选自某绿城****广场物业管理投标方案第168-172页，共238页，如若您需要全文，请关注我，然后私信哦 谢谢
E．工程管理制度
A．工程管理方案
****广场是集商住一体化的智能化物业，机电设备较为复杂，在统筹工程部组合及架构时，应考虑这些问题。工程部共10人，其中主管1人、空调、配电总值班主任各1名，分别负责变配电、机管部分的运行和维修工作（详见管理预算后之“工程部架构表和管理处职位、职责情况表”）。
在整个制度中，强调专业化及科学化的管理，将对大厦制订详细之维修保养计划方案（土建及机电设备），整理建立齐全的资料档案，形成完整的值班制度、工作守则和应变方案。在工程部内，配备专业的技术人员，持证上岗，对于设备外判（由联想负责）部分，管理处亦将会积极跟进和督导检查。工程部以“日常工作计划书”为工作范本，而“日常工作计划书”之制成基础是取材于国际认可专业学会及机构之研究及守则建议报告，如英国电工程学会（IEE）及英国水务工程学会（IOP）等。
楼宇接收是施工阶段之最后移交工作，其重要性在于业主须在接收时对资料及每项设备之测试及验收报告作出专业之评估，例如是否合规格，是否能接收，是否安装正版等。物业管理公司根据自身积累的经验和体会，为保证今后楼宇及机电设备的正常运行将配合发展商，催促施工单位进行整改和完善，维护大厦之良好形象。
对于大厦运作需要的机电设备，如中央空调系统、弱电系统、高低压配电系统、给排水系统及消防系统，将按规定和结合各设备自身的特点，组织好运行管理和维修保养工作，保证大厦供电供水正常，机电设备始终处于良好状况，满足使用需要。
配电房值班制度
为了贯彻执行安全第一预防为主的方针，为维护和正常使用好物业部高低压、配电、发电等电气设备，保障人身安全，使设备正常的运行，所以务必请各位值班电工严格按照“中华人民共和国能源部发布”电业安全工作规程行事，即在工作中熟悉各倒闸操作规程，建立实施“保证安全组织措施和保证安全的技术措施”。同时在工作中实行“工作票制”等。所以在上述做到的情况下，特作如下制度：-
（一） 定时巡视设备运行情况，并做好运行记录情况，发现异常情况及时报告。
（二） 认真准确抄、记录配电屏上的各种仪表读数。
（三） 正确执行停、送电制度，做好交接班工作。
） 发生事故时，要做到三不放过的原则，即责任不清不放过，事故未处理不放过，其它人员未得到深刻教育不放过，并记好事故的详细情况和处理经过并存档。
（五） 管理好安全用具、仪表工具，做好环境卫生和设备卫生，设备仪器仪表摆放整齐、整洁。
（六） 坚持工作岗位，不得擅自离开工作岗位，有事或去向在配电房自报处注明，不得睡岗和做与本岗不相符合的工作。
物业项目经理/物业公司ISO三体系认证//上岗/招投标必备证书！
设备维修管理规定
我们本着业主第一、服务至上的原则，为大厦营造安全、舒适正常的工作生活环境，杜绝一切
事故的这生，并能有效的、及时的为大厦做好供电、供水、供气等日常工作，为此特制定如下对设
备的抢修标准。平时并组织员工加强学习，熟悉业务技能，有效的将有关事故控制在最低限度，及
时做好各系统的供给和机电下地常运行工作。
（一） 高压柜跳闸或熔断器故障必须在5-10分钟内处理。
（二） 楼层开关跳闸住户开跳闸必须在10分钟内解决处理。
（三） 计量箱、总开关和电表如需更换，强电井开关跳闸或需更换必须在半小时内处理。
（四） 柴油发电机组必须常保正常待命，如一般机械线故障，必须在10-30分钟内解决，自动不行时需用手动。如大型需要必须在1小时内解决问题，确保供电。
（五） 配电房实行24小时专人负责，如发现各有关回路在配电房跳闸必须在1-5分钟内迅速恢复送电。
（六） 设备巡视要仔细做好记录，并吸取教训，对有关问题、事故的发生要做好记录，并吸取教训，尽量杜绝。
给排水设备维修管理制度
（一） 泵房24小时值班，经常检查配电柜，和各处水箱的控制系统。如发生控制系统故障必须在1小时内处理。如需要换浮球或线路。时间也必须控制在2小时内解决，并用手动进行工作，不影响供水。
（二） 如果水泵、电机出现大问题，或进行大保养，必须在24小时内处理好，必须要在保证备用泵的工作下进行。
（三） 各处的排污、排水泵要每周检查两次。各井的水泵要处于一备一用的自动良好状态。
（四） 如果发现排污、排水泵故障，必须迅速处理，时间不得超过4小时，并要保证备用泵的正常运行。
（五） 日常发生各处控制线路问题一般在1小时内解决问题。
消防设备维修管理规定
（一）消防灭火喷淋系统，玻璃被意外击破或损坏必须在30分钟内处理好。
（二）扩音、广播系统，必须处于良好状态，一旦发现故障必须在4小时内处理好，并相应的要求做好备用应急工作。
（三）如果发现消防栓有漏水，消火枪缺少或损坏，必须在1小时内处理或更换好。
（四）对烟感、温感如有误报和损坏现象，必须在半小时内处理或更换。
（五）经常检查各处机房的13%喷洒灭火系统是否正常。如发现汽体不足，需要更换时必须在1小时内完成。
（六）对消防加压泵要在备用的情况下检查和保养，并尽快在8小时内将有关工作完成好。
（七）员工必须认真遵守以上条款，遇有实发事件，必须在规定范围时间内积极、迅速的就位处理。
（八）如果拖迟时间或工作不负责将对违反以上第二、三款的每一小项将扣工作得分3分。违反第四款的每一小项将扣分为5分。
（九）按到有关规定每月将累计为50分者，公司将作辞退处理，累计每月计分在30分以上作降一级工资处理。累计分在20分以上计将扣当月效益工资，累计分在10分以上将扣50%效益工资，并通报批评，累计分在5分以上将提出口头批评，并责其令本人写出检查。
（十）对设备抢修不及时，又未及时汇报，所造成事故和重大设备损坏，将按公司有关规定处理，将造成别重大机械事故和人身事故的，追究其刑事责任。
配电房设备安全操作规程
一、高压送电合闸操作规程
（1）持有操作票，并有人监护。
（2）操作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等。
（3）验明高压柜位置及开关，并确认无误。
（4）检验一切正常后，若无规定采用某段母线送电时，可按实际选用送电。
（5）根据所需送电变压器、高压柜，并确认变压器高压柜编号无误后，按操作票要求送电。
（6）备用电源及检修开关、线路，应挂上“有人工作，严禁合闸”指示牌，并记录在运行记录
本上。
二、低压合闸送电操作规程
（1）检验各开关柜位置，开关应在断开位置，无误后，方能送电。
（2）应先合变压器低压侧进线总开关，然后才能合分开关。
（3）备用电源开关及检修开关、线路必须挂上“有人工作，严禁合闸”指示牌，并记录在运行本上。
三、停电操作规程
（1）验明所停线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上“有人工作，严禁合闸”指示牌。
（2）全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开始停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人需穿戴好绝缘手套、鞋等。
（3）停电检修也必须办理工作票才能进行操作。
（4）当要将电源转换时，应选择适当时间，并事先通知有关业主或用户。
巡视检查制度
（一）值班人员每天配电巡视两次。
（二）电气负责人每月巡视一次，全面了解设备运行情况和设备缺陷，确保安全运行。
（三）班长每月进行一次夜间巡视，事故后对设备进行全面巡视一次。
（四）在巡视检查中发现缺陷应即时向领导汇报，并记入缺陷记录薄上。
（五）在巡视高压设备时，不得打开网门，不准独身越过，进出配电室须随手将门锁好。
（六）发当发生大风（台风）、雷雨、地震时值班人员应进行特别巡视。
（七）允许单独巡视高压设备的值班人员和非值班人员名单必须经主管领导批准。
（八）巡视检查各个配电室、变压器、运行设备及待行设备。
水泵房运行管理制度
水泵是提供大厦生活、消防用水的关键部位，也是直接关系到大厦的生活和生命财产安全的重要部位，为管理好泵房，明确其职责，特制订如下制度：
1、 水泵房及地下、屋顶水池、消防系统全部机电设备由机管人员负责监控，定期保养、清洁，出现问题必须及时抢修并作好记录，解决不了的问题要迅速汇报工程部。
2、 建立完整的运行记录，要求每班详细的作好各泵的运行时间和运行情况以及各项技术参数等。
3、 泵房内水泵、机电、控制系统要求统一由机管人员负责，交接班时要全面进行检查和了解，其他人员不得操作，无关人员严禁进入泵房。
4、 严禁外来无关人员进入泵房，来访人员需有工程部主管的批示，其它维修、安装设备人员也要有详细的记录。
5、 各区生活泵每周一白班开始轮换使用，配电柜接触器每班检查一次，发现问题及时处理。每月对各开关、接触器的触点进行彻底检查、清理、磨平，防止发热和接触不良等现象。每次检查须做详细记录。
1、 各消防泵按有关规定进行定期保养、定期检查，每月进行一次“自动、手动”操作试验，每半年进行一次全面的加固、加油、除锈检查。
2、 水泵房水池浮球阀和高区水箱浮球信号阀，每周检查一次。
3、 每班检查泵房各管道、阀门、有无渗漏现象。每周进行一次全面的擦洗、除尘工作。保持泵房的清洁卫生。
机电人员交接班制度
（一） *班交**人员要清洁完各自的机房、泵房、配电房、值班表、维修室、空调房的卫生方可*班交**。
（二） 值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺席，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得主管同意，按规定填写调、请假单后报主管审批才能生效。
（三） 交接班双方人员必须做好交接的准备工作，正点进行交接。其内容包括有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，以及设备检修，变更等情况，清点仪器、工具、检查设备状况等。交接班时双方在值班日期上签字。
（四） 接班人员应提前十五分钟到班，并了解好上班机电运行情况和维修处理后方能正式进班。进班后要保持高度的工作责任感和工作责任心，确保各系统的正常运转。
（五） 有下列情况之一不得交接班：
1、在事故处理未完成或重大设备启动或正处于停机时；
2、交接准备工作未完成时；
3、接班人数未能达到规定人数的最低限度时；
4、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。
空调机房运行管理制度和机组操作规程
（一） 当值人员必须熟悉中央空调机组操作规程、规范，严禁盲目操作。
（二） 操作人员必须熟悉各配电柜、开关、阀门、水泵的联络操作程序和操作方法，并确认无误后方可操作。
（三）中央空调系统操作规程：
1、 开启冷水机组前必须首先开启冷冻水泵，冷却水泵，冷却塔风机，确认压力正常下方可开启冷水机组。
2、 按下冷水机组开关按钮后必须等机级正常运转、各压力指示正常并记录下运行参数后方可离开机房。
3、 关机程序：冷水机组停机三分钟后再关停冷却水泵、冷冻水泵和冷却塔风机。
4、 定期检查空调补水和冷却塔风机。
（四）保持机房整洁卫生，每周对机房、机组进行大扫除一次。
F．人事管理原则
为了使管理处的人事管理工作正规化、制度化，建立一个公平、公开、公正、能上能下的用工制度，在有章可通的情况下达到对中心人事工作的管理，增加人事工作的透明度，加强人事部门与各部门之间的了解，更好地为各部门服务，以求相互间更密切的配合，提高工作效率。
本方案建议管理处的人事管理制度按照下列各项原则贯彻执行：-
（1）统一指挥原则
各级员工都须接受物业管理处主任的统一领导，贯彻执行管理处经理会的决策。
（2）层级管理制度
每一级员工在工作上须听从直接上级的指挥及命令，而各级管理人员可对直接下属有指挥权。
（3）分工负责原则
每一位员工须对自己分担的业务工作负全面的责任。
（4）民主参与原则
每一位员工对其作事部门的运作及管理均享有建议权及监督权。
（5）友好协助原则
在不影响该部门正常运作的前提下，各部门需与其他部门有需要时作出协助。
G．重大事项决策制度
根据民主集中制的原则，制定有关的行政管理制度，以使管理处可於重大事项的决策上实行集
体决策制度及集体领导与个人分工负责相结合的制度。有关制度如下：-
（1）实行集体领导与个人分工负责相结合。管理处主任主管全面工作及日常运作，部门主管按分工责任制对管理处主任负责。具体工作由办公会研究，管理处主任同意后执行。
（2）管理的服务方针，长远规定，重大改革方案，年度工作计划及完成目标的制定必须由办公会研究，管理处主任签署后执行，并报物业管理公司备案。
（3）凡管理处必须拔款RMB50,000元以上的重大改善项目和商贸活动，必须按规定，进行公开招标，并必须由办公研究会研究，报物业管理公司领导批准并由管理处主任签署后执行。
（4）管理处各部门的设置、编制、撤销或人员调整，必须由办公会研究，行政人事部审核，管理处主任签署后执行。
H．劳动条例
1、员工招聘
本公司招聘员工的主要原则：
a）公开招聘，公平竞争，择优录取。
b）视乎受聘者是否具有适合应聘岗位职位的素质及培养潜质，以及对该职位的实务知识的了解，工作经验及操作技能、技巧为考核准则。由行政人事部及用人部门进行考核。
c）员工之亲属及朋友以及关系户之推荐亦需按正常程序进行，原则上员工之直系亲属不适宜在公司共事，特殊情况由管理处主任批准方可录用。
2、体格检查
员工必须在公司指定的医院进行体格检查，取得合格健康证，方可正式录用。凡发现员工患上传
染性疾病的，公司将要求员工停职治疗直至康复，确保公司及客户的卫生安全。
3、试用期
自签定临时合同之日起，各员工均需通过三个月的试用期，试用期满将作出评估，而工作表现令
人满意的，在员工本人亦同意下，将会由公司录用成为正式合同制员工，亦由行政人事部安排签
订《聘用劳动合同书》。若表现未如理想，而员工本人亦同意，可适当延长试用期（但不超过六
个月），或不予续约。
4、试用期合同的解除（试用期满者按《劳动合同》规定处理）
试用期合同的解除：普通员工、文员、技术员，在解聘三日前通知；秘书、主任及以上级别的，
在解聘七日前通知。
（一）由公司提出
a）员工在试用期内的工作表现未能符合公司录用条件或违反公司规定；
b）员工患病或因公负伤，医疗期满后仍不能从事原工作的；
（二）由员工提出
a）公司没有按合同约定支付劳动报酬；
b）经国家有关部门确认公司违反劳动安全及卫生条件恶劣；
c）公司不履行试用期合同，或者违反国家政策法规，危害员工合法权益。
5、个人资料
员工的档案将由行政人事部保存，包括家庭地址、电话号码、婚姻状况、主要家庭成员等等，如
情况有变动，应即知会行政人事部，如没有将正确的资料呈报，则有可能引致日后损失应有的权
益。
另外，员工如有培训结业或接受教育进修者须将情况通知公司，以便在公司内出现工作机会时予
以考虑。
个人资料通常只限于员工所在部门的经理或以上级管理人员在需要时查阅。
6、工作时间
根据国家有关劳动规定，公司实行每星期工作时间为40小时/人，目前执行每周工作时间为5天，
每天工作时间为7.5小时（不包括1.5小时用餐时间），超时工作采用每月集中补休处理，各部门
可根据工作性质需要，自行规定工作班次或轮班，员工需按规定时间准时上、下班。
7、膳食安排
员工需按部门安排轮班外出用餐，用餐时间为1.5小时（办公室员工适用）。
8、薪酬制度
（1）员工薪酬将每月发放一次，通常在指定日期（次月10号）发放，发放办法由公司决定，员工需亲自签收工资单。
（2）员工工资在试用期过后会有所调整，幅度则根据公司确定其担任的职位以及试用期间工作表现而厘定其升幅。
（3）各职级薪酬包括基本工资、各类补贴或浮动工资等，基本工资不低于**市政府公布的当年最低工资标准。
（4）公司将视经营状况及员工之工作表现而考虑按年调整员工薪金。
（5）凡每年12月底已入职满半年的员工可获双薪。
（6）计算方法：（12月份工资/12）×工作月数=双薪
注：工作月数不满一个整月的，不予计算。
双薪的发放办法和计算依据，以公司的最新办法为准。
9、超时工作补偿
当有工作需要，经公司安排认可而超时工作，公司补偿相应的假期或工资，加班超过一小时才可获超时工作补偿，无论在任何情况下，每月的累积加班时间均不应超过36小时，如公司有紧急需要、有对公司营运影响或损害公众利益的情况下，要求员工超时工作，将不受此限（注：法定节假日的加班只补发工资，不予补假）。
（1）员工必须征得部门经理同意方可加班，未经同意的加班不给予补偿，经理须合理判定是否需要加班。
（2）公司有权要求员工加班，除因特殊原因经部门经理批准外方可不加班，员工应积极配合公司安排。
（3）原则上公司会以补假（三十天内安排）形式安排补偿，凡补假累积超过十五天的，除管理处主任批准外，超过部份将视同自动放弃补假。员工申请补假仍须征得部门经理批准方可进行，具体程序与申请事假相同（见有关事假规定）。
（4）计算加班费公式：（基本工资÷20.92÷8）×系数×加班工时数
系数值为： 普通工作日： 1.5
星期六、日（对轮班者除外）： 2
法定假期： 3
10、晋升与调职
公司对员工提供晋升及横向发展的机会，只要努力进取，公司将按需要考虑员工的晋升与调职，具体程序：由部门经理向行政人事部推荐或提议，经行政人事部评估考核，再经管理处主任批准，晋升后首三个月属试用性质，试用期满后，若工作表现满意，则由公司正式委任该职。
11、辞退
（1）员工若触犯公司制度或有违法行为或失职，公司将视情节轻重，给予必要的处分，或即时辞退，而不作任何补偿。
（2）若因业务变更或其它原因需要裁员时，公司有权裁减人员，公司辞退员工应提前一个月通知或以相同时间内按公司规定的方法计算的薪金作代通知金。
12、辞职
工作未满三天而提出辞职者，公司将不予支付工资。
试用期内，员工辞职必须提前三天或七天向行政人事部递交辞职申请书（试用期满后则须提前一个月）或相等的代通知金，经有关部门经理及管理处主任批准后，方可办理辞职手续。
员工必须在规定时限内完成下列手续后方可离开公司，及领取最后一次工资。
i）交还员工证。
ii）交还工作制服。
iii）交还所领用的锁匙。
iv）交还所有领用的工具或文具。
v）交还预支款项或备用金。
vi）管理人员应向接替同事交代清楚所有的工作。
vii）办理退出宿舍手续。
13、自动辞职
凡未办理辞职手续而连续三天不上班的员工，将作自动辞职处理，不予结算最后一次工资。
14、员工培训
（1）员工均需接受公司之职前及在职培训，培训考核不合格，不予转正及晋升，直至补考合格为止。
（2）员工需接受由有关单位组织的专业知识及劳动技能的培训。
（3）员工接受培训，其费用由公司报销的，培训证书需交由行政人事部代为保管。
（4）参加培训的员工，必须培训完毕后在公司服务1-2年（视报销金额而定），未满服务年限而辞职的员工，需缴交培训费用。
I．公司管理制度
1、宗旨
管理制度是公司运行的灵魂，良好的管理是向用户提供满意服务和赢得良好的市场声誉的强而有力保证，为保证运行的良好秩序，要求每一个员工严格遵守本制度中的各项规定及公司颁布的各项制度规定。
2、管理程序
（1）层级管理制
实行层级管理制，各级管理员只对直接下属拥有指挥权，特殊情况下，全体员工直接听从管理处主任或管理处主任授权人指挥。危急情况下以在场且关系最直接的行政管理级别最高者为指挥者，所有在场人员必须统一听从指挥。所有工作人员必须切记，为保证各岗位人员各司其职，各尽其责，必须避免越级指挥的混乱现象发生，特殊或危急情况例外。
（2）督导工作程序
i）职责
每一级管理人员都要对下级的督促辅导负责。
ii）程序
a、 各级管理人员督导下级掌握工作流程，操作程序及标准的知识、技巧。
b、 在督导工作中，各级管理人员须将任务及目标分解落实到具体个人并讲明任务性质、时间要求，操作过程及最后达到的目的。
c、 检查执行情况，各级管理人员首先应检查直接下级的工作安排情况，并同时负责巡视，检查本部门基层人员的执行情况。
d、 通过检查，判明操作过程结果与标准的差距，将发现好的做法或出现的问题按层级管理制原则进行处理。
3、考勤制度
（1）主任级或以下员工上下班时必须亲自打卡。
（2）员工必须在更换好制服后才能打卡。
（3）代人或托人打卡均属违纪行为。
（4）每日迟到、早退不可超过五分钟，每月累计不超过二十分钟。
（5）凡员工外出办事未能按时打卡或特殊情况未能打卡，需由部门经签卡（病、事假按规定办理）。
（6）员工外出办事必须履行登记批准手续。
（7）员工工作期间必须准时到岗，不得擅自离开工作岗位。
4、员工牌
员工牌是公司员工的标志，为此要求员工做到：
（1）当值时必须佩戴在上衣左胸襟前显眼处，随时接受部门经理及行政人事部检查，如因使用时间过长而损坏者，可凭旧换新，如遗失者需缴纳换证费20元，方可办理补领手续。
（2）员工牌只代表员工在公司之身份，离职时须交回行政人事部，不得转借他人使用，离职时不交回则处以罚款200元。
5、制服和更衣柜
（1）遵守公司颁发的制服管理规定。
（2）公司视不同岗位和职务发给员工制服，员工当值时必须穿着制服。
（3）下班后，员工必须将制服存放在衣柜内，遗失及未到使用期限损坏的照价赔偿。员工必须爱惜制服，并保持制服整洁，离职时必须将制服交回行政人事部。
（4）员工更衣柜专为存放上、下班制服、鞋帽等，不得存放食物或其它用品，要保持衣柜整洁干净，个人不得私自加匙锁。
（5）员工更衣钥匙意外遗失时，本人应及时到行政人事部报失并缴交钥匙配制费10元后，由行政人事部重新配制。
（6）员工离职时，将更衣柜钥匙交回行政人事部。
6、办公室管理制度
（1）办公室必须保持整齐、规正，不能放置私人物品或其它装饰物（除水杯外）。
（2）办公桌台面不得摆放任何杂物。
（3）爱护、熟悉办公室的公共设施、设备，发现损坏及时通知工程部维修。
（4）员工不能在办公室内接待亲戚、朋友来访。
（5）私人电话尽量长话短说，最长不能超过三分钟。
（6）员工须离开岗位时，须先征得部门经理同意方可离岗。
（7）不能在办公室工作地点喧哗、聚众聊天、用餐、午睡等。
（8）保持办公室内清洁。
（9）除工作需要外，工作时间不可阅读报纸及杂志。
7、宿舍管理制度
员工宿舍是公司根据工作需要而为部份员工配备的，为保证有良好的宿舍秩序，要求员工遵守：
（1）必须自觉维护宿之安全，宁静与卫生，执行宿舍管理的有关规定。
（2）不准在宿舍内打扑克、打麻将等形式赌博或夜间12点以后打麻将，不准收看黄色录相，一经发现，将予处罚，严重者作辞退处理并承担法律责任。
（3）所有员工要遵守作息时间，宿舍内不准放高音喇叭、大声喧哗、打斗吵闹，严禁向窗外乱抛杂物、丢垃圾，违者处罚，砸伤他人者，作辞退处理并承担法律责任。
（4）各房间住房的员工每天轮流值日打扫卫生并注意防火安全，否则给予处罚。
（5）公司为员工提供的电视机及洗衣机等属公司财产，未经公司管理处主任批准不准私自搬离宿舍，否则以偷窃处理。
（6）宿舍内的所有设施，若发现损坏及时报维修。
（7）不得私自留宿外来人员，更不得留异性在宿舍住宿，否则予经济处罚或行政处分。
（8）宿舍内的水、电费及设备维修费由入住宿舍的员工分担。