#夏日生活打卡季#
此处差异原因在于，对于房地产企业，存货周转率指标有时会失真，因为一个楼盘的开发周期往往要超过一年，导致营业成本与存货的关联性较差，尤其是存货中的土地储备与当期的收入、成本没有直接关系，存货周转率低，未必是开发速度慢，可能是因为储备了过多的土地
回到本案，高周转可以实现资金的迅速回笼，影响资金安全的不是净负债率，而是现金流的持续性，它比盈利空间更重要
由于港股现金流量表未单独披露销售商品收到的现金，我们粗略按照营业收入+应收款、预收款变动，测算其回款情况，其回款率基本在85%左右
所以，从这个角度来看，杠杆虽然高，但并非像很多人担心的那样高得离谱。
当然，如果继续深挖杠杆率，还可以对比美国地产市场的历史情况，看房地产企业的杠杆顶部极限值，以及杠杆到了多大有可能会引发危机
综合来看，对于房地产企业，杠杆水平、土地储备、周转情况必须结合来看，才能看到全貌，否则可能得出错误的结论
看到这里，最后一个重磅问题来了：恒大的估值，现在究竟值多少钱？
我们先用相对估值法，可比市盈率法进行粗略测算。
第一步：预测营业收入。
最近期间，其销售额同比增速分别为53%、86%、34%，同期结算收入1331.30亿元、2114.44亿元、3110.22亿元，增速分别为19.51%、58.83%、47.09%
而2018年结算周期加快，上半年实现收入3003.48亿元，增速达到60%
参考2上半年收入增速，预计年其增速为50%，考虑宏观调控影响，收入增速会递减，预计未来收入增速分别为50%、25%、10%
所以预测营业收入分别为4665.33亿元、5831.66亿元、6414.83亿元。
第二步，预测净利润。
2017年、2018年上半年，其净利率分别为11.90%、17.59%，受益于永续债提前偿还，净利润逐渐释放
近两年销售均价上升，预计未来毛利率会进一步提升
同时，恒大提出低负债、低杠杆、低成本、高周转的战略，未来拿地节奏放缓，预计融资成本也会下降，因此，假设年净利率为15%
据此，推算出未来三年预测净利润分别为700亿元、875亿元、962亿元，归母净利润分别为455亿元、568亿元、625亿元
第三步，确定合理的PE区间。
预知后续，且听下回分解
不构成任何投资建议，股市有风险，入市需谨慎