案例简介
2019年5月20日，A与甲公司签订《商品房预售合同》，以200万元的价格购买甲开发的商品房，建筑面积100㎡，原定交付时间为2020年6月30日前。当时A付了100万元首付，剩余100万元由银行按揭*款贷**。2019年6月15日，A与某银行分行、甲公司签订《*款贷**合同》， 约定： A向某银行分行借款100万元，借款期限2019年6月20日至2039年6月19日；*款贷**年利率5.5%；同日，A与某银行分行、甲公司签订签订《抵押合同》。
但到了2020年6月30日， 甲公司仍未交付房屋，2021年3月，A停止还房贷，由甲公司还某银行分*房行**贷。 后因甲公司无还款能力也停止还房贷。于是银行起诉A及甲公司共同向其偿还借款本金及利息。
案件分析
首先本案因开发商到期不能交房， 违反了其与买受人之间签订的《商品房预售合同》相关约定 ，现A不再想要房子，故其可以解除合同，要求开发商返还首付款。
其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第二十条的规定，A也可请求解除*款贷**合同。
最后， 买受人是否应该向银行承担还款义务 的问题，最高院有类似经典案例表明：
1、根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款的规定
应由甲公司将收取的购房*款贷**本金及利息返还某银行分行，A不负有返还义务。
2、关于本案《*款贷**合同》中相关格式条款的适用问题
该条款系某银行分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保*款贷**合同解除后，出卖人将收取的购房*款贷**的本金及利息直接返还给*款贷**人而非购房人（借款人）的情况下，某银行分行拟定该条内容，意味着要求A在既未取得所购房屋亦未实际占有购房*款贷**的情况下归还*款贷**，明显是不合理的，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，该条款对A不具有拘束力。
3、关于商品房按揭*款贷**商业模式下各方当事*权人**利义务关系问题
本案涉及商品房买卖合同和商品房担保*款贷**合同双重法律关系。因甲公司违约不能交房，A不想要房子，将导致各方合同解除，在此种情况下，甲公司却实际占有使用A支付的首付款及某银行分行的按揭*款贷**；某银行分行既享有抵押权，又同时享有对甲公司及A的债权；而A未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭*款贷**。显然，各方权利义务严重失衡。此种情况下，若按合同约定的权利义务关系处理，则在A对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余*款贷**承担还款责任，导致各方权利义务失衡，有违公平原则。
综上， 买受人可以请求解除《*款贷**合同》，同时开发商应承担向银行返还借款的义务，无过错买受人不承担返还借款的义务。
法条链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020）
第二十条： 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保*款贷**合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保*款贷**合同的，应予支持。
第二十一条第二款： 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保*款贷**合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房*款贷**和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民法典》
第四百九十六条： 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条： 有下列情形之一的，该格式条款无效:
(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;
(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;
(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。
律师心得
买受人在确定开放商不能交房烂尾的情形下，即使《*款贷**合同》《抵押合同》存在相关的条款约定，根据相关法律和最高院类似的经典案例，买受人也无需返还银行*款贷**及利息。所以买受人在购房目的已经无法实现的情况下，开发商存在重大的财务问题时，买受人应联系各方及时解除相关合同，通过法律手段止损。
来源：上城区司法局闸弄口司法所、上城普法