关键词

预售商品房 烂尾 按揭*款贷** 格式合同

点睛之笔

预售商品房按揭*款贷**合同履行过程中，*款贷**由银行直接付至开发商，房主既不控制*款贷**，也未使用*款贷**。如后因开发商楼盘“烂尾”违约无法交付房屋，房主在无法收房的同时还要成为还款义务人，既不符合*款贷**的法律特征、政策背景、也不符合按揭*款贷**商业模式的价值安排；且借款协议系格式合同，其中相关要求房主在未取得所购房屋也未实际占有购房款的情况下归还*款贷**，明显不合理加重了借款人的责任，当属无效。

开发商楼盘烂尾，财货两空房主成银行被告

2015年7月14日，陆某看上了某开发商的在建楼盘，并在经过比价后，办理了个人住房按揭*款贷**，共计向银行*款贷**17.8万，且签下了购房协议。此后，银行根据借款协议将*款贷**全额支付给了开发商，而陆某则开始依约每月支付按揭*款贷**。

然而，梦的开始总是美好的，但是结局往往差强人意。一晃6年过去了，当陆某再找到开发商要求交房时，却得知自己购买的楼盘“烂尾”了，无法交付。

对此，陆某如遭雷劈，自己为买房背负巨额债务，不仅每月要按期归还银行按揭*款贷**，支付房租，而且还无法住进自己购买的房屋。在无法承受如此大的经济压力之下，最终选择了断供，却不料成了银行的被告。

开发商返还房款或交房后继续履行，更公平合理

法院经审理查明，在借款合同履行过程中，买受人既不控制*款贷**，也未使用*款贷**，全部款项均由银行直接转给开发商；且根据银行、开发商、监管部门《商品房预售款专用账户监管协议书》的约定，银行未经监管部门同意，擅自拨付预付款至开发商，未尽到商品房预售款的监管义务。

鉴于此，法院认为，涉案楼盘“烂尾”无法交付，系开发商违约所致，买受人并无过错，故买受人在无法收房的同时还要成为还款义务人，既不符合*款贷**的法律特征、政策背景、也不符合按揭*款贷**商业模式的价值安排；同时《借款合同》还款条款系银行为重复使用而提前拟定的格式合同条款，该条款约定意味着要求买受人等借款人在未取得所购房屋也未实际占有购房款的情况下归还*款贷**，明显不合理加重了借款人（购房人）的责任，当属无效。故最终判决待涉案商品房具备交付条件之时，由陆某继续履行约定的还款义务。

笔者认为，上述判决具备一定的合理性。当然，如相关购房协议、借款协议均解除的情形下，由出卖人（开发商）直接返还购房本金及利息至银行，对购房者来说也不失为一种更为妥善的解决方式。

若不学法，难成其大

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条

商品房买卖合同约定，买受人以担保*款贷**方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保*款贷**合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保*款贷**合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

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