就是你的，砍不动就从你中介费贴。5.约业主当面谈，穿得朴素一点，在业主面前哭穷；带个小伙伴，唱黑白脸6.如果比较抢手，最好速战速决，买到才是最重要的。

提问：雕叔你好!我是双流农村的户口，为了买天府新区的房子，把户口迁到了高新西区快一年了，现在不能在村上买社保了，因为户口已迁走，老婆孩子的户口还在双流农村,我没有单位，自由职业，以前只有农村社保，像我这种情况是以个人名义在成都买社保呢，还是挂靠一个高新南区的单位买社保?顺便做高新南区的购房资格，请问如何联系高新南区的单位呢?多久才有高新南区的购房资格呢?没有直系亲戚在高新南区有房子。谢谢！

回答：你好！只要你大成都户口满两年，就有买天新的资格。如果要获得高新南的资格，就要高新南区注册单位的单位社保需要满2。

提问：雕叔你好！想咨询一下，现在比较纠结。一直在*藏西**工作，要起码10年后才回来，现在面临买新房和二手房的纠结。这几年也就是放假回来才居住，预算是在150至200万。假如买新房，没人住，空置觉得浪费，舍不得出租。买老房子，有租金，但也觉得不会多好。同时以后改善的时候，又怕老房子卖不出去，没好价钱。希望能够指导一下！

回答：你好，如果抛开价格来谈，当然是买新房更方面，比如2020买房，2022年交房，这样的话，2030年回到成都还是满五房龄8年的次新楼盘，相对来说市场热度还不错。但是这个价位能可选楼盘不多，如果有，当然可以作为优先选项。但我还是建议先买一套10年内的二手房，几年后又卖掉重新买—套新二手房。这样你2020年买下的二手房，一方面负责增值，一方面负责满五，再一方面还可以出租（租金回报)。2025年的时候，你再次选择新房，等2030年回成都，房子是新的，付出的金钱成本并不算多。

提问：你好雕叔，想现在在成都买房，二手房，龙泉驿区大面和双流航空港，哪个位置好一些，价格差不多，给点意见？

回答：你好，自住建议双流航空港，投资建议龙泉大面。两者价格确实差不多，航空港和机场垂直，基本没什么航线，噪音少。另外限高，基本都是16层以下的，视野看起来很舒服。所以自住建议买这里，但是因为在三个区的夹缝中，三不管，所以升值空间不如龙泉。龙泉大面，基本都是三四十层的高楼，且容积率大，走在小区与小区之间，就会觉得比较压抑，个人体验感不好。但是，有东进政策，等天府国际机场建成后，成都老城区和新机场中间不会发展太差，有政策扶持，所以增值空间比航空港大。

提问：你好，雕叔。手上有差不多80.目前山东德州两套有不动产证的房产（1是铁西佰利金湖城三室，距离工作方便，2是2000年的医药大楼，两室（均不动产证已下发，无*款贷**））。还有一套小产权房产（新领域国际花园）。目前是这样考虑的，老大14周岁，老二11周岁，将来倘若孩子在一二线城市发展，我现在是不是再给一二线城市挣房价上涨的那个差价呢！所以我想先上车，将来即使孩子不在所购买的城市，也可以通过换房来抵御通货膨胀，希望雕叔给出投资最好的地方。谢谢指导

回答：首先你的思路还是正确的。我们早应该看透，现在社会上的资金流向已经演变成了：科技赚钱→金融分钱→房产存钱。无论何种途径赚来的钱，最终归宿永远都是房产。因为，我们目前还没有发明出承载财富的更好容器。房产是现阶段最稳妥最安全的财富容器！没有之一。选择在哪里买房买什么性质的房子是一个非常非常严肃的话题，因为你一生努力赢不过一次资产优化。德州保留一套好的自住就可以，投资来说城市能级太低，未来看不到太大机会，其他可以出手，然后置换到更高能级城市，如果资金充足，可以一二线各布局一套，将来价值应该是最大的。一线城市目前推荐:北京上海广州，其中广州上车门槛最低，房票也容易搞定。优先建仓一线城市，结合你的房票情况再做判断。二线城市推荐:武汉重庆成都杭州等，已经是这一轮行情的启动初期，可以大胆买入。如果考虑本土作战，山东只看好济南和青岛。投资优先买一线，大单优先原则，买完后如果还有多余资金再买二线。详见最新更新的知识星球内部资料【2021一二线城市楼市行情预测和机会分析】详见知识星球内部资料。

提问：雕叔你好，在现在楼市下行期，开发商还大量建房，未来房子又应该要卖给谁呢?

回答：未来10年，房地产是卖给有房子那些人房地产发展至今，房子某种程度上已经不是绝对的稀缺品。大部分人都能够解决居住的问题，无非是这个房子适合不适合。未来楼市会形成两个涡轮，租赁一个涡轮，房产内部一个涡轮，中间是存在界限的。未来房子可能会卖给这些人：1.迁移的人。什么意思？虽然说我有房子，但是我房子在老家，对我来说，我现在在上海打拼，老家房子不能卖掉，所以我必须要在上海买房。这一群人是未来比较主流的人群。2.置换族，以前房子有，但是很差或者说很小，为了住更好的房子所以买房子，这也是为什么金茂可以在这两年爆发的那么猛，不是没有道理的。3.第三个叫目的族，某种程度上我认为未来的房子会*绑捆**更多的。

提问：雕叔你好！我在大面上班，明年小孩准备上学，请问盐道街小学卓锦分校怎么样，对口初中是哪里。

回答：盐道卓锦分校一般，算成都中等偏上，对口初中比较多，很分散，有七中育才汇源，七中育才银杏，三中,师大附中，田家炳等。所以初中没有优势，只能说比你大面好。

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