上期跟大伙说了说一个房地产项目成本有几方面组成，是不是觉得看得不过瘾，好像都说到了，又好像什么都没说，今天废话不说，直接放干货，拿我经手的一个项目投资分析跟大家讲讲。
先说明一下，这是五六年前的项目，首先销售费用不高，其次是考虑自有资金开发，基本上不用杠杆，所以利润率看上去还可以！
这期我们先说土地成本，从上表中可知，本项目开发成本中土地成本占比最大的分别在30%，那房地产项目土地一般是怎么获取，成本又是如何控制呢，下面我们就来说说。
获取土地出让使用权一般有三种方式，分为划拨、协议和招拍挂，那么房地产项目获取土地的方式主要是招拍挂（90年代有一部分是划拨，90年代末期本世纪初有协议出让）。近些年随着国家对房地产宏观调控政策密集出台，土地市场越来越规范，开发商都是通过招拍挂获取土地。国土部门在土地挂牌时都会预先设定低价，并给出控制性规划，包括土地面积、容积率、绿化率、停车位、建筑密度、限高等等一些要求，开发商根据这些指标进行投资测算，计算单方指标，再根据市场情况、企业自身品牌实力、营销能力决定在举牌时最高报价。当然前些年市场好的时候也有闭着眼就是举牌的，不管别人举多少，反正我就是比你高，就是抢，现在都理智了。
下期接着说建安费和税金。
