本来虎爸近期不想再做万科楼盘评测，毕竟这个系列才做了8期，再加上这篇就足足有3期（《万科金域中央篇》《万科城篇》）都在讲万科了。
这是在帮万科卖广告呢？但是万科又不打钱啊？
但虎爸环顾四周，发现这个版块：
建发央著、印月、龙光、锦麟玖玺，四大天王刚交付或还在售状态，要评测为时过早。
与金域蓝湾同时期的碧桂园天玺湾、龙光玖珑湖够典型但热度不高。
而旭辉湖山悦、湖畔书院就更不用说了，基本没啥存在感。
左思右想，好像能选的就只有万科金域蓝湾了。
所以不是虎爸偏心，是能打得太少了
当然，事不过三，往后基本不会再评测万科的楼盘了，除非那种很经典的，比如万科臻湾悦。
OK，废话不多说。
开始我们的 实盘评测第九站——万科金域蓝湾
一、楼盘印象
在虎爸经常和团队讲，万科金域蓝湾是妥妥的人生赢家，闷声大发财那种。
别人能赢一次就已经很嗨皮了，但它已经赢了两次，有可能接下来还会再赢第三次。
前面两次赢分别是 2016 年及 2020 年。
这两个年份大家可能没什么概念，但却是五象湖板块发展中最重要的两个年份。
如果现在要写五象湖地产风云史的话，会有三个绕不过去的时代。
1、五绝时代， 始于2014年，以“万华宝绿合”为代表的五家全国性外来房企合力开启了五象湖的蛮荒时代，后来造就24城造富神话自不细表（详见《华润24城篇》）
2、三剑客时代， 2016-2019年，以“万碧龙”为主角，金科、旭辉在外围摇旗呐喊，众人拱力把五象湖一直屹立于南宁楼市潮头。
3、四大天王时代， 2020年-至今，“建龙新”地王大户们宣告新的时代到来，五象湖跃跃欲试要与东商区掰手腕，问鼎南宁一哥宝座。
其中有多少故事，恩怨相杀，本篇不多细表，有时间写个风云史系列再重温下那段大时代。
我们主要看作为本篇的主角，万科金域蓝湾在其中扮演着怎样的角色？是怎样赢两次的？
先说在三剑客时代，按虎爸的说法叫躺赢。
三剑客指的是当时同在一条凤凰路的万科金域蓝湾、龙光玖珑湖、碧桂园天玺湾，在2016年上半年狭路相逢。
和现在公认的万科是三剑客中最优秀（二手房价最直接）的不同。
在当时万科是被龙光、碧桂园稳压一头的。
不是说它卖得不好（那个抢房的年代想要找难卖的楼盘比难卖这件事还难）
而是指从营销声势上，它是不如其他两家做得有特色及冲击力的。
碧桂园搞了个森林城市，垂直绿化概念，一时全城轰动，赚尽了市场眼球，同时也完成了自身品牌入邕的华丽登场。
▲碧桂园天玺湾入市广告
龙光则在保持性价比攻势的同时，通过产品系的升级，开启了从玖珑湖开始，后续开放的楼盘都叫玖X城的骚操作，虎爸到今天还记得那个坑得要是的雨屋，体验虽然很烂，但噱头的确够足啊。
▲龙光玖珑湖入市活动
万科呢？常规的开个展厅，吹个蓝湾产品系，打算用万科品牌一力降十会，遇神杀神，遇佛杀佛，然后就没有然后了。
虎爸记得当时去踩盘时，售楼部的小姑凉竟然对着一个云朵装饰讲了十分钟故事。
我当时就纳闷了，万科城刚刚被教做人了，怎么还喜欢那么讲故事啊？
可不可以像碧桂园用实景展示直接明白的告诉我，什么tm的叫森林城市？
或者像龙光这样的，*裤底**露给你看：
当然虎爸也明白。每个企业都有自己的打法。
对碧桂园、龙光来说，一个入邕首战，一个也是刚杀入五象，所以对于楼盘不仅有销量上的要求，还有立品牌一炮打响的期望。
而彼时的万科手里不仅有魅力之城在顺销，首开扑街后的万科城要重振旗鼓，眼睛还盯着良庆桥南即将土拍未来要做万科公园里的地块。
真是地主家的地太多无法顾及，对金域蓝湾不能说不上心，只能说有心无力吧。
结果当然就是，当时市场的共识： 碧桂园产品很惊艳高端，龙湖性价比不错，而万科就真的没啥性格可言了。
它不像比碧桂园那样通过产品营销吸睛，它也没龙光那种光脚不怕穿鞋的亮价格。
所以 五象湖在三剑客时代能站在C位，论贡献度来说，万科是不如其他两家的。
可以说， 万科金域蓝湾在营销上出工不出力，靠着大盘行情+区域借力，躺赢了第一次。
再看看四大天王时代。万科又是如何赢第二次的？
五象地王土拍风起云涌，当市场的目光都投向四大天王时。
所有人都想不到，万科金域蓝湾竟然来了一次奇袭。
现房！4栋楼的崭新的现房推售。
金域蓝湾竟然还有货？还是现房？这可是刚拍了万元地的五象湖核心位置啊？
一时之间市场都疯狂了，哪怕是2万的均价，很快就被疯抢一空。
要知道金域蓝湾的拿地价才3000多啊！哪怕扣土地增值税也是赢麻了。
虎爸都怀疑万科是不是练了嫁衣神功，专让别人做嫁衣。
什么叫战略定力？什么叫赚尽最后一块铜板？李嘉城都要直呼内行。
竟然能忍住16-19年的大行情不卖，像同期的龙光和碧桂园早早清盘求走过了。
所以，万科金域蓝湾靠对市场的精准判断+战略定力，赢了第二次。
那为什么说，金域蓝湾有可能还会赢第三次呢？
虎爸在《华润24城评测篇》里说过，随着五象湖学区C位的转移（从一小+3中转移到4小+14中），金域蓝湾是最大的受益者。
但也只是赚时间差的红利，当四大天王二手房能上市交易（满2），那市场只会寻求确定性更强及楼龄更新、配置更好的产品。
届时价格回落已成为必然。
而近期龙光天瀛划入滨湖小学事件，却又给了金域蓝湾一个机遇。
五象湖如果学区要分阶梯，那目前的市场共识就是：
第一阶梯：实验四小+14中
第二阶梯：实验一小+3中、滨湖小学+14中
第三阶梯：秀田+4中、良玉+三中
第四阶梯：随便吧，懒得写了。
基本上，这也是整个片区的房价阶梯。
同时期的三剑客，碧桂园就因为隔着玉象路被划入秀田+4中，现在的房价已远远跟不上其他两家。
面对此情此景，不知道当初对比三家后，最终买了碧桂园的小伙伴是何感想？
所以如果我们把四小+14中学区组合作为天王的必要条件的话，意味着四大天王只剩三大了（如果最终龙光读滨小的话）
打麻将三缺一，就得找人来凑数。
环顾四周，金域蓝湾已在旁跃跃欲试。
毕竟混入天王圈，就真的永保富贵了。
要知道，二手市场虽然不像新盘一样相信概念，但会相信共识啊。
共识就是money，就是愿意买单。
但又不是矮个子里挑高个，实在不行可以打三人斗地主嘛。
金域蓝湾能否有机会成为候补的天王？
今天我们就来看看，它的基本面到底如何，是否有机会赢第三次？
二、楼盘评测
1、关于位置：
位于五象湖核心区，虎爸认为，金域中央甚至比四大天王的位置还好。
不在玉洞大道及平乐大道主干道上，避免了噪音直冲影响，又能靠拢学湖商。
用四个字来形容就是： 恰到好处。
在通勤距离上，往北到总部基地、往南到产业区，往西到玉洞老城、往东就是万象汇及五象未来5年新盘交战之地。
虽然不像24城一样在C位置，但像个低调的王者，稳稳就赢了一次。
而从城市界面上看，就比24城那边看电线杆要强太多了。
总得来说，位置够正，干扰性少，恰到好处。
2、关于交通：
地铁出行方面，无论去哪个站最近的都超过1公里，属于走又太远，坐共享电车又太麻烦的尴尬局面。
说是地铁盘又有点远，说不是嘛，好像就差几步的距离。
反正是不是你自己定义了。
而公交巴士方面，肯定不能期待像24城那边啦，属于有就好了这种，毕竟这是在五象嘛。
共3条线：122路：盘龙路--玉洞车场 /809路：江南客运站--那马客运站 /B108路：玉洞车场--那黄五象路口(体育中心东地铁站)
在自驾方面，就去看华润二十四城的评测好了，用省流的说法就是：平乐大道去哪都快，总部基地8分钟，星湖路15分钟。
总的来说，开车就很爽，靠轨交出行不是很方便。
3、关于配套
高端商业方面，万象汇自不细表。虎爸一定要狠狠的吐槽宝能和合景。
宝能起码还要点脸，起码工程上是干了活没完工那种。
合景脸都不要了，就一个大坑在那摆烂，一副我就是那么恶心，你能拿我有什么办法？
不要和虎爸谈什么没钱啦、搞商业太难啦，之类的。当初2000多楼面价拿的时候，心里没有一点逼数么？
没钱后面还能开发什么鬼雍翠峰？
行行好，做个人吧，虎爸每次路过合景的底商，都为当初买商铺的人感到心疼。
▲合景临商场街铺成为断头死铺
原本期待有个大商业体带动人气的，现在商铺门前就一堆围挡，路也不同财也不进。
哎呀，跑题了。
回归正题，如果合景、宝能能做个人的话，这个版块的商业氛围肯定不可同日而语。
但凡是没有如果。
从生活类商业来说，万科金域蓝湾在自家就能解决了。
虽然和当初吹嘘的商业体牛马不相及。
但红花要靠绿叶衬托，对比龙光、碧桂园、合景的商业，万科已经是非常能打了。
至少家门该有的都有了。
甚至因为合景不愿意做人，万科变成了整个板块的商业C位，真是大写的讽刺啊。
医疗方面， 除外三公里外的壮医，还有刚启用的广西医科大附属肿瘤医院，不过谁没事会长肿瘤啊？还跑远点吧。
景观方面， 都叫蓝湾了，门桥一条小水沟肯定是少不了的。
开玩笑开玩笑，景观是很打的好嘛，除了湖水黄了点，看尽五象湖及总部基地。
玉象湖马路对面，到五象湖公园也就800米不到。
总的来说，除了缺少整体的商业氛围外，其他的能满足改善的所有想象。
4、关于教育
通勤方面，万科金域蓝湾上学的通勤距离实在是太香太幸福了，这也虎爸认为有资格竞争天王的原因。
小区在东西北设置都设置了出入大门，所以平时上学，走到马路对面就到到幼儿园、小学、中学了。
确定性方面， 这是读者们找虎爸咨询时问得最多的：金域蓝湾的四小学区会不会不稳？
嗯，如下图：
我认为对四小的学区稳定度是这么排的，1＞2＞3。
为什么把龙光玖珑湖排到3？对面有玉象路小学的规划啊。
总的来说，学区通勤整个五象说一不二。
5、关于品质
小区采用点式围合式布局，在刚100亩的地块里，多层、小高层、高层、超高层竟然都集齐了，真是活久见。
不过还真别说，这种错落有致的楼层搭配，比一整排的好看多了。
团队说华润西园很像，叫什么鬼微笑天际线。犹豫历史太久远，查不到资料，不懂当初万科是不是也这么吹牛逼的？
▲华润西园爆吹的“微笑曲线”
外立面方面，万科用的是比较常用的现代风格，浅米色搭配棕色倒是挺养眼的，至少对比同时期的龙光及碧桂园，在崭新度上就要压过一头。
▲万科金域蓝湾
▲碧桂园天玺湾
▲龙光玖珑湖
有一说一，万科金域蓝湾的颜值哪怕是对标四大天王，都不落下风
▲四大天王
嗯，用开发商的说法，这就叫历久弥新。
老规矩，我要开始开炮了，谈谈小区的缺点。
排雷一：整个回家缺少了仪式感及尊贵感。
直接的是缺少气派的大门，你管这叫改善盘？
然后还有当初吹爆的喷泉广场，不说我还以为是晒稻场
排雷二：园林非常简陋。 直接上图吧
再看看当初广告怎么吹的
东方是够东方了，但诗意就感受不到了。
虽然当初宣传时打过预防针，用了舒适、实用的字眼。
但可以简洁不要简陋，好吧。
排雷三：层高是硬伤。
看看虎爸在房间和电梯厅实测的净高度。
左为房间 右为电梯厅
虎爸在《买新房注意这几点》里已经讲过层高的问题。可能其他小伙伴会说为啥虎爸在做 《金域中央篇》《万科城篇》 时没提，反而到了金域蓝湾就是缺点了？
典型双标是嘛？
那是因为金域中央和万科城原本定位就是刚需盘啊，但金域蓝湾既然敢号称改善标杆！
万科对蓝湾系的定位
同一个指标放在刚需是可以接受的，但改善盘，对不起，我只能吐槽。
2.8层高？你是认真的么？
再谈谈优点。
第一，门岗很严格。 这应该是虎爸踩的万科盘里门岗最严格的了。问房号、问姓名，确认了才放行，如果是来访还要业主亲自电话物业沟通。
这大热天的，硬是在门口等了10分钟，虎爸好气哦，但看到很明显是业主忘带卡，保安依然做问询，就觉得心理平衡了。
我的痛苦，业主的幸福嘛。
第二，暖心服务多。 虎爸一直觉得买万科的房子存在溢价的。
万科有两大特长，一是卖情怀讲故事，比如万科城的山体公园、万科公园里保留古树之类的。二是物业服务，除了基本的物管之外，特别会整活，搞一些幸福驿站啦、宠物拾便站之类的，成本不高，但让人觉得很暖心的服务。
像入户大堂的等电梯时的感应风扇，在这酷热的夏天等候是多么幸福。
第三，社区氛围好。 踩盘中，遇到很多大叔阿姐在架空层打牌。
采访几个业主表示，邻里关系非常好，而且物业还经常组织活动，比如每年在泳池搞捞鱼，是最期待的了。
总的来说，但从产品层面讲改善有点勉强，但好在物业拉回不少分。相信小伙伴也看出来了，这篇虎爸做测评系列以来唯一没有吹到产品的了。
只能说产品不足，物业来凑咯。
6、关于户型
万科金域蓝湾共16栋楼，整体1900多户，二手在售住宅约110套，挂牌率5%，不高不低，比较稳定。
关于房型方面，万科算是挽回了一点失分，特别是大户型没完全套模板。
虎爸就点评几个典型的：
89平3房， 万科最擅长的户型了，基本什么储物、改造、尺寸都拉倒极致，没啥可挑剔的，选就对了。
108平4房， 有一说一，虎爸是不太喜欢这种动静不分的横厅户型的，一是功能不分区，二是关门就无法做到南北通透。但刚需就是要控面积，能做4房已经很给力了。
125平4房。 传统南北通透户型，后期可改造性还是不错的，大横厅+大主卧走起。
130平4房。 给设计师加鸡腿，进入跳出了万科户型模板，做到三阳台、大主卧，如果你愿意还能改造成横厅，吊了。
三、总结
万科金域蓝湾有没有资格竞争四大，不在于它自己想不想。
它就像赌局上已经翻开的明牌，优劣点一目了然：
在地段、学区及物业方面，无可置疑的是整个五象片区，甚至南宁的顶流。
但在产品方面，过于简陋的园林及2.8的层高硬伤，让改善客群足够纠结。
现在胜负的关键，要等坐在牌桌对面的龙光开牌：
学区乾坤未定，是否还会翻盘逆转？
或是产品交付一如既往的拉胯，自杀式出局？
命运的硬币已经抛出，万科金域蓝湾能否赢第三次？
评论区或私信告诉我。
如果要给它打分（满分10分），虎爸会给 地段9分、产品7分，综合7.5分。
以上，是我们测评的第九篇，将会收录到《五象严选》之中，欢迎小伙伴帮忙点赞收藏。
PS:下一期虎爸打算测评青秀楼盘，小伙伴想看哪个，可以私信哈。
如果你打算买房，可以找虎爸做购房咨询服务 ( 虎爸全网同号).