奥特莱斯的前世今生（前篇）
奥特莱斯作为一种零售业态产生迄今已经40余年历史
其实这篇文章是我在2014年，为远洋地产长春净月项目所做项目规划上半篇中的一部分。当时的奥特莱斯业态还远没有现在这么炙手可热，很多国内的开发集团对奥特莱斯这一业态的了解程度也远没有现在清晰、透彻。所以当时为了向远洋地产说明奥特莱斯的业态特点与发展方向才做了这样一个业态介绍，回首望来5年时光一晃即逝，国内奥特莱斯的发展也随着传统百货业态的日益疲软而逐步走向实体零售的舞台中央。
层出不穷的奥特莱斯项目一个接一个的开业，各个城市也都开始以引进奥特莱斯作为城市商业发展的重要标志。时至今日，当我们把每一个项目进行解析、每一个城市进行分析的时候，可能又很少有人去询问，奥特莱斯这一舶来品，作为零售业态的一种形式，他产生、发展的原因，存在意义又在哪里呢？可能很少有人再去深究这一问题，毕竟现实来看，营业额能够体现出市场对这一业态的无比接受，消费者正在不断的将自己手中的钞票花在每一个奥莱项目中，开发商们则趋之若鹜的将大把资金投入这一领域，而这就是我们坚信的一种观念--存在即合理。
但是作为一名在这一业态十三年的奥特莱斯从业者，我依然认为，还是有一些责任去将对这个业态进行梳理、总结、归纳，找出一个更加清晰的发展脉络，让社会能够从更深层次去理解奥特莱斯的前世今生甚至大胆的去预测一下，这个业态未来在国内的走向。抛砖引玉，希望大家能够对这一业态更加了解、喜欢。
一、国际奥特莱斯发展情况及介绍
1、奥特莱斯的产生
奥特莱斯（OUTLETS）零售业态发源于美国，距今已有数十年历史，最初为前店后厂的生产厂家处理库存的一种销售渠道，至20世纪70年*开代**始迅速发展。形成了一整套完善、成熟的前期选址、招商、后期运营的经营模式。其所采取的远离市中心的选址、低价销售中高端品牌商品的经营模式，与西方成熟零售市场消费者追求商品品质，同时伴随着经济衰退需要更多回归理性消费这一社会大环境相符合。
“奥特莱斯创始人”哈罗德·阿方德
在欧美成熟市场，通过40余年的发展与不断的演化奥特莱斯已经发展为与百货零售、超市、购物中心并列的四大零售业态。
奥特莱斯作为独立的业态创立于20世纪70年代
2、奥特莱斯的基本形式
A、奥特莱斯的建筑模式
奥特莱斯的建筑模式比较丰富，用比较粗糙的模式来分就是小镇模式与室内盒子模式。而采取何种建筑模式并没有特殊的定论与要求，最重要的决定因素在于成本方面（土地成本、建筑成本以及后期营运成本）。
a、室外小镇模式
小镇模式占地面积较大，但是建安成本低廉，且形象相对不错，国外很多奥莱采取这一模式。进入国内以后，很多消费者感觉这种经营模式形象很独特、新颖，但是其实对于奥莱来说，这种小镇模式最大的优势就是一点，省钱。
伦敦比斯特Bicester outlet小镇形式
韩国骊洲Yeoju Outlets多层联排形式
东京木更津单层联排形式
b、室内盒子模式
其实很多国外的奥莱也有采取盒子卖场模式的，而大部分这种情况都是由于自然环境比较恶劣，非冷即热，室内模式的建筑体虽然后期的运营成本高一些，但是购物舒适度还是一大优势。
美国加州Fashion Outlets的室内建筑结构，有效避免了当地夏季的酷热
瑞士FOXTOWN的室内建筑结构，有效增加了消费者冬季在店内购物的停留时间。
B、选址位置
和国内奥莱最多离城市中心区20公里不同，国外奥莱基本都处在城市边缘地带。但是交通通达性一般都很不错。
国外标志性奥莱距离市中心距离
特点：1、传统奥莱远郊为主
2、综合型奥莱偏向近郊
原因：1、投入成本 （非常重要的原因）
2、品牌对正价渠道的保护
3、交通通达性与汽车文化
C、国际奥莱项目的经营特点
a、集团化发展
奥特莱斯业态是一种天然的垄断型零售企业，基本上头部集团会在市场中形成非常明显的垄断优势，分别列举北美市场、欧洲市场、日本市场几家主要奥莱运营集团。（其中奥莱业态的垄断属性主要体现在对国际顶级品牌资源的掌控方面，集团优势、规模优势会在招商、运营阶段非常明显的体现）
国际主要奥莱运营集团情况
b、经营定位（定位水平高）
奥特莱斯业态与购物中心业态最大的差异在于其较高的品牌定位。仅以标志性纽约Woodburry奥特莱斯经营品牌为例，其国际顶级品牌的占比比例相当高。而这也要改变国内消费者对奥特莱斯的一大误解，既奥莱商品并不便宜，奥莱的核心优势在于高品质商品的相对低价格。
WOODBURY品牌量级情况
主要为国际知名、国际一线品牌
c、经营品类（丰富度高）
国际奥特莱斯虽然也以鞋、服等传统零售品类为主，但其中经营品类的范围更宽、触及品类更广，一些特殊品类比如电器、化妆品、工艺品等等也有相应的奥莱店，折扣价格的优势在项目中也更明显。
品类丰富度更高
SONY电器奥莱店
扬基蜡烛奥莱店
维他命世界保健品奥莱店
快时尚奥莱店
d、配套项目（多样化的配套项目）
很多国外奥特莱斯项目已经成为综合性的集娱乐、休闲、购物于一体的场景，与其说各种其他经营项目作为奥莱业态的配套，其实更可以说是一个含着奥莱购物项目的客流集中地。
东京御殿场奥特莱斯内的摩天轮项目
瑞士FOXTOWN内的*场赌**项目
上半篇，简要写到这里，后面的部分简要介绍一下国内奥莱这十余年来的发展与现状。希望对大家了解奥特莱斯这一业态有所帮助。