央行下调了LPR10个基点。对广大供房人来说，100万*款贷**每个月可以少交60元钱，象征意义远大于实际意义。其实这段时间一直在思考一个问题，为什么只下调10个基点？可不可以通过大幅下调房贷利率?
一、按揭*款贷**利率明显偏高，有大幅下调的空间
1、个人按揭*款贷**作为银行体系中品质最好的*款贷**产品，利息显然是偏高的。 目前按揭*款贷**利率，首套在4%左右，二套在4.5%左右。存量房贷利率还有不少超过5%甚至接近6%。按揭*款贷**抵押物充足，抵押权属清晰无争议且很好处置；按揭*款贷**整体风险很低，上市银行披露的2022年末的数据显示，不良率普遍在0.5%左右，基本都在各项*款贷**不良率的一半以下。此外，按揭*款贷**获客成本极低，基本都是客户主动上门，做一笔就可以稳定的收二、三十年利息，贷后管理也比较轻松，各大行几乎都是用尽监管给的比例上限，网络数据显示大行按揭*款贷**占总*款贷**的比例基本都在30%以上。 按揭*款贷**是银行最优质的*款贷**产品，为银行提供了极低风险的、长期稳定的利息收入，当前的利息其实是偏高的。
2、按揭*款贷**的高利率来源于前几年的房地产调控。这么高的按揭利率其实并不是银行一厢情愿故意调上去的，而是政府前几年为了房地产调控形成的。2020年往前的很多年间，为扼制房价过快上涨，政府将按揭利率作为主要调节工具，导致房*款贷**利率不断推向高位。近年来，网上热议的用经营贷替换按揭，其实就是按揭利率不断上调与普惠*款贷**利率持续下调形成了2-3个点的倒挂息差，*款贷**人为了省利息、中介为了赚服务共同产生了这样的结果。
二、按揭利率短期内大幅下调可能性不大
现在我们有了两个基本的结论，按揭*款贷**利率是偏高的，这么偏高的利率是过去房地产调控导致的。那么问题来了，这么高的按揭利率，现在可以把它大幅下调至合理的区间吗？
我的答案是，会有小幅度的象征性的下调，但是短期内大幅下调可能性不大，最大的可能是随着房住不炒的目标逐步实现，长期逐渐回归下调至合理区间。
最核心的原因就是按揭*款贷**利率，作为当前房地产调控使命并没有彻底结束。2019年以来的房住不炒政策一直是十分明确的。虽然去年推出了金融16条，但是其主要目的保交楼保运转，防止房地产断崖式下跌，防止出现社会稳定问题。政府并不想看到房产价格像过去那样疯狂翻倍增长。
当前正处在房产分化僵持阶段，房地产价格预期开始向下反转，这个时候如果运用大幅下调按揭利率这个大杀器，有极大的可能打破来之不易的趋势，推动房产价格转头大幅上涨，与房住不炒的政策初衷不相符。不到万不得已，政府应该不会采取这一措施。
三、当前困难的经济形势下，地产调控需要放松吗？
先说答案，不需要！ 政府好不容易通过2020年的三道红线、2021年的*款贷**集中度两项调控政策，从信贷供给方面成功摁住了房地产狂飙龙头。但是，近两年来也遇到了保交楼、经济下行等很大的压力，调控政策多少显得有点尴尬。有不少”砖家“，以这些眼前的困难为出发点，鼓吹放松调控，救地产就是救经济、保民生。
但是，站在以人民为中心的理性发展视角，不管是过去、现在还是将来，这两项调控政策都没有任何问题，都完全符合广大人民群众利益的。唯一尴尬的是，调控政策出台的时间点运气不好，一出门就遇到了疫情、贸易战和中美脱钩、经济下行等问题，因此可能需要在时间、节奏适当放缓一点。虽然经济暂时困难，但是在房地产价格继续火上浇油肯定是死路一条，放任房价快速上涨本质上是钦鸠止渴，我们的经济只会死得更惨。
最佳的路径是守住当前良好的调控效果，同时也守住风险底线不让房地产突然崩盘带崩经济，控制好节奏让房价增速低于CPI和正常经济增长速度，然后用时间换空间，通过几年甚至十几年的通货膨胀将高房价中的泡沫慢慢稀释掉。当然，这只是完美的理想状态，实际操作非常难，具体原因涉及更加复杂的原因，这个我们后面专门再讨论。
如果时光可以重来的话，3道红线等调控政策的问题，不是要不要的问题，而是应该出台的更早一点。调控政策如果出台得更早一点，就不会有现在的尴尬。最好的时机，是在2008年金融危机房地产自然下调时出台，那将是最完美的。不会遇到疫情和中美贸易战的夹击，房价也还没有那么高，而且是顺路往下走，调控的成本和阻力也会小很多。另外，如果十年前我们就成功的摁住了虚胖的房地产，那腾出来大量的金融资源、社会资源，肯定有不少都会往制造业、互联网、人工智能等先进生产力领域走，说不定芯片、人工智能等卡脖子的问题也会比现在好很多。
