房产预售制会取消吗？预售房还能买吗？对普通人有何影响？
前一阵子很多预售商品房烂尾了，很多地方的业主也因为楼盘延期交付宣布停止还贷。多家银行发布公告回应称，存在风险的楼盘涉及的个人住房*款贷**占比非常小，总体风险可控。随后银保监会负责人也出来安抚市场。
随着多方介入，这场“停贷风波”开始朝着良性的方向化解。
让我们捋一捋以上错综复杂的关系，在房地产商、业主和银行的相爱相杀中，房地产商因为政策红线以及高杠杆导致的资金链断裂根本盖不动楼，业主因为住不了楼干脆就停贷不住了，银行合法借出去的按揭*款贷**也收不回来。最终房地产企业一地鸡毛，业主牺牲了个人征信，银行留下了一堆坏账，似乎人人都是大怨种。
这种令人摸不着头脑的三角关系，让所有人都将矛头对准了问题的根源——商品房预售制。人们都觉得预售制是万恶之源。问题来了，这么“罪恶”的制度，是不是该取消了？
我是财经老中医猫饭，今天就用一篇文章让你彻底读懂商品房预售制的来龙去脉，以及预售制会取消吗，如何影响你买房等一切问题，近期准备买房的同学可以多看几遍。
一
首先说结论，商品房预售制在短期内不可能取消，在未来很长一段时间里你也只能买到预售的新房。但你交首付的比例，*款贷**的时间以及背后的监管逻辑将会发生很大的变化。
为什么预售制在短期内不会取消呢？那些认为国家一定会取消预售制的，只是看到了商品房烂尾对购房者带来的伤害，并没有看到预售制曾经给老百姓带来的便利，以及对我国城市化、房地产市场乃至整个国民经济带来的巨大推动作用。可以说在过去近30年里，很多普通老百姓能够从农村来到城市，能够有房可住，预售制功不可没。
商品房预售制，其实并不是国内地产商的首创，它源自香港的“楼花按揭”。在那个年代，香港的房地产市场都是以整幢大楼进行交易，很多底层市民穷极一生都无法拥有一间属于自己的小屋。在TVB热播的电视剧《创世纪》里，男主角许文彪有句经典的灵魂拷问：“为什么人们要用一辈子的时间去供一间房子”道出了绝大多数香港市民的心声。
霍英东的创举改变了这一切，为了让普通老百姓也能参与房地产市场，他把楼盘分层、分户向市民销售，动工前，他还撰写并发放了售楼说明书：第一期交50%的订金，二楼楼面建成再交10%……并美其名曰“楼花按揭”。霍英东的本心并不是让市民买得起房，而是看透了其中的本质——也就是将地产工业化，因为办工厂不可能囤积大量现货等买家来买，一般是接到订单后才启动生产，这样也降低了开发的难度和风险。
在“楼贵人穷”的现实面前，1956年香港政府认可了楼花按揭制，从法律层面颁布了《预售楼花同意书》，改变了几代人命运的“商品房预售制”就此诞生。后来在改革开放的深圳，港商把预售制带到了内地，共和国历史上第一个预售制项目——东湖丽苑一期108套房子被5000个购房者一夜抢空。最终在1994年，国家认可了商品房预售制这种模式，一口气颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，在法律层面正式确立了商品房预售制。
当然，世界上没有完美的制度，商品房预售制在设计之初也存在诸多弊端，是我们的顶层设计者没有看到未来烂尾房的风险吗？我觉得肯定不可能，但两权相害取其轻，在巨大的发展利益下，我们摸着石头过河，敢闯敢做一定是值得肯定的，即便在当今来看，商品房预售制在当年也是多方共赢的。
对于房地产开发商来说，他们可以通过这项制度快速回笼资金，加速资金流通，缩短开发周期，在供不应求的局面下供应更多的房子，也让自己在房地产行业赚得盆满钵满；对于银行来说，有房子这个优质抵押品作担保形成的按揭*款贷**也是一种安全、稳定且潜力巨大的金融产品；对于政府来讲，通过快速卖地给地产商，开启了轰轰烈烈的土地财政，实现了地方财政收入的原始积累，并加速了城市化建设，让一幢幢摩天大楼拔地而起，成为城市繁荣的象征，并在根本上完成了从计划经济下福利分房向市场经济下商品房的过渡；而对于买房的普通人来说，只需交完首付款就可以买房，人人都买得起房了，妈妈再也不用愁没房结婚了。
这样来看，商品房预售制这项制度堪称完美，但这种完美是有条件和前提的，那就是宏观大环境没有任何变化，当环境稍有变化，我刚才说的多方共赢就会变成多方共输。这其中究竟有哪些变化最终让开发商接连暴雷并让商品房烂尾呢？国家会因此取消预售制吗？
二
民间讨论房地产危机有一个很流行的说法，就是三道红线的融资限制和严格的楼市调控政策是当今房企爆雷、商品房烂尾和购房者停贷的直接原因。但在我看来，这些都统统不是原因，这些状况背后真正的原因是房价持续性上涨的预期不存在了。
一方面，人口增长变缓以及人口老龄化导致房地产市场从增量转入存量时代，也就是说以前是人多房少，现在变成了人少房多，一些中小城市每人手里好几套房，能卖得出去才怪；另一方面，棚改货币化接近尾声，没有那么多房子可拆了，城市化、城镇化也进入了下半场，拿着*迁拆**钱买新房的人也在慢慢变少。在宏观大环境的变化下，商品房预售制的那种高周转、高杠杆的模式自然就玩不转了。
其中的道理也很简单：开发商挪用甲项目的预售款去开发乙项目，但乙项目因为没人买所以没有足够的销售回款，最终导致资金链断裂，甲项目也会因为没钱最终导致烂尾。这和政策无关，因为任何政策都不能容忍一个行业无限拆东墙补西墙乱加杠杆。错的也不在“三道红线”，而是真的没有人再去接盘了。
所以说，商品房预售制在当今这个时代早已显得格格不入，很多人也因此呼吁取消商品房预售制，改为现房交易。从避免烂尾和停贷风险来看，这确实是解决问题的根本方法，还可以顺便给房企降降杠杆，给银行减减坏账，不过在我看来，从时机上看，现在恰恰最不可能取消商品房预售制。
首先，那些说要取消预售制的，都是看到了当前的烂尾楼问题，但目前的烂尾楼和房企爆雷，背后的根本原因是开发商在市场上找不到钱了，取消预售制会直接对房企火上浇油，让更多的项目无法回款，加剧资金链断裂和爆雷的速度，并造成更多的烂尾楼；其次，取消预售制后，开发商需要沉淀大量资金才能开盘，盖楼的效率大大降低，开发成本也随之上升，这些成本将直接转嫁给我们想要买房的普通人，最终导致房价上涨，这是谁也不愿意看到的；第三，目前开发商并没有找到可以替代的融资模式，在整个房地产行业风声鹤唳的大背景下，直接取消预售制就像给垂危的病人直接“拔管”，注定会成为“压倒骆驼的最后一根稻草”，最终导致系统性风险，不利于稳定我国的经济大盘。
最后，我想说的是，目前全国各地这些烂尾楼的祸根并不在预售制本身，我们看香港的预售制实行了六十多年却很少出现烂尾楼，世界上很多国家采取预售制也没出什么问题。商品房预售制既然没有问题，那问题究竟出在哪里？该如何解决？会怎样影响普通人购房？
三
众所周知，在过去近30年里，我们的楼市抄了香港的两大作业：一个是公摊，一个是预售。其中照抄公摊面积已经令人诟病，而商品房预售制我们抄了也没抄全。比如只看到了预售制表面的“预售”，没有看到背后的“资金监管”和“权责对等”。
在资金监管方面，香港的监管可谓及其严苛：监管从开发商申请预售时就已经开始，先确保开发商地价的全部支付，其次还要开发商自证钞能力。等到开始预售，预售金必须存放在开发商律所的信托账户上，资金直接接受法律监管。
当然，这还不是关键，除了对房产商有硬性要求，《一手住宅物业销售条例》还规定了购房者的权利——如果开发商不能按时交房，业主有权取消合约，让开发商退还所有已支付的房价及利息。不仅开发商可以违约，购房者同样可以违约，这才是真正的权责对等。
一套组合拳吃下来，看你开发商还敢不敢烂尾。
反观我们，开发商不需要拿到任何预售许可，还没满足相应条件就可以开卖，这样导致预售资金可以轻易拿到，随意支配。等到房子盖不出来了，购房者根本不能随意取消合同，而开发商单方面的违约条款，怎么看也像是一种无理取闹的“霸王条款”。
其实对于资金监管，我们一直有着严格的条文限制。比如2004版的《城市商品房预售管理办法》中就明确规定，开发商预售款应当用于有关的工程建设。今年年初，住建部、央行、银保监会联合下发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》要求，资金必须专款专用于有关工程建设，按工程进度拨付资金。
但在现实中，这些规定根本没有得到执行。由于商品房预售的监管机构、监管方式、监管额度以及资金使用等具体办法并没有形成全国统一的规定，因此各个部门互相扯皮推诿一定会带来巨大的监管漏洞。
比如开发商的预售款没有打入监管账户，而是挪作他用，但银行却睁一只眼闭一只眼；比如工程项目还没有达成进度，银行就提前发放*款贷**；比如开发商与建筑商、供应商串通，瞒报工程进度，骗取监管账户资金。
而监管部门的这一系列骚操作，其实和开发商盲目加杠杆一样，都是相信“房价永远会涨”，有了持续增长的预期，各方就会对风险缺乏警惕。这就回到了我之前说到的问题，当宏观大环境开始转向时，哪些在监管上乱加的杠杆以及捅破的漏洞，也会像开发商资金流断裂那样变成汹涌的洪水猛兽。毕竟当大潮退去，才会知道谁在裸泳。
监管上有这么大的漏洞，我相信国家一定不会坐视不管，也相信顶层设计者一定会找到症结，对症下药，明确监管责任，加大惩罚力度，提高违法违规的成本。
当房地产从增量时代走向存量时代，房地产开发模式的转型一定会是历史的必然，而我认为，商品房预售制也终将结束它的历史使命，在未来某一天彻底退出历史的舞台，近年来，越来越多的省市也在积极探索现房销售的模式。
不过，我们要清醒地认识到，取消商品房预售制将会是一个非常漫长的过程，不可能一步到位，一定是采取逐渐过渡的方式，比如从购房者“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款，比如按照工程进度逐步减少前期支付的比例，直到慢慢过渡到盖完楼再付款。这在眼下是可以迅速着手推进的对策，也是可以直接保护购房者权益的良药。
所以如果你真的想买房，建议还是等等政策完善后再买，我认为过不了三五年相关政策就会落地，但一定是在预售制的基础上缝缝补补。任何专家如果鼓吹预售制这两年会取消，都是为了迎合观众，你千万不要相信。