近期，在一系列“救市”政策影响之下，南京、苏州、上海等全国热点城市的楼市正在加快复苏，很多楼盘取消了前期推出的优惠活动，甚至上调了价格。与此同时，也有一些楼盘，销量依旧惨淡。其中不乏一些黄金地段的低价盘！
21世纪*阳城太**银座位于“江宁新街口”百家湖板块，区域新房稀缺，一房难求。
作为百家湖内难得的新房，项目于2018年8月首开，一年多时间，竟然还有房源在售！笔者在网上房地产官网上看到，项目还有53套房源未售。
21世纪*阳城太**银座位于南京市江宁区双龙大道1539号，就在*阳城太**旁边，距离地铁1号线百家湖站1号口步行需要6分钟。
项目总建设楼高134米，建成之后将成为江宁地区地标性建筑。项目总规划48层，其中1-4层为商业、5-48层为住宅。
2018年8月，项目一次性推出434套精装房源，面积95.87-128.21㎡，销许均价29500元/㎡，拟交付时间为2021年6月30日。
不过，当时开盘，项目去化效果不理想，甚至报名人数都不足房源数。
项目虽有地段优势，但以下几个劣势却是销量遇冷的最大原因：
1、朝向不好，采光有影响，居住舒适度差！
21世纪*阳城太**银座所有房源是东西朝向的，采光不好，日照时长不足。从项目效果图就能看出，与周边小区朝向都不一样。
另外户型设计相对拥挤，中间是99、111㎡户型，两边是130㎡以上的大户型，整体居住舒适度不高。
2、产权缩水严重，只剩53年！
21世纪*阳城太**银座实际产权仅剩53年，开发商拿地时间为2003年，产权到2073年。
3、楼盘没有品牌加持，二手房价格上涨速度缓慢！
项目开发商为南京二十一世纪房地产开发有限公司，在项目周边还有21世纪现代城、21世纪国际公寓等项目。
不过从目前二手房价格来看，一直属于板块较低位置。21世纪现代城二手房价格26989元/㎡、21世纪国际公寓二手房价格31587元/㎡。
现在百家湖板块次新房价格已经突破4万/㎡，而这2个由同一开发商建设开发的小区，二手房价格一直涨不上去，不得让人担忧未来*阳城太**银座的二手房价。
作为江宁的主要干道，双龙大道沿线的楼盘一直是大家关注的重点，同时周边聚集了百家湖、胜太路、河定桥三大商圈，热度很高。
可是在这样一个黄金位置上，距离南京南站非常近的1号线双龙大道地铁站旁，武夷凌云公馆开盘1年多，期房熬成现房后，仍有不少房源未售！
截止目前，项目这191套毛坯房源已成交156套，仍有35套房未售出（这栋楼中还有一些是办公用途房源），1年多了房子还没卖完！
但实际上，在项目首开时即已初见端倪。
2018年11月，武夷凌云公馆首开191套毛坯房源，均价26280元/㎡，建筑面积约44-107㎡。
当时开盘现场惨淡，置业顾问比买房人都多，开盘还没结束就开始收椅子，买房人零零星星没有几个。
但一直不好卖的最终，项目还是使出降价的“杀手锏”。
2019年10月底，一批特价房源被推出，单价猛降至2万/㎡，比前期业主便宜了6000元/㎡！
最终效果显著，据说2天就卖了三、四十套房子。但降价激情过后，房子竟又重新陷入滞销怪圈。
除却价格不说，前期武夷凌云公馆的难卖，有以下几点原因：
1、户型槽点多
项目开盘遇冷，很大程度上是户型问题，在平面图上，一层的房间也是相当密集。
就户型图而言，设计师真的是发挥了很大的想象力。
户型对比仅供娱乐▲
项目是东西朝向，5梯18户设计，楼层五部电梯，一边9户，两边共18户，在居住舒适性上低于一般住宅。
2、房源产权缩水严重
此前，武夷凌云公馆打的宣传旗号是该项目为70年产权，而实际主推的是65年产权。
而项目拿地时间为2003年，和21世纪*阳城太**银座一样，项目缩水已经至54年！
而项目多65年产权房，这种公寓的基本设施同70年产权住宅一致，可以落户，也可以用学区。但是它的采光要求并低，楼层高，得房率较低。
3、临近高架，噪音大
虽然武夷凌云公馆就在双龙大道地铁站旁边，交通非常方便，但同时项目紧邻高架，噪音很大！
在市场上，河西的新房几乎次次开盘全靠抢，哪怕是均价高达6.4万/㎡的豪宅盘，也依然不缺客户。
但谁能想到，河西的紫辉时代广场4.25万/㎡却卖不动了。
紫辉时代广场于2018年12月28日开盘， 首开推出4号楼473套房源，均价42500元/㎡，面积约62-182㎡。4号楼总高为26层，5-26层为住宅房源，4梯12户。
项目开盘前信心满满，曾设验资门槛，但最终由于报名人数未达房源数，项目以平推的形式开盘，而且不用验资。
项目实际的销售情况，差强人意。不过后来项目名字还由“紫鑫中华广场三期紫晖”改成了现在的“紫辉时代广场”，但改了名字的它，似乎仍然不太好卖。
截止今天下午，项目的473套房源已上传189套去化数据，占比仅4.3成。
虽然项目位于寸土寸金的河西，但这并不代表买房人能够闭着眼睛买房，事实上，项目的缺点也很耀眼：
1、时隔11年，房价上涨25800元/㎡，一二手房价没有倒挂
紫辉时代广场最后一次开盘均价42500元/㎡，而2007年开盘价格16700元/㎡。时隔12年再次开盘，房价上涨25800元/㎡。
目前，毗邻项目的紫鑫中华广场二手房价格在41172元/㎡左右，一二手房价不仅没有倒挂，二手房还比新房便宜。
2、4梯12户，居住舒适度低
紫辉时代广场是70年产权的酒店式公寓，首开的4号楼就有473户，容积率更是高达6.58。
建筑设计上，4梯12户在实际居住体验来说，不是很方便。小区绿化率15%左右，与河西其他住宅不能相比。
3、得房率低，产权缩水
紫辉时代广场的得房率在70%左右，小户型62㎡为一房设计，稍大一点的79㎡、103㎡的户型为两房设计，在实际居住功能上不能得到满足。
另外，项目土地产权至少缩水15年。
很多人不知道，在市场上，有一批远离市中心的别墅盘，房子设计老旧，周围缺乏高端配套，但偏偏总价高昂！
2019年9月5日，江北别墅盘帝景观云领到54套别墅房源销许，其中有26套双拼，面积400㎡左右，单价31500-40500元/㎡；联排有28套，面积286-305㎡，单价30560-35560元/㎡，毛坯交付。
其中一套最贵的双拼别墅总价超2000万，定位不明，乏人问津。
另外，最便宜的房源总价也在800万以上。
目前，在南京网上房地产上可以看到，项目自去年9月开盘至今只卖出了8套房，太难卖！
另外，项目还曾推出过一批特惠房源，最高直降82万，单看降价额度不低，但比起它的总价，可能降价力度还不够。
此外，项目还曾推出过全民经纪人活动，推荐成交给佣金4万，但就现在来看，效果不太明显。
虽然“限墅令”出台以来，别墅成了不少买房人眼中的香饽饽，但相关配套、价格、产品力的重要性也不容忽视：
1、项目定位高端，总价较高，受众面较小。
在一房一价表上可以看到，项目的总价非常高，联排总价基本都在900-1000万之间，双拼价格最高甚至超2000万，确实价格辣手，难卖也能够理解了。
2、品牌支撑力弱
3、同等价位可以选择地段更优质的住宅。
在南京市面上，总价900-2000万的选择面很广，可以选择河西大平层、也可以选择鼓楼江景房，相比之下，项目竞争力还是弱了些。