裁判要旨

业委会将一、二期剥离，排除了二期业主参与小区自治的权利，该行为与《中华人民共和国物权法》第七十六条“选举业主委员会或者更换业主委员会成员应由小区业主共同决定”的规定相悖。

基本案情

申请人Z业委会因与被申请人纪某等及Z小区业主大会业主撤销权纠纷一案，不服福建省三明市中级人民法院（2020）闽04民终958号二审民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。

Z业委会申请再审称，一、二审法院认定“在同一物业管理区域内分批分期独立召开业主大会没有法律依据”属适用法律错误。

首先，《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条规定，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

其次，《福建省物业管理条例》第十七条第二款规定，同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，业主大会议事规则应当明确本物业管理区域的业主委员会委员总数，以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的业主委员会委员名额，也证明可以分期分批召开业主大会。

再次，对于同一物业管理区域内分期开发的业主，能否按开发进度分期独立召开各期的业主大会，法律也没有禁止性的规定，法无禁止即可为。

被申请人提交意见称，一、二审判决认为“选举业主委员会或者更换业主委员会成员应由该小区选举时的全体业主共同依法决定。在同一物业管理区域内分批分期独立召开业主大会没有法律依据”完全符合法律规定。

Z小区虽为分期开发的建设项目，但涉案两次业主大会均是在二期业主已经交房成为业主之后召开，在此情况下，分期分批召开业主大会没有法律依据。Z业委会对一、二期属于一个物业管理区域并无异议，也明知二期业主已经入住，属于业主大会组成成员，但其仍在同一物业管理区域内以一期、二期名义分批分期分范围地独立召开所谓的业主大会，致使被申请人不能参与业主大会，行使权利。业委会换届、增补均不是依照法定程序产生。

法院观点

Z业委会主张其系以住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）第十六条、二十六条规定为据，分批分期独立召开业主大会，并将未参与表决的业主投票权数计入已表决的多数票后，本案两次选举均达到了“双过半”的法定条件。

对此，福建省高级人民法院认为，首先，Z小区一、二期都属于同一个物业管理区域，虽系分期开发，但在涉案业主大会召开时，小区二期交房户数不低于460户，已然存在一定规模的业主群。此时业委会仍将一、二期剥离，排除了二期业主参与小区自治的权利，该行为与《中华人民共和国物权法》第七十六条“选举业主委员会或者更换业主委员会成员应由小区业主共同决定”的规定相悖。二审法院认定左岸业委会分批分期独立召开业主大会没有法律依据，并无不当。

其次，《指导规则》第二十二条规定，业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。可见，参加的业主总数“双过半”系召开业主大会的必要条件。

而如上分析，涉案两次业主大会均没有过半数的业主参加，在此情况下，Z业委会主张根据《指导规则》第二十六条规定，将未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票，依据不足。

裁判结果

驳回Z小区业主委员会的再审申请。

如有侵权请您告知我们，我们会在第一时间处理或撤销；互联网是一个资源共享的生态圈，我们崇尚分享，让我们一起传播正能量。如果喜欢这篇文章，别忘了点赞、收藏、转发，也欢迎在评论区发表您的看法，欢迎关注：叶歪究